一个美国明白人谈中美【视频1个多小时】。之前是我从美国房地产法律展开一些科普，帮牧羊人消消毒

我一直觉得美国精英界没有一个明白人，都特傻，特肤浅。今天发现一个例外【视频1个多小时】。牧羊人应该看看 （我先说些胡言乱语；视频在最后）

以后有机会我在给牧羊人做个科普：美国买房子，中国买房子，使用权，所有权，。。。前两天不少热情洋溢的讨论，特别是几个牧羊人朋友侃侃而谈。他们其实错了，但是不怪他们，因为他们被骗了。美国的这套体系很隐蔽，让你感到你是“主人”，其实你是个。。。傻羊。

要知道一些猫腻，必须知道美国是英美法体系，在这个体系下，有他的特有猫腻。限于时间，我这次不做展开。有机会再说。不过我在此只画龙点睛，提几点，供慕洋朋友们思考：

1. 抛开各种名词，只紧密地 “FOLLOW THE MONEY！”。 同样一个房子，比如20万元的房子，按揭利息5%，30年按揭，房地产税 5% MIL，假定一直住下去70年后老中需要再买（使用权）。做个计算，您会发现，在这些假定下，70年后黄粱一梦。老中花了 20万（PRESENT VALUE），住了70年； 老美花了大概60万（PV），也住了70年。老中的房契上说：使用权； 老美的ABSTRACT OF TITLE 上说：FEE SIMPLE SEISIN，即所有权（注：美国没有房契，只有 ABSTRACT）。 谁被骗了？

2. 父子合买？可以啊，在中国买就买了。 在美国？先缴纳基于10万元的税务。父子合买，算礼物，就像遗产税是一样的。

3. 在美国，你“拥有”土地，的表面。地下的矿权基本都被各种公司拥有。你不能“为所欲为” -- 盖房子的高度，材料，能否用风车，。。。 这叫 ZONING。美国的限制很多。比如，我在我的地上不能烧火。因为我住的城市前年通过的法律。

4. 美国是法治国家？ 是的，但是很邪乎。房地产主要是由州法律管的。美国的州法律有个特征，就是它们大多为消费者考虑。在房地产方面，就有了“提前付贷款不受惩罚” 和 “只要有合适的买家，按揭可以继续” 的法律。但是在80年，利率猛涨的时候，大金融机构为了榨取高利息，就游说国会，就有了 “DUE ON SALE CLAUS”，即，只要买卖房子，就马上付清所有贷款。这样，银行就可以提前收回当初发放的低息贷款，马上再以高利息再贷出去。这样联邦法就摆平州法，大银行胜利，老百姓失败。后来，利息降低，大银行又让国会立法，因此有了 “PREPAYMENT PENALTY” 的条款。也就是说，当房主要买房子的时候，不能提前还款，必须按照当年的高利率继续还高利息20，30年，否则罚款！（当然，罚的款正好是高利息的折现）

这两个条款（Due-on-Sale  and  Prepayment penalty) 在现在所有的按揭贷款里都有，因为联邦法高于州法，所以消费者左右不逢源，总是被打败。--- 严格按照法律被打败哟：）有意思的是，这两个条款是相反的，不自洽的。大银行在高利率时，就启动第一个（马上还全款，否则违法）；低利率时，就启动第二个（不许马上换款，否则违法受罚！）。

还有一个很有意思的例子就是：美国很多州都有严格的反高利贷法，比如马萨诸塞州，20%就是违法的。这个20%很有代表性，来源于汉穆拉比法典。但是，果真如此的话，很多州的人就不能用信用卡。那为什么老美都可以用呢？换句话说，为什么金融机构可以引诱大家跳入（信用卡）高利贷的陷阱呢？注：信用卡公司的暴利不来自于每月按时还钱的人。 

请牧羊朋友以及有兴趣的人深思 --- 合法地 SCREW YOU UP，让你心服口服地吃苍蝇，还找不到发泄的地方，因为一切都是牧羊 --- 让你像羊一样地，沉默地，心甘情愿地，守法。