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先说说业余地主开公司的问题
业余地主之所以业余，是因为有一份职业，有几个出租房属于搂草打兔子，捎带着。要不要搞个公司要看对自己有没有实质利益，只有一两个房就不必搞，毕竟要付公司税。如果你有几个房，暂且说有一万块钱的毛收入，gross income，多少个房不好说，全国的差别太大，湾区两三个房轻而易举能收一万房租，穷乡僻壤十个房也未必收这么多。你自己不能管理，请别人管要付管理费，百分之十很正常，特别tough的地方给百分之十五也未必有人愿意管，所以定个百分之十五的管理费也没什么不可以。
凡事一定要在游戏规则下进行，不能出圈，真理多出一步就是谬误。如果你开个小型公司，用来管理自己的房子，从一万块钱里拿出百分之十五就是一千五百块，用来做公司的开销，比如租车，办公用品，电话，应酬等，这些直接从房租里走名不正言不顺。没有公司的工薪族就必须从自己的net薪水里出这笔开销。工薪族，特别是年薪几十万的高薪族外加小地主就更应该有个公司来运作，而且出租房子最好是有贷款，暂时不必计较现金流，你有这么高的收入，还嫌交税不够?
房租收到后会有很多开销，不去管它，一万的百分之十五优先拿出来给公司用，当然也有可能不用这么多，那就少转些钱出来，灵活掌握，到年底收支平衡，公司不赚钱，也不能赔，这个很重要，自己在掌控，怎么会赔，报税要和个人税分开报。
房租的百分之十五没有了，接下来还要有修理，地税，管理费，房贷和折旧，其中房贷和折旧是大项目，七搞八搞，钱没赚，还可能是负数，这有什么关系?百分之十五先花掉了，花在自己身上，折旧好几千可以不用交税的花，房贷相当于定存，实际上的开销就是地税，修理，管理费或些其他。暑爷说过的零税率不是说着玩的，只不过各人有各人的高招。但也别以为地主不交税，我交的税多了，地税就七，八万，加上收入税商业税等等，每年十几万。如果减去这些所有开销还有现金流，别搞什么邪门歪道，老老实实加进你的高收入去报税，就是交百分之四十也没办法，谁让你赚那么多，你已经占了包括折旧，抵税等便宜。
对于高薪业余地主来说，所谓的高薪是现在进行时，不能保证将来进行时。别看今天闹得欢，就怕日后拉清单。而手里的几个房子，刚开始的盈利可能不是现在进行时，却能保证将来进行时。房租涨多涨少总要上涨，一般用不了几年，投资带来的利益会显现。要不是房租的收益，要不是房价上升，要不是跟房贷有关而产生的净值，虽然还没有真正大赚到手，却已处于美酒饮教微醉后，好花看到半开时。
再来说职业地主开公司。
职业地主，包括住宅，商业，公寓，都是以收租为生，北京话叫吃瓦片的。因为没有工资收入，也就没有w2。所以，职业地主更需要有个自己的公司。到底有几个房算是职业地主不好说，职业的一定比业余的多些产业，而且现金流是生命线，不然吃什么喝什么。就以小地主毛收入每月一万五千块钱来计算，拿出百分之十五用来公司开销，其中最要紧的是给自己开工资，买医疗保险。开工资的目的是为了能发w2,有w2才能累计social security，有social security到退休时才能享受福利待遇，这是连贯下来的，事先不做好，到时追悔莫及。虽然地主也许不在乎那点钱，但是这个合法的社会保障为什么不要?
建议你在银行开三个户头，一个rental，一个personal放左边口袋，再一个business放右边口袋。收到了房租放在自己左边口袋里的rental，然后拿出一部分钱放在右边口袋里的business作为公司开销，然后公司的business账户又给自己发了一份薪水放回左边口袋里的personal账户。将来报税时，personal收到的薪水加上其他股票，利息等收入和rental里的净收入一起报个人税，公司再报一份公司税，但公司不盈利，只交每季度的公司税。几个账户一码归一码，清水下杂面，独眼龙相女婿，一目了然。不管怎么折腾着都是在自己的尿盆里起波浪，发发屁风，不会把尿泚到别人的尿盆里，肥水不流外人田。
一个人必须积累四十点才可以在退休后拿社安金，一年可以累积四点，连续工作十年，合法拿w2及交税，退休后就可以享用最基本的社安金。现在，学问来了，你以为每个月给自己开个一百块钱工资，到退休后也能享受待遇?癞蛤蟆想吃天鹅肉！政府没那么傻。要想一年累积四点，去年的规定是挣够七千块钱，也就是每月要有约六百块的工资才可以，以后每年会有略微增加。但是，也就区区六百块一个月就能拿到四点，而那些挣高薪的哪怕是每月挣六万，是你的一百倍，或者是年薪一米半米的，也是挣这四点，不可能挣多出半点来，不服不行！到退休后的社安金你以为挣一米半米的能比拿最基本的多出一百倍?也是癞蛤蟆想吃天鹅肉，多出个一两倍就不错了，你现在的税没少交，到时的利益并不能多拿，没办法，规则是政府定的，不服不行！转入公司的钱计划着用，不可忘乎所以，胡作非为，公司是管理，转入的管理费要合理，比如两三千块钱，可以发夫妻两人的薪水，买欧8的那个操蛋医疗保险，其他参照业余地主做法。
在美国混日子，首先要遵纪守法，然后是老实报税，接下来再理直气壮谈民主自由。地主一样要老实报税，只不过地主的命运可以掌握在自己手里，在游戏规则范围之内为自己多谋福利。实际上政府永远不会吃亏，就拿上面说的开公司花掉的钱，起码要交销售税，地主花在自己身上的钱，比如保险可以用来抵税，但谁赚了你的钱谁交税。
另说几句保险，没钱赚的时候，房子可能没有什么净值，我是不买的，出了什么事，要钱没有，要房子拿去！有钱赚后就一定买，而且买够，反正可以抵税。至于要不要把房产放在公司名下，我认为没必要，特别是自己在运作自己的公司和产业，信托的问题很专业，最好找律师问，不然也不会要收几千块钱。
有人担心是遇到房客故意找茬，把你的房产都告没了。首先，地主要自律，不能犯不必要的错误。比如，出租房子没有smoke alarm，出了火灾地主就在劫难逃。再比如，你的自住房，大门加十把锁，用将军不下马也没人管你。出租房就要小心了，大门的锁不可以从里面用钥匙反锁，有人怕小孩自己会开门跑出去会用这样的锁，出租房不可以！因为逃生时，手忙脚乱可能找不到钥匙，如果出了问题，地主就是吃不了兜着走。小心谨慎，自然无祸。其次，买够责任险，高枕无忧。我到要看看你去租个房子住，然后在里面跌一跤，然后找茬和房东打官司，看能不能把他的房子告下来，变成自己的。难道保险公司是好惹的吗？法官大人都眼瞎吗？真有这种事发生，只能说你中乐透奖。
上面谈的事情教科书里不会有，你就是放狗，放狐，放老虎也搜不出来。教科书有的还是应该去看教科书，像是general partnership and limited liability company有什么区别，书上的解释准确。让我说的话比较片面，我的理解是夫妻的话用GP，两人是一根绳上的蚂蟑，不需要什么契约。LLC除了夫妻，也可以有亲朋好友，狐群狗党加入。这样就要有个契约，有个精明的人A挑头，其他弱智的B听吆喝，如果都是弱智的B在瞎搞，就像两个B型血的人凑一起，很有可能生出个二B青年。
另外，题目是“再谈开公司“，以前的文章，我翻看了一遍，没有看到早前谈开公司的问题啊？还是在那篇文章里面？现在就是想开始当地主，正为是否开公司犯愁，因为以公司买房子，银行很难贷款。
先谢谢了
我们准备搞一个general partnership （GP）, 有个问题希望能指点一下：
几个房子已经有2m的伞险，需要给GP再买liability insurance吗？
谢谢????
新税法下个人地产税的抵税上限是一万刀，开公司则无限制。
房子房租和管理为什么不是一个公司呢？