弗罗里达东北地区普通房产买卖合同的要点

这是弗罗里达东北地区普通房产买卖合同的要点

 

做地主首先要买房。我承认，我是在买了好几个房子之后才开始认真看合同的。现在想起来没出大漏子真是庆幸。好在这个世界上的骗子不多，以废铁的价钱买大桥，果园的价钱买沼泽的机会没让我碰上。写这一篇为新地主们科普，也提醒我自己。

 

合同的第一重要的是买卖双方和被买卖的地产以及过户方式。地产的legal description ，地产的产权都在镇里有记录，而且大多数可以在网上查到。起码要知道卖家是地产的产权拥有者，搞清楚买的是什么。有故事说房主度假，结果有人撬锁进屋把房子卖掉的故事多半不是真的。但是我就遇到过房子的旁边有一块空地，用栅栏和房子围在一起的情况。那块空地的主人是谁？是不是包括在价钱内呢？虽然一般不会有人故意误导，但是如果到了过户前几天才发现和想像的不一样，这时退出合同很可能损失定金。即使定金能要回来，大量的时间浪费了是回不来的。还有是产权卖出的方式。在弗罗里达，常见的是warranty deed 。

 

第二才是价钱。值得注意的地方首先当然是合同价格和定金数额。同时买方必须说明是现金还是贷款。如果现金，需要提供“有钱证明”。如果是贷款，需要提供包括贷款额的银行信。必须注意的还有谁负担哪些过户费用。有些费用一般是不协商的，比如该交的税，谁交多少一般有常例。地产中介的费用一般是卖方付。有的费用可以协商，比如贷款的费用，测量的费用，房检的费用和过户agent的费用，产权保险的费用，维修保险费用。如果房子已经出租，那么租约，租金，押金都应该写明。 房子里的东西哪些是跟着房子过户的也要明确。有些东西小一点比如吊扇，有些东西大一点比如后院放杂物的小亭子都要写明白，免得扯皮。房子过户时的状态，大多时候房子是空房或已经出租。千万不要同意卖方在过户后住在房子里。

 

第三是contingency : 这是买方可以合法退出合同的理由和时间限制。常见的是房检，贷款和产权。在约定的时间内，如果买方对房子的质量不满意，没有能贷到款，或是卖方不能提供产权文件，合同取消，定金退还买方。如果灾难性的事情发生了，买方当然不能买一堆废土。如果买方需要申请加入HOA 或是COOP，买方对协会的条款需要时间研究，有的HOA不让出租，有的HOA要求加入高球协会，有的HOA费用包括停一条船的船位，等等。如果不能接受这些HOA的条件，就要即时通知卖方，退出合同，拿回定金。

 

最后一点是disclaimer. 这是卖方提供的和房子有关的资料。各州的法律不同。常见的是1978年以前建的房子有lead base paint， 2005 年左右的房子可能有 defective  drywall。在弗罗里达常见的还有flood zone， 我自己经常遇到的还有历史旧房区，和机场噪音区。 虽然大多数东西是常识性的，也要仔细看清楚。卖方既然事先告诉了你，你事后就不能反悔了。

 

另外在常用的标准合同之外还可能有各种rider 或者addendum. 有时候这些rider 和addendum 可能跟合同的主文不一致。在不一致的情况下，以主文为准还是以附件为准也需要说明。