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2021年橙县房市探讨

(2020-11-18 01:43:39) 下一个

房地产是非常非常非常的地域性问题,纽约湾区和阿拉斯加,冰火两极,没有比较性。看房地产的走势最重要的还是一个地区的人口增长趋势以及可供土地开发状况,也就是供求关系,经济好坏只是暂时现象,美国的经济不会长期低迷。想准确判断房市也是不容易,当然,对于纸上谈兵的所谓专家来说还是很容易,上嘴唇碰下嘴唇,或者键盘上动动手指头就行了。

房地产有不同领域,我只经营住宅这一块,也是最稳妥的的部分。突发的疫情已经将近一年,还看不到曙光,商业房地产就像是裤裆里抡大锤,受到沉重打鸡!不管发生什么事情,人还是要有住的地方。即使是住宅这一块我也是集中精力于中低端房,面向全国将近百分之四十买不起房子的一大群人。越是开放发达国家和地区,租房子的人比例越高,美国会越来越高,人口从乡村流向城镇是趋势,工作机会集中在大都会地区,大都会地区的杨白劳基本上是租房子住,杨白劳的后代基本上还是杨白劳。

房地产有各种做法,就住宅地产来说,我也不反对做白玉房,适合自己就行,特别是高薪马工和身上带个师字的专业人士,投资房地产主要目的是保值,也不喜欢和低端人士打交道,这无可厚非。我现在也开始投资白玉房,钱放银行肯定是贬值,暂时没有现金流也无所谓,因为税已经交很多,多赚钱还要多交税。但是,必须看清楚一个事实,无论房价还是房租都是呈金字塔形状,也就是说越高端的房屋,市场就越小,租房市场更明显。而且高端租房市场上的房客流向购买自住房的可能性非常大。低端房住户基本上是月光族,连交房租都捉襟见肘、时有问题,买房的头款很难拿出来。

我的房客里住了十年以上的近一半,今年只有两户搬走,对于职业地主来说简直就是闲死的节奏。稳定压倒一切,要尽量避免房客的流动性。有些人不同意我这个观点,没关系,房地产有不同的做法,我的做法不一定适用别人,因为我的房数量比较多,没有那么多的精力去折腾。曾经有过一个月五户搬走搬入,也有过一天同时三处开工。早上六点约工人在home depot取材料,然后回家睡回笼觉。中午给工人去送饭,有时帮把手,晚上检查好水电煤气锁门。虽然忙死,自己的生意,乐此不疲。但这不是我想要的生活,我要做逍遥地主而不是苦逼地主。赚钱是为了更好的活着,活着绝不是为了去赚钱。

来看南加州一百万美元的白玉房,很勉强能租到四千块钱一个月。今天的利率是历史上的低点,借一百万,每月还贷款额也就四千多。如果放些头款,比如借八十万,减少每月还贷款额,留点钱交地税和其他开销,买房和租房的负担差不多。但是,房租上涨是肯定的,今天四千的房租十几年后可能会是八千。没有什么不可能,我现在两千的房租,1998年刚买回来时房租是$725。再退回到1970年代,平均租金只有一百块钱。杨白劳长期租房子住,用不了多少年,几十万块钱房租一点点扔到粪坑里,而且是以追加的方式往里面扔,屎都让黄世仁淘去了。还贷款是定存,总有还清的一天,当房价上涨还可以重新贷款,套现出来。现代黄世仁投资房地产,就是用杨白劳交的房租去还房贷,杨白劳如果不买自己的房,永远是两手攥着空拳头,一无所有。

低端房市场大,并不是说我就喜欢投资在烂区,低端房不等于烂区。南加州有不少城区的居住环境不是一般的差,危邦不入、乱城不居是我的原则。惹不起躲的起,惹不起砂锅惹抓篱,我去惹我惹得起的地方。如果把投资环境分为五档,上好、中上、中等、中下、下等,橙县orange county没有下等烂区。至于为什么没有烂区,以前提到过,细说怕犯忌,可以去Google 一下三百多万的橙县人口构成比例。

房租和房价的上涨相辅相成,房租的上涨也会反映到房价市场。orange county housing authority 已经公布2021年房租参考价格,比2020年提高了4%-5%,和去年相当。三年前我就说过,未来几年里南加州的房租上涨会超过房价,再延伸两三年应该还是这个走势。房价上涨会出现停滞和回调,甚至崩盘。房租市场不会崩盘,特别是南加州市场最多出现暂时的停滞,不超过一年,多数情况下是一路顺风向上,也就是说现在投资出租房仍然是安全的。 现在的房价比三年前高出不少,如果你在三年前买的房,而且自认为是在高点,以放25%-30%头款计算,初期维持打平,几年后就可看到现金流,南加州过去15年房租翻了一倍。今天的投资,15年后也会有丰厚的回报,从银行贷款运用杠杆的回报率更大,这还没有计算房价上涨的appreciation。

参考一下今年和明年housing authority 房租标准差别

如果你今年50岁才开始投资房地产,肯定不能算早,也并不晚。就以南橙县买个两房康斗condo,四十万左右为例。南橙县是指尔湾irvine以南十几个城市,基本上都是新开发的中上和上好区,尔湾1971年建市。新港滩Newport Beach是所有城市中的佼佼者,是房地产的金字塔顶端,这里的名人富豪云集。大街上看到劳斯莱斯没有什么惊奇,惊奇的是劳斯莱斯云集。新港滩搞过劳斯莱斯大游行,两百辆劳斯莱斯围着南加州最高尚的购物中心时尚岛fashion island招摇过市,我曾经开老板的劳斯莱斯去得瑟一下,小母牛去赶集,牛逼大发了,奔驰宝马哪凉快哪歇会。

新港滩的富人社区,一块建房地皮两百万起,对于我们当中的大多数人来说,包括我们在内,尼姑看嫁妆,下辈子再说吧。近朱者赤,新港滩周边城市包括尔湾也相当不错。一千万人口的邻居全美第一大洛杉矶县也有个顶端,不用说大家也知道是哪里。

目前银行的定存利息几乎是没有,如果有四十万现金还不如砸进一个房子,南橙县两房的condo还可以买到,租金减去开销每月净收入一千多块钱挺好,而且房租是增长趋势。更好点的办法是借贷款加杠杆,把四十万分成四份或三份买三到四个房,也就是放四分之一到三分之一头款,打平略有盈余即可,当然,不差钱的倒贴一点也可以忍受。现在有份工作和收入,暂时不指望房租的作用,十几年后房租会翻倍,也差不多是退休年龄,有好几千块钱的净收入,比单靠退休金生活要好的多。

20年前在洛杉矶的一次大型珠宝钱币拍卖会,1930年发行的$1000美元现钞,没错是1000美刀钞票,相信许多人没见过,本老爷见过了,一共好几张,被一个人买去,每张拍卖到$1400。70年涨40%,没多大意思,加上通货膨胀因素,实际上是贬值。 拍卖品来源五花八门,法拉利新车是海关截获走私货,这个竟标激烈。有些货是邮寄地址不明,没人认领,也有孤独老人去世留下财产没有后代。早期刚来美国我们没钱有闲,去凑热闹。老婆看中一袋珠宝,有十几件,不值什么钱。都混在一个小塑料袋里,也不能细看。但里面有个一克拉钻戒,成色质量不明,就赌一把,以$270买到整袋。后去珠宝店鉴定这颗钻戒,成色相当好,肯定赚到了,其他东西无所谓。玩邮票一样,就算是赚几千块钱,也属于黄鼠狼娶媳妇小打小闹,而且玩物丧志,发不了财,及时收手。

下面是重点,同时我工作的房地产公司刚买下一个房我在处理,五十多万,仅仅几年前紧邻的一个面积一样的房是28万买的。 五十多万的房建于1930年,当时价钱$770,那张一千块钱的钞票买这个房还有富裕。一千块钱拿到今天只够买两三个马桶,和一千块钱的钞票比较一下几十年下来的回报率,好像没有可比性。

我的老板把两个房子都铲掉,盖了37个单位公寓,我懒的去算现在值多少钱,别人的钱财是我的身外之物。做房地产不能急功近利,坚持几年十几年或更长期,会有很好的回报。

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阅读 ()评论 (23)
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老朽 回复 悄悄话 回复 'Ping_萍萍2018' 的评论 : 谢谢补充评点
Ping_萍萍2018 回复 悄悄话 虽在香港,也同理
'做房地产不能急功近利,坚持几年十几年或更长期,会有很好的回报"。我这里自有住房率2017年数据只有接近50%,意味一半人要租房住。做业主挺过最初的彷徨,就越来越好过了。即使现在新冠肺炎,我家房子也没有空过,比较刚买时,回报确实增加很多了。
老朽 回复 悄悄话 回复 '紫嫣淡染' 的评论 : 谢谢来访,有事一起商量
老朽 回复 悄悄话 回复 '湾区范儿' 的评论 : 不必客气,共同探讨
紫嫣淡染 回复 悄悄话 大作认真读,因为值得学习和借鉴。我们将来在那里买投资房时将请教你的。
老朽 回复 悄悄话 回复 '糊涂姐' 的评论 : 握手祝贺,也祝生意顺利!
糊涂姐 回复 悄悄话 老朽说的非常有道理。我也有白菜房在南橙县,我要的租金低,但是也不赔。南加州租房是刚需,所以不卖,拿着。当房东也有好多年了,只碰到一个烂房客。修修理理的事,花钱摆平,没有大事。
湾区范儿 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 谢谢。以后要向你请教。
老朽 回复 悄悄话 回复 'luckyyycat' 的评论 : 我们这辈子没这个可能
luckyyycat 回复 悄悄话 加州会不会左到有一天打土豪分田地?
老朽 回复 悄悄话 回复 '湾区范儿' 的评论 : 做房东要自律,按规矩去做,小心谨慎自然无祸。
老朽 回复 悄悄话 回复 'SpaceTutu' 的评论 : 理解,地主最头疼的问题是赶人。我是职业地主,出庭二十次,没有输过,当然,金钱损失是肯定的。
最后的问题不懂。
老朽 回复 悄悄话 回复 'SpaceTutu' 的评论 : 谢谢各位阅读
湾区范儿 回复 悄悄话 谢谢博主分享。加州房东不好当啊,政策都是向房客倾斜的,如果被精明的房客钻了空子,房东没地方哭。最近San Mateo就有一家华人房东差点被房客扫地出门。唉。
robato 回复 悄悄话 你说得还真是。看来南橙县的价钱还可以。我在圣盖博,阿汉不拉看的很不起眼的都要五十来万了。
SpaceTutu 回复 悄悄话 我住在尔湾,这边新公寓成片成片的开发,会不会压低租金?另外自己做个小地主,维修什么的可以请人搞定,实在是怕上法庭赶租客这种头疼的事情。是不是买个REIT什么的拿dividend 省事。
老朽 回复 悄悄话 回复 'robato' 的评论 : 随便说两个去看看,lake forest,mission viejo
robato 回复 悄悄话 南橙县四十万买得到两房的康斗?尤其像尔湾,难吧。
暖冬cool夏 回复 悄悄话 谢谢朽爷分享,很实用的指南!
老朽 回复 悄悄话 回复 '幸运地主' 的评论 : 尔湾适合中国人,自住不错,不喜欢中国人扎堆看现在尔湾以南,有新开发的新房,各种配套设施齐全,你可以发悄悄话来。
幸运地主 回复 悄悄话 谢谢分享!本人非常喜欢尔湾,可不可以单独介绍一下尔湾的房地产?一直想在尔湾买个房退休住,有沒有可推荐的经纪人?还有哪些区域住起来方便?非常感谢!
魅力野花 回复 悄悄话 裤裆里抡大锤,受到沉重打鸡
茅山道士 回复 悄悄话 商业房地产就像是裤裆里抡大锤,受到沉重打鸡!住宅出租市场公寓化却风生水起。
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