王亭
学戏趣事，地产经验。
亚特兰大近两年来，新房买卖看上去很火，到处可见大量的新区的开发和建造，并且卖的还很好。
例如：在Forsyth郡，Lambert高中的校区内，今年2月份新开了一个40栋左右的Townhouse新区，27万起价，其中只有8间可以卖给投资的人。开张后不到一周，还只是空地，8间投资房就卖光了，还涨了价！边卖边涨！Townhouse这种价，投资房？也卖成如此！这让我始料不及。
那么，在新房买卖这么火的时刻，买新房要注意点什么呢？
一）注意学区的变化
由于新房的大量建造，造成各个地区的公立学校学生超量，拥挤。现在随便去一所公立学校，不管是小学，初中，还是高中，都能看到一排排简易房（Trailer），不少班级不得不被分配在简易房里上课。为了缓解这个问题，很多郡（County）的政府，都有计划加建公立学校。如果加盖了公立学校，就会造成学区的重新划分（Re-zoning）。
建议，在你买房之前，最好去打听一下，看看这个区的学校，有没有可能会被重新划分学区（其实，买旧房也有同样的问题）。最可靠的咨询地点应该是各个County（郡)的教育局，他们有学区划分地图，到你想上的学校去问，也能打听到。
例如：在Gwinnett 郡，Buford小镇中，一个两年前新建的110户的新房区，刚开始时是16万起价，现在社区的房基本上卖完，房价也涨了好几万，现在3房都要到22万多！这个社区里30%-40%都是投资房。据我所知，有不少中国人在那儿买了投资房。这个社区至今还是划分为Mill Creek高中，可能很多人还不知道，这个小区要重新划分学区了，最有可能是划到Mountain View 高中。
最近，在North Gwinnett现任高中的属地内，又开了不少新房的盘，都是34，5万起价的新房，社区规模都不错。不过要注意了！不是每个区都会一直属于North Gwinnett高中范围，有些将要划分到Lanier 高中，这可是从10分的高中掉的6-7分高中的差距！如果想要买学区房，不得不小心了。
二）注意这个社区买房的都是什么样的人
社区里将来的人员成分什么样？是不是值得考量？这两年来，已经发生了某些新区里，90%住户，都是某个少数民族族裔的现象。
谈到族裔的分布，是个很敏感的话题，新房守摊的经纪绝对不敢讨论这个话题，因为会牵扯到“种族歧视”。如果真想知道，从小学的人种分布，（这可是公开的信息），很容易得到现在附近各种族裔的比例。小学的地域比较小，所以比较准确。对于将来的分布，只有从来来往往看房的人，和观察已经搬入的住户方面入手了。
三）怎样谈房价？
这可是个技术活。记得过去我的一个客户买了栋新房，她的邻居也是个中国人。她邻居很得意自己拿到了最好的优惠。我的客人怕我没有给她争取到最大的利益，她也是很直，在那邻居和她显摆后，马上来问我。这下引起我的好奇，有人比我更会谈价？那得学习学习！建议她带我去邻居家看看他们的合同（邻居已经过户，入住了）。我仔细的阅读了那邻居的购房合同，最后发现我给我的客人争取到的利益要比邻居多了6，7千呢！
只看房价，是不大能看清楚是否得到了最大利益，况且新房很难谈房价，建商对基本价，一般不会让。只能在其它的方面来讨价了！
最近我在一个起价34万的新区，和另一个买家经纪抢买同一个空地，那个经纪更有理由要拿块地，因为这块地，是她的另一个客户刚刚退出来的。我就是不让，在那儿泡了一下午，随我去新房的客人都耐不住，在沙发上还睡了一觉。最后我虽然没拿到那块地，而是买了隔壁的另一块，但是我给我的客人争取到了一万三千的利益。（那天房价还涨了2千美金呢！）
对方经纪也看买家的经纪，如果买家经纪人很有经验，知道怎样讨价，明白各种让价的钱能用在那个地方，建商的经纪很愿意帮你，配合你，你可以穷尽她（他）的优惠权限，还不会让她（他）在回复她（他）的老板那儿为难。
四）挑地，选材，装饰，颜色
地的大小怎么看？将来盖出来会是什么样的情况？有没有后院？车库在哪边？朝向？房子外墙的颜色？屋内的结构改造和费用？每个细小的装饰的配备？等等。。。因为你基本上看到的只是图纸，而不是实物，如果看到的是样板房，那也不是真正地买到的房的真实样子，样板房里，一般加了很多的额外装修（Alpharetta 小镇，有个新房社区，有两个样板房，硬是把个起价才五，六十万的房给装修到了一百多万！）如果要想在个空地上盖出个不会让你失望的房，那真要取决经验的操作了。
最近给客人定了一栋新房，客人从来没见过我本人，没来过社区，没看到房子，我们只是有视频，微信，搞定了一栋近38万的房子。谢谢我的客人对我的信任，当6个月后，他们真的搬下来看到盖好的房子，希望他们能满意。
