出租房实例分析：十一原则最糟情况

 

中产区是理论上最稳定的投资房， 这类房的选择一般遵从十一原则，力求年租在房价的十分之一。昨天分享了我自己的和我替别人管理的房产中在2013年盈利最好的核桃， 今天看一看2013最差的一例房：紫薇

 

 

Income
Rents Received-Real Estate	$4,333.00
Expenses
Insurance		603.28
Total Repair & Maintenance		1112.98
Local Property Taxes		450.43
Total Expenses	-2,166.69
Net Operating Income	$2,166.31
Other Expenses
Depreciation	-2,319.00	Base: 63772.5
Net Income	-152.69

 

上面这个表格用白话文说就是：6万三的单家庭小房，正常月租600或575，如果全年不空， 年收入租约为11%，稍微超过十一原则的要求。 但2013实际收入仅为6.8%，净收入只有2千一或3%， 问题在什么地方？

 

第一位房客M 先生从2008年就住紫薇， 基本上按时交租，所以房租也是575， 低于2013 年的市价。前几年中有几次换工作，房租晚一两周，但都连同晚缴费一起补上了。到了2013年按时交了4个月的房租。五月没法交房租，因为同居的女朋友搬走了， 而且超支导致银行账户冻结， 本人已经在银行开了新户，承诺一领到工资就交房租。我没有多想就同意了。结果他不断有新的原因，或是前女朋友欠款太多，导致车被拖走，他不得不把交房租的钱用来赎了车；或是因为生病，保险公司的官僚要他先自负药费然后报销，保证拿到报销的药费立即付房租；然后因为生病误工，工资只拿到一半，勉强够吃饭，实在没钱，但现在好了，回到正常，下周一定先补上本月然后以后每月加100直到补齐上月的。到七月， 我总算下了决心， 给了他“三天通知”。他恸哭不已，述说他前女友多多不是，他是多么不幸，他又是多么长期的好租户，感谢我让他在这里白住两个月，但他是欠债必还的有教养有信用的人，请求我再给他几天，好让他筹钱来还我。我当时告诉他，我很同情他的不幸，这附近有廉价的储藏室出租，一个月所有费用67。如果他在三天以内搬走，在他交还钥匙的时候，我给他现金67块。他同意了。他的押金300，扣除67， 余下233冲入房租， 所以前七个月总房租收入是2533.

 

后面的故事平淡无奇，经过打扫，维修后，十月把房以市价600月租租出，后三月收入1800.

 

教训说大不大，说小不小，损失的原因就是没有收到钱。回想我在请他走路之前一再让步， 我已经不再纠结他是真的如此不幸倒霉还是演技出色。我的问题在于我没有就事论事，即使考虑到他以前补上房租的信用也只能让他拖一个月。第二点疏忽的是我没有及时看到他这一次欠租的理由跟以往不同，以前的信用不适合这一次。

 

紫薇的保险和地税都比较低，所以虽然只收了半年多一点的房租，仍然有一点现金流。账面按民用出租房产27.5年的使用期折旧，需要交税的净收入是负数， 这算是乌云镶的银边儿吗？