美国的住房短缺

住房市场的核心是由供需驱动，相信这一点大家都明白。现在房价高企的罪魁祸首是可供出售的房源太少（下图 VISUAL CAPITALIST/NEW YORK POST），而新屋建设不足的问题20年前就开始了。在2008年金融危机引发的大衰退前的三年里，房屋建筑商每年建造约200万套房屋。危机期间新建房屋数暴跌，此后再也未恢复至危机爆发前的水平。2010年以来，建筑商平均每年新建约110万套住房，远低于跟上人口增长所需的160万套。如2022年，全美共建造了140万套房屋 - 是大衰退初期以来房屋建设最好的一年。然而，当年美国家庭数量增加了180万，这意味着新建房屋甚至没有足够的房屋来容纳新家庭，更不用说减少十多年来住房建设赤字了。就这样一年少几十万套，逐年叠加，使美国的住房短缺每况愈下。

加剧短缺的另一个因素是机构投资者的活动，他们购买住房库存以转手或出租牟利。Realtor.com 2023年的一份报告显示，截至2022年12月，大型投资者在市场上购买了8%以上的房屋，这是有记录以来12月投资者份额最高的一次。这些大型投资者购下的投资房，意味着8%以上的房屋从可供个人购买的房屋名单中消失。同时，高抵押贷款利率也阻碍房主出售房产，因为他们担心放弃锁定的低利率。“许多拥有抵押贷款的房主目前被锁定在低于5%的利率，”住宅建设平台Villa的首席执行官罗伯茨（Sean Roberts）说。“许多原本可能成为卖家的人只是选择留在原地，这进一步限制了当今市场上可供出售的现有房屋。”此外，还存在资金问题 - 开发商筹集资金更加困难，房主也更难获得贷款。这是因为银行和政府为了防止另一场房地产泡沫，提高了贷款标准，使抵押贷款更难获得。Zillow的一项新分析显示，尽管疫情期间建筑业蓬勃发展，但2022年美国住房短缺从前一年的430万套增加到450万套。

为缓解全美各州和城市都面临层度不同的住房问题，加快房屋建设速度，许多城市削减了监管障碍（如分区和环境规则），这些障碍导致住房建设缓慢且成本高昂。例如，自2018年以来，加利福尼亚州、俄勒冈州、蒙大拿州和亚利桑那州等州已通过法律，允许在曾经只有独户住宅的社区建造复式公寓和小型公寓楼。这些措施对于房屋短缺来说只是杯水车薪，远远不能解决积重难返的房荒。原因如前所述，还取决于建房者和购房者资金短缺、拥房者惜售、历史欠账，等等。

2024年夏天，《纽约时报》负责报道住房和发展的记者多尔蒂（Conor Dougherty）花了一周时间在密歇根州的卡拉马祖(Kalamazoo, Mich.)进行住房问题专题报道。他发现由于房屋供应落后于需求，价格飙升，即使是收入六位数的卡拉马祖地区中产阶级家庭也难以在那里维持生计，包括购买一处适合自己的住房。因为，根据Zillow的一项新研究表明，那些生活在高度监管的住房市场中的人，即使他们的收入高于平均水平，也不太可能负担得起他们所在城市持续飙涨房价和高高的房屋抵押贷款利率（下图 YouTube/UPO WORTHY）。

另一方面，建筑商对过度建设持谨慎态度，现在他们更希望客户在房屋建成之前预付房款。而土地开发商（即在一块土地上建造街道、管道和电力等基础设施，建造新房地块的公司）也削减了开发规模。数据和咨询公司Zonda的首席经济学家沃尔夫（Ali Wolf）表示，空置开发地块（即房屋建筑商明天就可以开始施工的地方）的数量仍比大衰退前的水平低40%。“大衰退摧毁了美国的房地产市场，”她告诉《纽约时报》记者多尔蒂。

密歇根州卡拉马祖和全美各地的情况表明，较旧、较便宜的房屋要么年久失修，无法居住，要么被卖给投资者，投资者对其进行修复并提高租金。为此，卡拉马祖县和密歇根州都扩大了对以前没有资格的中等收入家庭的住房援助。希望这项补贴和其他补贴将鼓励建筑商扩大规模，当然，前提是这些建筑商能找到买得起自己建造的房屋的买家和租客。

这其实是全美住房援助政策转变的一部分。在过去侧重于帮助贫困家庭的基础上，现在住房援助也帮助一项中产阶级。如副总统哈里斯的住房计划，就呼吁为首次购房者和为建造住房的开发商提供援助。共和党和民主党均认识住房问题十分紧迫，并分别在各自的全国政治大会上讨论全美住房问题（下图 NBC NEWS）。即便如此，“美国可能需要一段时间才能从目前的住房短缺中恢复过来，” 住宅建筑平台Villa的首席执行官罗伯茨（Sean Roberts）说如是说，因为 “建造房屋需要时间和资金，此外，还有其他因素在起作用。…没有短期解决方案。”

 

即使民主、共和两党已经认识到住房问题的紧迫性，即使高企的房屋价格使建房有利可图，2024年的住房开工并没有随之增加。根据美国人口普查局和美国住房和城市发展部的联合数据，3月份私人住房的新住宅开工量比2023年3月下降了4.3%，环比下降了14.7%。可以预期，这两年飙升的房价不会下跌，至少在1-2年内如此。毕竟，现在的房屋短缺问题是10几20年积累的结果。没有10年20年的功夫，房屋的供需失调是难以平衡的。所以，近来咱有房一族的朋友常常在梦中笑醒 – 资产不断增值它拦都拦不住啊！记得小米CEO雷军曾经有这么一金句“在风口上，猪也能飞起来。”深刻啊，朋友们。难怪隔壁王老五他牛气冲天，走路都横着走，还整天嚷嚷着要找小三寻小四的。狗日的手中有4套房子！！！娘希匹！狗娘养的命真真真好！！！

参考资料 

Dougherty, C. (2024). Why too few homes get built. The New York Times. 链接 https://www.nytimes.com/2024/08/22/briefing/us-housing-crisis.html

Lacter, A. (2024). The U.S. is now short 4.5 million homes as the housing deficit grows. Zillow. 链接 https://zillow.mediaroom.com/2024-06-18-The-U-S-is-now-short-4-5-million-homes-as-the-housing-deficit-grows

Ullritch, J. (2024). Why is housing inventory so low? Understanding the U.S. housing shortage. Bankrate. 链接 https://www.bankrate.com/real-estate/low-inventory-housing-shortage/