养家糊口在美国
投资理财的一些东西
那 到底怎么样找到便宜的房子呢？那些传说中超级便宜的房子，很多都有一个共同的名字：止赎屋。次贷危机很大程度上刺激了这种新类型的房地产市 场：Foreclosure (止赎屋)市场（又叫回收屋）。止赎，即中止赎回，此类房地产因为业主不能按时缴清贷款／房款而导致了抵押房屋被强制收回。由于美国除了银行还有许多其它的金融机构甚至zf部门都有担保抵押的资格，当偿款出现问题又超出了止赎期限导致房屋被强制收回的时候，所有者就成为了这些原本并不具备房产持有者职责的相关机构。鉴于这些机构本身无法消化数量巨大的房产（何况美国超高的房地产税是由所有者去给的），他们更倾向于以低于房屋正常市场价格的水平尽快将这些房屋售出，于是有经济能力的购房者完全有机会以较低的成本拿下自己心仪的地产。
因为止赎屋对于违约业主个人信用的负面影响非常大（有时甚至需要近１０年的才能消除），近来pre-foreclosure（预止赎屋），FSBO（For-sale-by-owner，业主直售）， rent-to-own（先租后买）等其他形式也越来越经常出现。
由于最近刚好在做一些这方面的分析，由于国内关于止赎屋的内容非常少，干脆用中文整理一下，好东西大家分享。如果有什么问题可以问我(jiajia2307@163.com)，我也会尽我所能找到答案哦。
美国比较常见的止赎屋及其他房屋的类型：
1. Auction（拍卖屋）
这类房屋是因为业主在超过宽限期后仍然无法缴清房款导致被迫拍卖。所以你很可能只需要出非常低的价格就能拿下，尤其在投标人数很少的情况下。当然拍卖也是有风险的，但是如果你知道怎么出价，收益也会非常大。
2. REO Foreclosure (银行止赎屋）
REO(real estate owned) 意味着由于业主无法偿还银行贷款导致房屋被银行收回，房屋的所有者变成了银行。由于大部分银行并不需要太多的房产，银行非常有折价处理这类回收屋的动机。 （插一句，次贷危机后美国出现的大量便宜房产很多都是这个类型的）
3. HUD Foreclosure（政府止赎屋）
HUD (U.S. Department of Housing and Urban development), 和上面的REO银行回收屋比较类似，也是由于业主无法缴清房款导致房子被收走，不过房屋所有者是美国的住房及城市发展部门 。主要通过拍卖的形式出售，通常是较低收入家庭可以负担的价格，作为某种形式上的政府补助。
4. FannieMaeOrFreddieMac （房利美／房地美止赎屋）
由次贷危机中臭名昭著的两大金融机构房利美和房地美所有的回收屋，同样由于业主无法缴清房款导致房子被收走。鉴于两个机构非常深厚的zf背景，也属于特许的对较低收入家庭的购房补助方式之一，有可能提供一定程度的贷款。
5. VA Foreclosure（退伍军人事务部止赎屋）
VA (U.S. Department of Veterans Affair)会为想要购房的退伍军人提供房贷担保，但也会在业主发生无法解决的交款困难时将房屋收回然后投放到市场。这类房子不仅限于退伍军人，普通购 房者也可以购买。感兴趣的买家应当联系有资质的代理人或者当地的房地产经纪人去看房。
6. Pre Foreclosure NOD （预止赎屋）
NOD (Notice of Default) 当业主因为错过付款期被认定违约，接到了违约通知但还没有进入诉讼程序或超过止赎期限时，业主本人可以以一个有吸引力的价格出售房产来避免止赎，因为止赎 对于业主的信誉有远大于违约的负面影响。这种方法被很多专家认为是购买高性价比房屋的好机会。
7. PreForeclosureLisPendens（预止赎屋（进入诉讼程序））
Lis Penden在拉丁文中是a suit pending（进入诉讼程序）的意思，此时的业主被认定了违约并且进入抵押品诉讼程序，但仍然在法律上拥有该房产。业主本人同样可以提出一个有吸引力的 价格先于相关部门强制执行将房产售出以解决止赎问题。同样是购买高性价比房屋的好机会。
8. FSBO (For-sale-by-owner)（业主直售）
此类由原业主直接销售的房屋由于可以提供更加灵活的条款甚至由原业主提供一定的贷款，让购房者省去了申请银行贷款的复杂程序，同时由于没有经纪人参与，使价格谈判的空间增加约６％。
9. Resale MLS （经纪人代售）
MLS (Multiple Listing Service) 是由房地产经纪人使用的房产数据库，这意味着该房产完全有经纪人代理出售。
10. Tax Lien（税收留置权销售）
美 国的房产税由房产所在的郡县收取，当业主拖欠房产税时，该郡县可能拍卖该房产税的税务留置权给个人来增加财务上的流动性。如果业主最终没有偿还拖欠的房产 税，该物业税收留置权的购买者将有权利申请强制止赎或者执行房屋拍卖，起拍价为所有拖欠房产税及滞纳金。如果无人出价，税收留置权持有者将成为该房产所有 人。另外由于房产税有非常高的滞纳金（各郡县不同，但在佛罗里达，亚利桑那等州高达１８％／年），在美国被当成一种非常好的投资机会。不过流动性较差，风 险也很高，一旦购买了该税收留置权的个人没有按时交纳该房产税，该留置权即时作废，所有前期投资不予退回。
11.Tax Deed（ 契税销售）
房产所在郡县可以在房产税拖欠超过一定时间后强制公开拍卖该房产以取得拖欠的房产税，由于起拍价格通常相当于房产税加上滞纳金，往往大幅低于房屋价值。
12. Tax Taking（房产赎回）
当房产税遭到拖欠，房产所在郡县可以声明剥夺业主对该物业的持有者身份，但原业主在一定时间内有优先赎回权。在某些州，比如马萨诸塞州，超过６个月未赎回的房产将被强制止赎。
13. Redeemable Deed（可赎回契据出售）
房产所在郡县也可以公开拍卖因为各种原因而取得的房屋契据，类似于契税销售，略有不同的是，原业主在一定时间内有权利以拍卖价格赎回该房屋契据。
14. Rent To Own（先租后买）
由于买方信用不足以贷款或无法承受首付等原因，可以先与卖方签署租赁合约，将月租金的一部分存为首付，当达到首付金额后有权购买该房产。这给了买家时间以提高信用和购买筹码。
15. Short Sale （卖空）
当房屋价值跌到低于贷款余额或原业主无力偿还贷款又不愿意进入止赎时，原业主可能在取得贷款方同意的情况下采取低于贷款的价格抛售该房产以偿还部分贷款，贷款方（尤其是二级贷款行）为避免更大的损失通常会同意该做法。这类卖空通常有一定还价的空间。
