【华尔街信贷危机】我们是怎样走到这一步的(中)

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【华尔街信贷危机】我们是怎样走到这一步的(上)


早年笔者在纽约住的时候，常听到华人家庭藏钱的 "故事"。说的是老一代的中国人赚了钱，不知道怎样保存，有的将钱缝在床垫子里。虽然这样的人我没有碰到过，但我刚来美国时，曾协助一个好友来美国念 "语言学校"。他老兄到来时，身边夹带了六张一百美金的钞票，是他亲戚在四九年前保存的。一九四九年的一百美金与八六年相比，是完全不同的概念。

这是因为除通货膨胀的因素外，钱还可以 "生" 钱。在上篇中，笔者曾提到 "当经济蓬勃，通货膨胀，股市或房市牛气冲天的时候"，一个人手里的十万美金很可能就是一只很烫手的 "山芋"，必须赶快将它妥善处理好。尤其是当别人的钱比自己的钱 "生" 得更快时，自己手里的钱就在变相的 "贬值"。

总之，不管有没有钱，是钱都要有个去处，即使是缝在床垫子里。


背景三：两房和次级房屋贷款 (Subprime mortgage)

说到贷款，一定得扯上 Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) 和 Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage corporation, FHLMC)。两者虽是上市公司，但类似准政府机构 (从 1938 年成立到 1968 年间，Fannie Mae 属于联邦政府机构。后为了平衡预算，Johnson 总统在 1968 年，国会将 Fannie Mae 改为私营机构，金笔注)。Fannie Mae 的成立正值 Great Depression (1938 年)。1970 年在 Emergency Home Finance Act (法案) 的基础上， Freddie Mac 成立。两房成立的初衷是为了稳定 Secondary Mortgage Market，并帮助中下层民众购买房屋。

Fannie Mae 和 Freddie Mac 都不直接发放贷款，放贷是银行或贷款公司的业务。Fannie 和 Freddie 经营 Secondary Mortgage Market (贷款的二手市场)。在传统的贷款交易里，当银行发放贷款时，客户取走现金，银行每月定期收取利息和本金，三十年偿清。如果银行保持客户的贷款，则银行的流动资金减少，不利银行的运作。所以，银行通常将贷款转卖给其他的投资者。投资者是指手中有现金的富人或团体，他们寻求的是每月定期的收入或保值。

但投资者并不是经常出现。这是因为股市的增长是不平衡的，是分阶段的。当股市呈 "牛市" 的时候，投股市有强劲的增长和较高的回报，投资者往往不愿意将钱困在回报较低的 mortgage 中。这样的结果是房价受经济的影响。如经济好股市高涨，带动长期债卷市场的利率上升，银行需要出较高的价钱换回流动资金，这就促使贷款利率上扬。利率升高使购屋的能力下降，造成房价下锉。因此房价随经济周期以及股市周转呈波动性增长，不利于房地产业的发展。

两房是通过增加贷款的流通现金额，减少了房价波动。他们依法随时从联储局借取低息贷款，或直接向投资者发行低息债卷获得现金，再转向银行或贷款公司购买 mortgage。因为 mortgage 的利息高于两房支取现金的利率，他们赚取利率的差价。同时，两房还经营 Secondary Mortgage Market 并获利。买进的 mortgage 按不同等级打包，以 Mortgage-Backed Securities (MBS，属债卷) 的形式转卖给投资者，并提供对 MBS 本金和利息偿付的保证。

据目前统计，美国大约五千万个贷款中的一半 (约 $5,500 billion worth of residential mortgage) 握在两房手里。

一个 Business 个体，垄断市场进出并同时都赚钱，就很难避免腐败。尤其是两房虽然类似 "准政府机构"，政府对两房没有真正待监督机构 (Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) 对其没有监督权。正如共和党要对经济的 deregulation 产生的后果负较大的责任一样，民主党要对两房的腐败，并由此产生的次 "级贷危机" 负较大责任。前任联储局主席 Alan Greenspan 曾在参议员听证会上指出，建立监管机构对两房的约束是一项 "刻不容缓" 的工作。但由于两房拥有很有影响力的掮客团体，游说国会阻扰议案通过。

对于这次美国房地产 "泡沫" 的形成，尤其是次贷危机的产生，两房具有不可推诿的责任。

九十年代中，在克林顿总统的授意下，民主党人在国会修改了 Community Reinvestment Act (CRA 法案)，放松对城市少数族裔地区的贷款标准，鼓励银行和贷款公司向联邦政府申请 CRA loan (CRA 法案资助的贷款，实际上就是一种 "次级贷款"，并在不少情况下这些贷款简直就是 give away money)。两房和一些民主党人，一面高喊促进穷人拥有自己的房子，另一方面利用政治捐款影响国会的参众议员，并通过他们向所在地区的银行及贷款公司施压，促使他们向在通常情况下不符合贷款指标的客户 (这样的客户通常是收入不够，没有首期，或者有破产记录等的不良客户) 借贷 (亦即所谓的 subprime mortgage，金笔注) 。

同时修改后的 CRA 法案允许两房将这样的 "次级贷款" 打包，当做 Security 在 CDOs (Collateralized Debt Obligations) 市场上拍卖 (见后述，金笔注)。由于两房的性质决定，不少投资者将这些 CDOs 当作是联邦政府提供担保的债卷购入，从而在另一侧面打开了次贷危机的大门。


背景四：美国经济不景气，中国因素以及房地产 "泡沫"

两千年小布什就任总统，后面的八年随之而来的是 NOTHING BUT DISASTER (全是灾难)。

还记得两千年股市大跌后的经济衰退期吗？

是啊，那次经济衰退正是从股市 "泡沫" 的破裂开始的。虽然说股市在小布什就任前已经是 "高处不胜寒" 了，特别是网络公司的泡沫注定早晚要破。但是，如果是高尔 (Al Gore) 当选，他曾许诺建设 "Internet Super Highway Second Generation" (第二代互联网) 的计划，许多与网络有关的公司，特别是光纤公司，准备好了要大 "发" 一场。如事情象是这样发展，当年的股市来个 "软着陆" 也说不定。可是却偏偏 "神差鬼使"，人算不如天算，小布什当选了美国总统。互联网升级计划当然 "泡汤"。光纤公司，带著网络公司 (dotcom)，还连带著股市重重的砸了下来。曾经维持了连续八年的美国经济增长，就此进入衰退期。

随后是 "九一一" 恐怖袭击，雪上加霜使得原本脆弱的美国经济进入严重衰退。

但当今世界上的任何大事，不管你是站在何种立场上，也不管这是好事情还是坏事情，都可以轻易的将中国牵扯进去。我们祖国的影响力已经是无处不在，无时不在了。

所谓中国的因素，是从上世纪末开始，因为中美贸易巨大的不平衡。因为贸易出超，中国积累了大量的美金。中国政府将这些钱的大部分用来购买美国联邦债卷。大量资金的涌入，使得债卷市场上长期债卷的利率下降，这导致了贷款利率的下降。同时，联储局和 Alan Greenspan 主席为了配合形势恢复经济，将短期利率调到四十多年来的最低点，百分之零点五，这使得很多在浮动利率的贷款客户的月费下降。

利率下降使房屋购买力升高，促使美国房地产价值升温，最后终于燃烧了起来。桌面上，在二零零一年底我们正式走出了两千年那次经济衰退。但与以往不同的是，与经济 "恢复" 相伴的不是生产力的增加，而是债务的增加，在历史上绝无仅有!

首先，低利率，又碰上银行愿意借，房市 "虚火" (virtual) 的燃烧是经济 "恢复" 的主轴。当美国家庭购买房屋时，与家具有关的行业兴旺起来了，连带著旧屋翻新业 (house remodeling) 也火热起来。购屋者多了，出现市面房屋的供不应求，新屋建造业也升温，并促使房价提升。因为低利率，很多美国家庭趁此机会都作了重新贷款 (refinance)。因为房价升高，在重新贷款时，Mortgage Broker 也总不失时机地建议客户做 cashout (现金提款)，十万，二十万，甚至更多 (贷款越大，Mortgage Broker 赚得也越多)。

现金到了手，于是人们就买新车，买新家具，买更多来自中国的廉价产品。当然，中国在外汇储备增加以后，又忙于购买更多的美国联邦债卷。钱，又回到美国人身边来了。

中产阶级和富人们的日子都火红起来了，那么穷人弟兄呢？穷人当然也是当仁不让，不是还有 "次级贷款" 吗？!

零五年以后，次级贷款居然也开始火红起来!

由于是穷人，信用记录当然不良，贷款利率要比通常高。如果客户将贷款分三十年付完，或坚持多年付利息和月金，再争取重新贷款，则银行，贷款公司和两房等，都是大赢家。除此之外，Mortgage Broker (帮客户筹写贷款的经纪人) 也是大赢家。笔者有一朋友是 mortgage broker。多年前他曾亲口告诉笔者，为一个信誉 (Credit Score) 差的客户做贷款，完成一个二三十万美金的三十年贷款，他可以立即净赚八千左右美金。

因为可以赚钱，也因为人本性的贪婪，银行，贷款公司，两房以及 Mortgage Broker 都愿意做这样的贷款。那个时候两房的口号就是有一美金的收入就可以拿到三十美金的贷款。这样 "穷凶极恶" 的做贷款，在房地产的高涨的后几年，促成 "泡沫" 的增大，再增大。

所谓的 "次贷"，其实就是高利贷! 受害的多是穷人，更有不少黑人弟兄。前段时间听到广播里有黑人弟兄控诉，这场 "次贷风波" 是对黑人社区 "史无前例" 的掠夺 (unprecedented rip-off to black communities)，因为不少人是付了首期的，也有不少人还坚持付了多年，到最后利率上扬无论如何都供不起了 (因为信誉差决定利率的 margin 就大)，不得不选择放弃，回过头来看，最终还是一无所有!

所谓要接受 "帮助" 的对象，最后竟成了受害最深的对象，这样的现实不能不让人深思。

当然，除了来自中国的钱以外，华尔街也送来了大量的资金 (下篇将叙述华尔街的 "创新"，金笔注)，这个房市的泡沫一直支撑了好几年嗨，我们的好日子也多过了好几年。但是，天底下没有不散的宴席，经过这一场折腾以后，我们也迎来了信贷危机。