王亭
学戏趣事，地产经验。
2015年房地产买卖火爆，2016年在亚特兰大的房屋买卖很可能又是卖家的市场 ，作为2016准备卖房的朋友们，是否应该感到庆幸？今年卖房应该能卖个好价钱！很快能出手？注定？
但是，如果静观市场，2015年房地产买卖那么火爆，却还是有些房子滞留在市场上长期卖不掉！为什么？今天就来谈谈我的看法，仅供参考。
一）你准备好了吗？
不管是什么样的市场，想卖房！要做好准备，必须从大处着眼，小处着手。
--- 大处着眼：
1.知己知彼，了解市场。
虽然市场很火，但不是处处都是，要看地段。
进场之前，要熟悉市场的真实情况，不要想当然。了解正在市场上叫卖的房的情况。尤其是同一个社区的，大小和你的房差不多的房，都要什么价？内部装潢情况，房子本身的状况，要亲眼去看看，做到知己知彼。
实例：就是这个月，有一个朋友，他的老板是个白人，想卖房，朋友推荐了我。
“老白”给我电话，我正在度假。知道那房是空的，不敢耽搁。一回到亚特兰大，从飞机场到家，门都没进，就直接驱车赶到了他家。没期望见到他人和房子内部情况，这次只是想先在周围看看环境。。。（本来约好了的，两天之后的周末见，）
看到门口停了部车！正巧“老白”和他太太在他家空房里换灯泡。。。
虽然很唐突，来都来了，还是敲了门进了屋，见面介绍了一下自己。“老白”顶高兴，寒暄了几句，然后让我在房子里外走了一圈。十年的房，很多地方需要整理，要花一些银子了。
为了慎重起见，在整修，花钱之前，我建议去看看在他同一个社区正在市场上叫卖的房。
两天后预约，我们一起去看了3栋同一个社区的房。其中一栋和他的房很接近，整修的没得说，房价要得不高，上市已经快3个月了，房价一降再降，还是没卖掉！这一看，着实吓了这个“老白”一跳！“老白”算了一下，如果装修的和那房一样，用同样的价卖出，他一定赔钱，因为他买这房时正是房价很高的年份！
最后他决定暂时不卖了，先把房子租出去，租金在$1600-$1800之间，等一年再说。如果是这样，就不用大的整修，现状作为出租还是没问题的。
事后“老白”很感激我，说如果事先不去看看，还不知道竞争的厉害，花了钱，耽误了时间，还不见得卖的掉。最要命的是，如果房子空的太久，保险公司会终止保单。
我戏说，如果想谢，你是我朋友的老板，对他好点吧！“老白”“保证”说，一定多给我的朋友一些假期。。。
2.合理定价
参考半年内卖出的价位，定出比较合理的价。如果房屋整理的好，可以要得稍高一点，但是如果要得高，有可能估不上价！近来卖家的市场，估不上价的实例已经是屡见不鲜了！
A）估不上价怎么办？
如果你的房一上市，马上就有很多人出价，你可以硬一点，不让价，爱买不买，有人抢，买家必定示弱。房价就是这样涨起来的。
去年和今年我有好几栋房都是一上市一周之内就出手了，有的一天就有了合同。几个人争，即使估不上价，卖家肯定不让。
实例：
2015年初，在Kennesaw 小镇我有一个Listing，“小谷”让我卖房。上市之前纸上谈兵的看了看市场，同一个社区在市场上的房不少，要价都是在17，18万左右，一直在市场上“吊着”。
可是就有一栋，正好是“小谷”隔壁，要价20万，一下就卖掉了。处于务实，亲自去看了一下。房子收拾的很不错，后院篱笆，木制阳台，厨房花岗岩台面。。。的确有一下子卖出去的道理。
和“小谷”商量了一下整修计划，在用漆颜色和灯具上下了点功夫，也没换花岗岩台面，但是房子看上去真的很舒服了。上市一周，一下子来了两个Offer！最后成交价是19万6千。因为是两个出价，卖家“小谷”很强硬，和买家说好了，不给修任何东西，估不上价也不降价。
成交后的一个月到过户，安安静静的，验房，估价，买家没有提出任何要求。过户时才知道，房子才估了18万1千，比成交价少了1万5千！买家多出1万5千现金，补足这个差价，因为是贷款买房，贷款公司只贷给你估价出来的百分比，估不出的那部分，如果卖家不让，只有买家出了。
B)调价。
如果上市一，两个月了，没有一点反应，可以调一下价。没有卖不出的房，就看价钱了。有些房卖不出就是要价有点太高。拖的时间越长，越卖不出你的起始价。所以说，起初定价和房子准备的状况非常关键。
---小处着手：
1. 外观。
外墙，车道，草坪，花园，都要整理的清清爽爽，漂漂亮亮！
最好用高压水冲洗一下车道。外墙刷漆当然更好，如果不重新刷，起码别让人看到破旧的感觉；
草地，不要看到露裸的泥土，要放松针，除野草。。。
总之，让人来到你的房前，就有想进去的欲望，不要让人感到你的房子没人保养，长久失修。
2.气味。
房子里是不是有异味？有异味的房子很难卖！
异味来自多方面，例如潮湿发出的发霉的味道；做饭渗进的味道：例如咖喱味，鱼腥味。。。
动物的排泄引起的味道：最常见的是狗尿味。。。
如果是因为潮湿发出的发霉的味道，要先找到潮湿源，放除湿器等等。异味还有可能得到缓解。
如果是做饭渗进的味道，还有动物的尿味，这些会很麻烦！
有些投资人买些状态很差的房，在整理房之前，一定要除味，要不然可就摊上大麻烦了。
实例：在Duluth有栋Fannie Mae 的房（银行房），如果你不带鼻子去，光带眼睛，这房看上去很不错，新地毯，新油漆。。。但是那重重的狗尿味道，你的鼻子就是再不灵，也不可能闻不到！！！这栋要价才17万多，价钱不贵，看上去整理的漂漂亮亮的，可是几个月了，还在市场上呢！我估计就是因为那气味！
3.干净。
细节决定成败！准备上市的房，室内一定要干干净净！就连开关的盖都要擦干净。
还有，最容易忽略的是空调暖气的回风口的灰尘！！！
上市之前，最好请专业清洁工好好的清扫一下房子。想要卖的快，卖上去价，细节不能疏忽！
4.颜色。
最省钱和出效果的是刷漆颜色的搭配。
例如：上面我提到的在Kennesaw 小镇的房，就是因为漆的颜色和灯具的搭配，产生了很好视觉的效果，让这个房子出彩，好卖。
一个反面的例子：去年我看到一栋50多万的房，卖了很久，我认为其原因之一就有漆的问题，内部漆看上去很旧。地下室的墙上有许多彩色的点点，当我看到时，还以为是发了霉的点点，后来问了才知道是打乒乓打到墙上的印记！刷刷漆，就是单单这扇墙，也很必要！要知道，让人误会成有霉，那这房可就难卖了！
5.Staging (摆家具）
A）请人摆家具
如果是空房，可以让专业的人来摆一些家具和装饰品，会达到很好的效果。例如新房的样板房，看上去很能让人动心！
B）自己摆家具和装饰品
如果是带家具的空房，好好利用现有家具做Staging：
实例：去年我有个客户卖房，空房带家具。
这个房在Johns Creek 是栋有限制在55岁以上年龄的社区，Condo（连栋房）， 3卧在一楼，二楼上有一个完成阁楼，带一个卫生间。2008年建房，新房买价是25万6千。
2015年下旬，上市前，我帮他们装饰了一下房，挂了一些字画，重新摆置家具和床上装饰...打扮的不错，照片拍出来漂亮！（我自己带来一些装饰物件，字，画，床上装饰枕头，床罩等等）
要价$349,900.00，上市5天，原价售出，买家要了些过户费，FHA贷款，一个多月过户了！很成功！
二）综合多种方法准备，调整房价，实施卖房的实例：
下面是我去年用的卖房方案准备最多的一栋房。希望能给大家一些启迪。
2015年，我有一栋在高尔夫社区的Listing。在1986年新房时，第一个房主当时买价就40多万。
房顶是用Cedar（雪松木）做的，顶贵的，2009年当时房主光换房顶就花了4万多美金。
2012年这房在市场上叫卖了一年多，从要价50多万，降到40万以下。最后我帮“福”买到的价是38万1千。
“福”去年搬到加洲去了，必须要处理这个房了。准备卖房。
查看了2015年社区的卖房记录，房价涨了不少，社区内在市场的房，60万以下几乎没有，如果只看价钱，市场是没问题的。
这是个四面看上去像是水泥抹面的外墙，Synthetic Stucco （不好的材料，由于容易寄存水分在墙内，招白蚁），不是Hard Coat Stucco(好的材料）；平房，完成地下室。
满墙满墙的窗子和门；单层玻璃；
后来“福”铺了两间室内地板，材料也不是很好，走上去“嘎吱，嘎吱”的响。
后院有一个水塘，水不是很深，下雨会变成“黄汤”。
“福”想卖个好价，除了正常整理内外，还采取了以下策略：
I. 请了专业的室内装潢师来设计室内颜色（$150一个小时，共用了2个小时）
这个设计师我认识他有十几年了，我家10年多前刚买新房时，就让他来给挂了十七幅画，摆了一个书架子上的装饰品（摆的真好！之后，我呆呆的欣赏了好几天！）和做了一楼7个窗的窗帘（窗帘价钱不菲）。
这次请他来帮“福”设计颜色。因为这个房想让它卖60多万，比我们2012年买的时候高出20多万去，这可得认真打扮了。
设计师“L A Wayne”外墙是用的原来的色，因为换漆的颜色要有社区管理委员会批准。
室内的基本色是发黄的棕色，属于暖色系列。他不是只用一种颜色，而是配了不少种色号，最后发现，刷出的颜色是统一的，他根据每个屋的采光不同，调出略略不同的色号，但在不同的光线下形成了统一体（漆工有点麻烦，要买太多种漆，有点太细致了点，我觉得），天花板上，设计的是淡蓝色，冷色。
在厨房相连的额外的一个厅（Keeping Room）的两个8-9尺高的柜子，设计了个黑色！当时漆工有点犹豫，问我“黑色”？会好看吗？我说，用人不疑，疑人不用！
结果出来了，特立体！看上去像两个木制的柜子！效果特好！（这就是室内装潢用漆的神奇！）
II. 请了Staging。
因为是空房，这种价位，最好摆上家具。
请了专门做Staging的公司来，3个卧室，两个厅的家具和装饰品，90天租约，帮你摆，帮你撤，用了不到3000美金。
III。上市了！
收拾好了，摆上家具，看上去还真不错！视觉效果很好！第一天上市就得了个原价合同，我们要价将近62万（$619,900.00)！
可惜好景不长，不到一周，买家给退了（反悔期），后悔了！
接着又有人出价，只出52万，杀了10万，当然不卖了！一个月过去，“福”降到58万，然后56万！终于又来了个买主，上市一个多月了，“福”没那么“硬”了，空房，早卖早了。
以53万再次成交！这次的对方经纪很老道，除了正常验房，还用了Stucco 专家来验房，出了个很吓人的报告，提出要花上万来处理Stucco的湿度问题，还有阁楼里有小动物，松鼠什么的，搞得“福”不想麻烦了，又给让了两万，结果以51万成交过户了！
这个例子可以例证，虽然没有卖到60多万，但是比起“福”当时买价还是好很多，而且时间没拖很长，这与房子的准备，和“福”对价钱的让步有很大的关系。说实话，要不是这房本身的实质材料不是很好，价钱会卖的更好一些。
