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如何在美国买房投资

(2014-04-09 08:41:40) 下一个

 

这一二年,眼看越来越多的中国人涌进美国投资房地产,相对中国日益 高涨的房价,美国的房价竟然低过中国,实在是稀奇的事。在大洛杉矶边缘地区一些新开发的城市,2000多尺的独立洋房,25-30万美金,一个月的租金可 以达到2000美金。扣除地税管理费,收益在5%-7%。越来越多的中国人把投资的眼光放到了美国。常有客人网友问我个中所以然,我索性花了点时间访问相 熟的房产经纪,归纳如下以供参考。

 

美国的房子类型有独立屋[Residential single- family homes]、产权公寓[Apartment]、连体别墅[Condominiums and Townhouse]、商用地产 (Commercial properties)。

 

外国人在美国的房产,如果是出租,每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%,如果一年的个人所得为5%-7%,即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费,一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。[美国国税局定义的外国人,不是正常意义上的外国公民,而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人,若长期居住在美国,则不算是“外国人”。]

 

如果房产卖掉,则需要交房子获利的33%。比如20万买入的房子40万卖出,则当中的差价20万为利润,这20万的33%,$66000就是要交的税。

 

美国关于“预扣税”[Tax Withheld]有专门的法案——外国人房地产投资税务法案1980(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)。在1980年之前,外国人在美国投资房地产,转手出售获利之后,由于本身不在美国,不报任何所得税(Capital Gain)美国国家税务局(IRS)也无计可施无办法追缴。因此制定了对于外国人在美国进行房地产投资的税务规定,就是“预扣税”。

 

外国人房地产投资税务法案中指出“外国个人或者是公司在出售位于美国的房地产时,需要预先缴纳房款的10%作为其做的税之预留款项,这笔款项是可以被退回 的”。在美国出售房地产不管是否盈利都将被预扣成交价的10%,这笔钱由过户公司扣留然后交给美国国家税务局。年底卖主如实申报必要税收,美国国税局扣除 税收后再退回剩余部分。如果年终卖主没有报税,美国国税局会扣留这笔预扣税。

 

并非所有的外国人在美出售房产都需要被扣除预扣税,有一定的豁免情况。如果卖方的房产是作为自住或出售价格不超过30万美金,而且买方也将房子作为自住用途,那么预扣税是可以被豁免的。

 

美国买房过程可分为以下步骤:

1、确定买房的城市和地区;

不同城市不同社区房价不一,好学区附近的房价会比普通学区的贵,靠海的城市房价会贵,新开发的城市相对价格便宜点。买房前要做足功课。

 

2、选经纪人

美国各个城市都有无数的房产经纪人,对于房地产他们更专业更有经验,好的经纪人不仅信息面广,也可以为你把关按照你的需求寻找适合你的房子。经纪人为买主的服务是免费的。一般是卖主付买卖双方经纪人的佣金。

 

3、预审贷款

你需要填一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向贷款公司要贷款预审批准书。你可以自己选择贷款公司,不妨多比几家,寻找最适合的。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一。

 

4、选房看房

经纪人会根据你的要求为你寻找适合的房子。如果看到满意的,可自己开车去看周围的环境,进行初选。初选过关,再约经纪人带你去看内部。

 

5、签署合同

选定满意的房子,经纪人进行市场分析帮你确定要价,准备报价合同。除了价钱定金,经纪人还会建议你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿 回定金。卖主可能会拒绝你的报价,或者还你一个价。你可以拒绝还价,或提高你的报价。如果双方达成协议,合同就签字生效了。

 

6、检查房屋

在加州除了房屋检查,常做的有白蚁检查[$95],修理费[$500]。条款的有效期为7天。在7天内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求 卖主出钱维修处理。经纪人会向你推荐良好口碑且有执照的检查师。检查结果出来后,经纪人会为你把关,指出哪些是卖主的责任,并为你跟卖主谈判。

 

7、付款

非美国人在美国买房用贷款比较麻烦,一般建议用现金购买。可多人多次汇款,每人一年的汇款额度是5万美金,如果30万美金的房子,用6个人的名义汇款到美国一般没问题。

 

8、购买保险

加州法律规定买房时必须购买火险[火灾保险],买房负责保险费$600-1000一年。

 

9、交接过户

在南加州买房在政府注册的加州土地管理局成立的地产公证处过户。其费用为1%,由买卖双方对半付。

 

10、乔迁搬家

过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主,过户后买主就可搬家。在过户搬家前4-5天联系水电气公司,问清要做的事。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主 名下。有的公司要你提供仪表数字,有的公司会自己去读仪表。电话,电视,网络服务可能要提前10到20天预约,搬家公司或租车公司也要提前两周预约。

 

买房的总费用汇总[限洛杉矶]:

除了房子的价格,另外需要付的有:

1,公证过户费:0.5%。如20万的房子则是1000美金。

2,房屋修理保险费。这是经济公司一定建议你买的,一般一年在$360-500之间,一旦发生空调、水管、厨具灶炉热水器的问题,保险公司可以修理。不然修理费是相当昂贵的。即使买了保险,修理时的人工费还是要付。一般一次在$50左右。

3,地产税。买房后预缴1-5个月的地产税,地税一般在房价的1.25%-2%,有些旧城市的地税低些,新城市的地税高一点。比如20万美金的房子,地税在$2500-4000左右。平摊在每个月差不多300美金左右。

4,火险$600左右,这是加州法律规定一定要买的。

5,注册费杂费$200左右;

6,房屋检查费$300,白蚁检查费$95。修理费则视情况而定。

7,报税,会计师的费用一年$300。

 

美国投资买房规则:

规则1:买房不能投资移民

外国人可以在美国投资买房,但不能借此获得美国身份。

规则2:有产权和有居住权不同
在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有十几年的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。

规则3:签约7天内可退房

买方在这7天里可自己花300美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查,若发现不可接受的质量问题,买主可以单方面中止合同,拿回定金。如果已签约付 款,但是买主对房子不满意,或发现有更喜欢的房子,在7天内还可以随时退房。但这300美金的检查费是不退的。经济人的费用由卖方支付,一般在2.5 %-3%。

 

 

房屋出租管理

房屋出租两种方式,自己管理,或由专业出租公司管理。

美国是一个一板一眼的国家,选择自己管理,虽可节省费用,但必须清楚了解美国房地产租赁条款。房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址, 以便有问题随时联系你;必须提供租客一个紧急电话号码,他们需要帮助时可去帮忙;房东需要了解当地房租的变化,租客若未按时付房租,房东即刻要采取法律行 动。

 

这些要求对海外投资者来说,不仅耗费大量时间精力,更浪费不必要的花费。所以,交由专业房屋管理公司管理出租房屋更为明智。

 

房屋管理公司的主要职责:
• 刊登房屋广告,找到租客
• 起草租房协议,确认房租及各方职责
• 对租客进行信用调查、租房历史调查、工作收入确认、犯罪记录调查,以确保房东利益;
• 每月收取房租,并转入房东账户
• 定期进行房屋检查,向海外的房东通过邮件或电话汇报
• 如有需要,对房屋进行周期性维修和保养
• 代理房东进行年度报税
• 协助处理与租房有关的法律纠纷,如未支付房租;如果房客不付租金,需要专业律师驱赶房客,律师费在$600-1000左右,为时需要3个月,这算是风险之一;
• 房租合同结束后,结账退房
• 重新刊登房源,找到新的租客

 

管理公司的收费项目:

1,寻找到房客后,收年租金的6%,之后每延长一年租期只收$300。[针对同一房客,如果换了房客,则依然是年租金的6%]

2,每月$100美金的管理费;

3,管理公司会要求房客房租每月一付,押金交纳1-2个月。

 

常见问题:
1. 我需要到美国去参与买房交易和出租的过程吗?
通常是不需要的,从买房开始,全部的手续可在国内完成,房屋经济人会把英文合同发给你,过目后你签字,房屋经济人全权代理。

2. 我是否可以考察房屋?

在房屋出租之前,一般房屋经济人会建议你亲自到美国考察房屋。

3. 我如何收到房租?

房屋管理经纪人每月收取$100美金的管理费,为您监督每月的房租收取,通过转账或者现金形式,转账到你的美国账户或国内账户。

4. 谁来报税?

房屋管理经纪人会为您进行报税,并向您提供证明,您只需要签字和收取税单。税为地产税和个人所得税[房租的所得税],一般会计师的费用是一年$300。

5. 我不在美国如何知道美国哪里的房子好?
你可以全权委托房屋管理经纪,或自行前往美国考察。前往美国考察的费用自理。

6. 在美国买房的风险在哪里?

虽然过去几年房价一直在跌,但没有人可以保证此刻是最低价,房价若再跌,这是风险之一;

其次,房子出租后,万一遇到坏房客,不付钱,要动用律师驱赶房客,这上下要花费至少3个月,也就是至少损失几个月的房租,这是风险之一;

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评论
wen47 回复 悄悄话 文章是不是没有写完?风险之二呢?
wen47 回复 悄悄话 回复 'haagendaze' 的评论 : 你先给补充一下,谢了。外国人可以在美国银行贷款?
haagendaze 回复 悄悄话 错误信息很多,LZ还是核实一下在发表吧
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