从06年开始的房子的故事（1）

 

05年左右，曾经写过自己在奥克兰的房子故事。那是还满满浪漫情怀，对于每一间房子做个感性的记录

那几年后，中国乃至全世界各地经过翻天覆地的房地产狂潮-特别是这几年国内混得风生水起的土豪拿着大笔现金到各国圈地已经引起各种侧目以后，自己对于房地产投资的热爱真是没什么特别之处。更何况在十四年后还不能自信的靠房子退休的时候，有什么资格写博？

回顾自己房产的投资，除了一个稳字，还是一个稳字。在一个教师家庭中长大，一直都以好好读书，做个白领的工作为应该履行的职责。一直也意味生活便应该这样稳稳过下去，房地产只是兴趣，如果运气好，最好45岁能帮自己退休周游世界。这就是我的终极目标。

从99到09年，唯一的方向就是有情调的美丽房子，以及稳定的租金回报。十年内的所有积累，完全来自市场增值。而这段时间内许多有胆识和脑子的人，早已经上了人生另一个高峰。

当然，也有一些人，在07，08年从金字塔顶端跌落-自己心心念念只是独善其身，两者都和我无关。

在奥克兰像我这样的人不知有多少，相似的故事绝对也很多。所以这算自娱自乐，重点在于分享内心的感受和领悟。

09年的时候，已经开始感受到房产投资这个兴趣和副业给自己的好处。市场从99年到06年一直上升。在06年觉得市场有点过热，我决心不去参与。那一年，正好也因为个人原因买了市区一间公寓居住。公寓很舒适，面积够大还有比室内面积更大的户外阳台。上班走几分钟即可。这样的生活听起来很爽，却也给自己的投资能力打了折扣。公寓的价值基本持平，因为漏水公寓太多银行都不是很情愿贷款。这也是我走运的地方，因为07 和08年正是许多人走麦城的时候。我却因为自己的主观和客观因素没有任何举动。

到了09年市场到了低潮，我很想接着有所作为了，那间公寓却给我很多的牵制。06年三十八万的买价，到了09年估价报告也不过就是四十万。相对有地住宅一般银行最少愿意贷出八成，对于公寓银行只愿意贷出六成。这中间就是八万的差别。因此，我只能专注于价格较低的房产。

所谓的价格较低-纽西兰的收入水平大大低于美国，然而房价可不算低。即使是09年低潮时期，说得过去的房子也得要五十多万。这些天看关于在美国做房东的帖子，还有十几万便可收纳的房子。加上美国人才辈出，高收入比比皆是，动辄好十几米不算什么，难怪一买好几十套不在话下…

经过之前三年的低谷，09年的市场一片寂静。我的计划是在力所能及的情况下买品质优秀的家庭房。目标是地点优秀容易出租给优质租客，租金能够支付近90%的房贷利息。这样我可以在不需要太多精力投入管理租客，也基本上是零资金投入的情况下持有房屋。我看好市场一定会回升，也看好这类房子的升值潜力。这样09年买了六十六万，地点幽静的四房两浴室两年装修的独立木屋。这套房子的卖家07年用七十五万买入刚刚全新装修好的房子，两年内亏了十万，就当是付了高价房租吧。租房广告一处，询问电话蜂拥而来，一周内出租。每周租金610. 这意味着每周我需要垫支的成本不到100，因为除了利息和常规的维护，还有保险和地税。一年下来，真正的支出是五千左右，但是税务回扣至少五千。所以实际上零成本。

公寓始终是我的软肋。住的爽，数字看起来却让人郁闷。好不容易，市场的升势慢慢也延及到公寓，在2010年我终于以四十二万脱手了公寓。算上几年来支付的利息管理费等等，数字上算没亏吧。不过99%的人在06年买房子到此时都亏了，所以相对来讲成绩还算不错。

公寓已脱手，从欧洲旅行回来的我对有海景的房子非常渴望。这次是给自己找个家，所以只想找风景优美，地点优秀有品位的自主房。一番寻找后，在离市区只过一座桥的北岸买了一间屋主在三年前翻新了设施却保留了原本风格，露台180度海景的原木屋。我向往着入住后一杯红酒在手，看着夕阳海景和朋友畅谈的美好生活。

就在快要交房前后，我之前一间投资房的租客给我通知说要搬走。那件房子也是有一百年历史，原木地板，原建筑风格，房主在卖给我一年前装修的美屋。看到这里，我的选择方向应该说很明显，都倾向于设施现代，材质优良保持原有风格，地点优良的房子。早在2001年，这间房子就装了中央暖气，浴室翻新。这在奥克兰大部分人到了09年还在纠结是否装暖空调的情况是非常少数的舒适房子。房客搬走，自然要去好好考虑何去何从。

到了那里，惊觉已经出租了四五年的房子，比记忆中陈旧许多。在2001年觉得还不错的主浴室和厨房，现在看来真的有点说不过去。然而房子的硬条件还是很好，地点优良。因此我马上决定先搬到这里完成装修工程。在这样的情况下，自己花八十四万买的海景房，以每周800 出租。同样的计算方式，我基本是零支出。

这样的投资方案，回报完全来自市场的因素。不过我的考虑是，即使最坏的打算发生，即市场变冷，我也不需要出售房子。这个档次的租客，基本上一租至少一年。租金绝对按时付，也不来找麻烦。非常的hassle free.

这些年管理自己的出租房，心得就是，烂区的现金流一定比好区的好。但是一旦扣除管理麻烦房客的心理和时间消耗，烂区增值潜力有限的成本，难说那是更好的选择。所谓物以类聚，人以群分，找和自己比较类似的人做租客，会比较容易沟通和管理。所以若没有无穷的耐心和时间，以及坚韧不拔为了多赚或者多省一点钱愿意付出很多的素质，我只能放弃现金流看上去非常吸引人的房子来做这种长期持有的慢投资。