说两句本金安全

 旧帖，发表于2015-3-20 文学城投资理财

 

在投资的过程中，被关注最多的是投资收益率，很少有人谈到本金安全的问题，我来抛砖引玉，随便瞎说两句。

 

 

 

 

做房东做死的无非两种：被房客烦死和被银行逼死。被房客烦死的，要恭喜你，你满租，本金安全。被银行逼死通常是经济危机的时候。我还记得08危机时，熙熙攘攘的高速变成坦途，可以在上面玩飙车，以前满租的公寓房客一家一家的搬走，快变成鬼屋。这样的情况时间不太长，大约有一两年，真正缓过劲来是这两年。从08到15年，7年快过去了，离那一只靴子落地的时间越来越近，只是不知道是15,16 还是17。 在经济危机时，没人能躲得过，所以怎样才能让你的本金安全呢？

 

 

 

 

我没有投资房地产的经验，除了自己的自住房。我做财务分析，所以有点财务经验。谈谈我的想法，希望不太离谱。投资房地产离不开贷款，所以银行或财务公司是你的最大债权人。每月的贷款偿还往往是房东们的最大支出。设想一下，在最坏的情况下，没有租金收入，假设一到两年，你的房子卖不出去，你兜里的钱能不能应付一到两年的开支，如果可以，你就做到本金安全了。如果不行房子可能被收走，你的损失就是你的投入，你得从头再来。但在这两种情况之间，有个临界点，就是你能找到的最大贷款额，这个额度恰恰好让你能应付一到两年的危机，这个额度是保证资金安全的贷款额，二不是可能贷款的最大贷款额。在做理论计算时的使用的开支数额比有租金收入时略多一些，而且在算出的贷款额基础上乘一个系数（80% or 90%）会更安全。尤其是对玩贷款再贷款的房东们，达到千万不难，难得是危机时平安度过，算一算你的贷款比例（和成本比，和自有资金比，和手头的可变现资金比，不能和市值比，市值是虚的，随时可能崩盘）。这个比例是要使你最舒服的比例，不论你如何扩大规模，维持原则不超过这个比例就能保证本金安全。然后就静待经济回暖，再去追求千万或万万。