王亭
学戏趣事，地产经验。
我们专业地产网站上，在Gwinnett郡，看到有一例很有特色的房产叫卖（Listing）: 8个双拼（Duplex）（就是两栋连在一起的那种），共16个单元，“捆绑”起来一起卖，要价一百三十二万。
每个单元2个卧室，2个带浴室的卫生间，每单元的单价是$82,500.00, 出租月租是$650.00，一个双拼的价钱平均是$165,000.00,月收入是$1,300.00, 他们给出的回报率（CapRate）是7.5%，（收入减去地税，管理费什么的静值除以买价）。https://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate#Basic_formula
宣传文字上还用渲染的述说: 如果近期没人买，屋主就要把这些双拼改成单间去卖了！（Convert to condo）寓意，那样就会更贵了！赶快！！！
看到这个叫卖，觉得顶有意思，借机科普一下：
一：定义：Condo，Apartment,双拼（Duplex），三拼（Triplex）,四拼（Quadraplex）,连栋房（Townhouse）。
1. Condo（condominium, frequently shortened to condo when itrefers to residential buildings。 Specified units of the property are separately owned,and the remainder of the property is collectively owned.）
简单地定义：一栋建筑被划分出一个个的单元，每个单元属于不同的屋主，每个单元可以单独买卖。Condo一般只拥有四壁以内的空间，自家墙外不属于你。
Condo因为大家有很多公共的连接，共在一个屋檐下，所以每个月有额外的费用，用来共同维护这些公共使用开销。
不但是住宅有Condo，商业中更常见，例如一些零售店面，有些店面各自有自己的主人，这就是商业的Condo。
2. Apartment(公寓)
一栋建筑，有很多单元，每个单元可以分租，但是，整个建筑的所有权，是个不分割的整体。如果买卖，不能分成单元来买和卖。
3. 双拼（Duplex）两栋连在一起；三拼（Triplex）三栋连在一起；,四拼（Quadraplex）四栋连在一起。这三种形式的建筑，也都是不可分割一个整体，不可以一个个单独的单元来买卖。
不管是两个，三个，或四个连在一起，都是属于一个整体，屋主拥有整个连体建筑，除非到政府去申请分离成Condo，每个单元才可以分开有各个的主人。
4. Townhouse,不管是两个，三个或是多个连在一起，在建筑的时候就分隔好了，每个单元分开出售给不同的屋主。Townhouse除了四壁以内，还有属于屋主的外部空间，前院，后院的。
Townhouse一般都有一定的规模，用一个社区为范围管理起来，共同管理草坪，杀白蚁，有些还包用水和外墙和房顶的维护等等，所以每个月有维护费用。
二：双拼（Duplex）的市场价格的变化
我看了一下现在双拼（Duplex），亚特兰大附近，最便宜的有叫价两万多的，最贵的有一百万买这么一对！真是Location! Location! location！地点很重要，不同的地点，市场决定了价格！
不过，中等价位的平均值，在一些不是太差的区域里，不管是双，三，或是四拼，每个单元的平均价，大概是8-10万美金左右，这已经是我房产经纪这么多年经历中最贵的价位了，还会涨？
记得还是几年前，房地产最低谷的时候，我曾经手过，在比较好的学区，七万一买这么一对，租金$1400.00 美金一个月。
三。Condo Conversion
把原来的连体建筑变成Condo来卖，的确是个不错的主意，这样会给卖主带来最大的利益。我看到过不少民用房从Apartment改成Condo的成功的例子。Duluth小镇的HAMPTON ARBORS CONDOMINIUMS，2005年，咱华人一个非常成功把公寓变成Condo的例子，16栋2-4层的楼，每栋有15-30个单元，经过重新翻新，几百个单元，最便宜1个卧室成交价9-10万美金，最贵的3个卧室成交价13万多美金。。。记得当时，车水马龙的，买卖别提多红火。。。屋主买下这16个楼花了八百七十万，到底最后赚了多少？留给大家自己算吧。
还有一个老白成功的建商，建商业Condo的经验，我也是亲眼看到，那是地产很“虎”的十年前了，投40万，去了本还赚50万！不错吧？
