2016年的故事 - 日本，以及air bnb的尝试（8）

客人的主观愿望都是要有一个好的旅行体验，是一团高兴的来。这种心态下，我们的心意都会被欣赏和感激。没有什么人是出门来找麻烦挑毛病的。不过有的客人会麻烦些糊涂些，因此怎么把各种事情有效地解释清楚避免误会很重要。有效沟通，和准备好干净的房间和卧具一样重要。

在房间配备的用具上，要考虑细致。客人的感觉虽然很重要，但是希望别人怎么照顾自己的房子，需要自己都考虑到。如果不希望对方在房间里吸烟，最好贴礼貌的提醒，或者在屋外提供烟灰缸请君移步。如果客人在毛巾上留下卸妆的痕迹很难洗干净，就要考虑提供专门的卸妆棉之类避免自己的麻烦。基本上，客人若留下什么麻烦，是因为自己设想不够周全。

没有人能事事完美。把关注点放在房子的强项上。从第一个满分评语开始，我们都尽力不断完善和改进。到目前为止，95%的评语都是满分。少数的几个非满分评语，或者是提了非常有用的建议，或者是来自一些比较糊涂的客人。但自己一开始担心的那些缺点，比如房子的屋顶比较矮，户外没有遮盖这些方面，反倒是客人也许都没注意到的。给好评的客户当然是很受欢迎的，我更喜欢提供具体说明的客人。如果几个人赞的都是一个点，那就说明那一点做对了，一定要保持。有的客人会提很好的建议，甚至会帮忙把怎么解决都想到。这是我最喜欢的客人。

感同深受，体会到别人做一件事情也是不容易的，自此我给其他人留评语时也会能给高分的一定不会只放个平均分数以显示自己有多挑剔，也会留下自己觉得有帮助的建议。

我家CEO很在乎自己的表现，每次收到好评都发自内心地开心，即使那已经是常事。我负责文案工作，广告订单等是我一手处理的。有次他很偶然看到我的广告上有garden这个词，第二天就很紧张去买了花苗种下。那天下雨他没法剪草，心急起来，忍不住埋怨我为什么要吹嘘花园，搞得他压力很大。

我发现了这个特点，就时不时故意提下我顺便还吹嘘了其他什么…

经过了开始的几个月后，入住率比预期的好，基本上在80% 或以上。

很快也发现一开始的定价太低，这有两个原因，一是开始时自己看到的满是到缺点订价有点偏低了，二是自己没有了解短租的各种隐含成本，估计不足。所以相应提高了20%。比如，清洁工作。一开始我是亲力亲为，自己做room service的，因为想要得到第一手的感受和经验。经过一段时间，因为我出差和旅游比较频繁，这项工作转给我家CEO。本地服务业没有亚洲大城市那么发达，这种偶然上门的工作必须要适合他们的时间表，因此并非时时都可以安排到。做常规家居清洁的人员，基本是表面清洁，也不见得会做全套的room service。另一点，我和我家CEO都有点洁癖，也是完美主义者。我信任他，他却找不到自己信任的人。同时，虽然订单不少，可是也不是固定的，所以安排别人来做有一些困难。

这时，另一个小单元的长租客搬走了，我们很直接就想到再开始一间。这是因为我很希望能慢慢做到一定规模把一些杂事打包出去。规模也能够支持进一步投资一个订房软件来统一管理订单，这样可以在更多网站打开市场。也许我需要做个自己的网站，这是需要继续考虑的一个想法。

对于第二个项目，我们根据之前的经验把必须的配备准备齐全，善用户外私有空间，利用装饰性配置营造不同的感受。

这个小单元面积大很多，40平米左右的一房一厅。它有着不同的特点，包括不同的缺点。在设计和布置上，考虑完全不一样。面积小的房间要考虑的是怎么有效利用有限空间。面积大的房间，就要考虑怎么合理利用和布置一些其实是有些多余的空间而不显得累赘并容易清洁。在预算有限的情况下，很考验人。这个时候我们已经对潜在人群，和经营的隐形成本有了认识，体会到预算必须符合实际情况。如果是位置一流，怎么要价都一屋难求的地方，预算可以大幅增加。我们没有这个条件，就得非常smart。有一些细节是需要时间去培养的，比如户外的植物。能尽早安排就最好。