牛城地主
美洲生活，房地产投资，个人爱好，胡说八道
正文
做房东最头痛的事情应该就算收不上房租了，对于低收入的家庭尤其如此。有Sec.8的还好些，政府帮交一些或者全交，虽然每年有房检，但也好应付，花不了多长时间就能搞定。
回想这些年撵房客的经历，细想想上法庭的全都是自己付房租的，而Sec.8的只有一个。自己交房租的几乎没什么好结果，不管住了多长时间，最后好像是都落个被撵走的下场。
投资回报和管理费用就是一对矛盾，好区的房子价高，回报率差，很多基本没有现金流（指有80%贷款的情况），一年再修点什么，空一个月，大概就得往里添钱了。而一般区的房子价位低，现金流大，但管理起来的烦恼就会增加许多，正可谓天下没有免费的午餐，要想有好回报，就需多付出。
今年诸事不顺，接连有好几个房客交不上房租，需要开庭撵人，有的还开了好几次庭。痛定思痛，还是自己把关不严，有时心太软，未能防患于未然，不能及时究正错误，有时得过且过，结果搞得后果严重。
要说美国的穷人真是穷，基本上一点存款都没有，都指望着Paycheck过日子，一旦工作出了点问题，马上就会有麻烦。也许是社会福利太好养成的毛病？哪像中国人民，谁家没有些存款，外表看不出来，可腰包里都是鼓鼓的。
为了避免以后租房的更多麻烦，以后应该做以下调整：
1）对于家庭出租房，应该以Sec.8为主，最好是孩子超过六岁。超过六岁会减少许多Lead paint的问题。最近有个朋友被以前的房客告了，因为孩子血液里铅含量高，房客就把以前所有的房东都告上了法庭。虽然只在她那住了两个月（当时房子刚过户，两个月后就搬走了），但还得请律师，也够烦人的了。
2）若是自己交房租的，除了压金和第一个月的房租外，增收最后一个月的房租。若能交得起，说明经济能力还不错。
对待Potential房客，一定要有一个统一的标准，这样会避免法律上的麻烦，要不然很有可能被房客告上法庭。还有一些民间组织，也会派人来试探，尤其是广告做得不太对的，以前吃过这方面的亏，这事以后有时间再说吧。
3）对于要急着搬家的，没有房东信息，说是住在朋友家或是亲戚家的，一定要格外小心，能不租就不租。
4）不要急着把房子租出去，若真是好房客，值得多等一个月，好的房客都应该给房东30天通知。
5）不能再相信租客们乱七八糟的没钱交房租的理由，到时就给三天通知（Three Day Notice），交不上就撵人。
为了避免把关系搞得太僵，可以只以Manager的身份出现，说是房东要给的通知，可以在口头上表示同情，但该干啥就干啥。
6）清理潜在的Trouble Maker，争取在冬天到来之前把这些事情都解决。冬天空房子很讨厌，不仅要供暖，找房子的也少。
关键的问题是把好筛选房客的关，房子宁愿空着，也比事后产生许多麻烦的好。
老毛说：与人斗其乐无穷。我丝毫感觉不到斗的乐趣，这类斗的事情还是越少越好。好在美国有严格的法律，有地方说理。以前我对此感觉很好，但最近的经历表明，不同的法官对问题的处理还是不太一样的，要是碰到个糊涂法官，也够受的。
有人说找人管理就会避免这些麻烦，我对此表示怀疑，还有谁对房子比自己还上心呢？只要是自己能形成一套有效的程序，就能避免或减少管理上的麻烦，套用一句老话：Run the system,let the system run the business. 以前说过百分之九十的精力用在了百分之十的麻烦事情上，怎样减少这百分之十的比例，就是今后努力的方向。
还得不断地学习和提高啊，无论是心态还是方法。
回想这些年撵房客的经历，细想想上法庭的全都是自己付房租的，而Sec.8的只有一个。自己交房租的几乎没什么好结果，不管住了多长时间，最后好像是都落个被撵走的下场。
投资回报和管理费用就是一对矛盾，好区的房子价高，回报率差，很多基本没有现金流（指有80%贷款的情况），一年再修点什么，空一个月，大概就得往里添钱了。而一般区的房子价位低，现金流大，但管理起来的烦恼就会增加许多，正可谓天下没有免费的午餐，要想有好回报，就需多付出。
今年诸事不顺，接连有好几个房客交不上房租，需要开庭撵人，有的还开了好几次庭。痛定思痛，还是自己把关不严，有时心太软，未能防患于未然，不能及时究正错误，有时得过且过，结果搞得后果严重。
要说美国的穷人真是穷，基本上一点存款都没有，都指望着Paycheck过日子，一旦工作出了点问题，马上就会有麻烦。也许是社会福利太好养成的毛病？哪像中国人民，谁家没有些存款，外表看不出来，可腰包里都是鼓鼓的。
为了避免以后租房的更多麻烦，以后应该做以下调整：
1）对于家庭出租房，应该以Sec.8为主，最好是孩子超过六岁。超过六岁会减少许多Lead paint的问题。最近有个朋友被以前的房客告了，因为孩子血液里铅含量高，房客就把以前所有的房东都告上了法庭。虽然只在她那住了两个月（当时房子刚过户，两个月后就搬走了），但还得请律师，也够烦人的了。
2）若是自己交房租的，除了压金和第一个月的房租外，增收最后一个月的房租。若能交得起，说明经济能力还不错。
对待Potential房客，一定要有一个统一的标准，这样会避免法律上的麻烦，要不然很有可能被房客告上法庭。还有一些民间组织，也会派人来试探，尤其是广告做得不太对的，以前吃过这方面的亏，这事以后有时间再说吧。
3）对于要急着搬家的，没有房东信息，说是住在朋友家或是亲戚家的，一定要格外小心，能不租就不租。
4）不要急着把房子租出去，若真是好房客，值得多等一个月，好的房客都应该给房东30天通知。
5）不能再相信租客们乱七八糟的没钱交房租的理由，到时就给三天通知（Three Day Notice），交不上就撵人。
为了避免把关系搞得太僵，可以只以Manager的身份出现，说是房东要给的通知，可以在口头上表示同情，但该干啥就干啥。
6）清理潜在的Trouble Maker，争取在冬天到来之前把这些事情都解决。冬天空房子很讨厌，不仅要供暖，找房子的也少。
关键的问题是把好筛选房客的关，房子宁愿空着，也比事后产生许多麻烦的好。
老毛说：与人斗其乐无穷。我丝毫感觉不到斗的乐趣，这类斗的事情还是越少越好。好在美国有严格的法律，有地方说理。以前我对此感觉很好，但最近的经历表明，不同的法官对问题的处理还是不太一样的，要是碰到个糊涂法官，也够受的。
有人说找人管理就会避免这些麻烦，我对此表示怀疑，还有谁对房子比自己还上心呢？只要是自己能形成一套有效的程序，就能避免或减少管理上的麻烦，套用一句老话：Run the system,let the system run the business. 以前说过百分之九十的精力用在了百分之十的麻烦事情上，怎样减少这百分之十的比例，就是今后努力的方向。
还得不断地学习和提高啊，无论是心态还是方法。
评论
奋斗小米粒
2020-07-31 15:26:55
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晚来了6年！笔记了！ 我也租过一来就写支票，急与搬家的一个租客，问题真多！ 还好没出什么差错！
飘落的草
2014-09-03 22:39:47
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牛地主谈的灰常有道理，也是我们的努力方向，严把关，追求平稳更重要。碰到过几个要求1小时内必须和他们签约的，还碰到过还未签约就把房东当他（她）的工人用的，只好打住，还有追着问什么时候能签约的，只好告知不在首选之例。
花果山庄主
2014-09-03 19:09:46
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我同意老煤的观点
老煤OldMike
2014-09-03 14:31:17
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牛兄您令俺老煤难为情,实在是当年俺还年青,所以不怕贴钱,还有就是俺来了久了一点,也因为当年人穷志短,为了省房租钱,曾与那些人做过邻居,对那些人种比效了介,知道买房产必须远离他们,所以才有今天的运气,绝非富贵之人也,
牛城地主
2014-09-03 14:11:58
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回复 '老煤OldMike' 的评论 : 煤兄是富人，俺可是要靠现金流吃饭滴。：）
老煤OldMike
2014-09-03 14:10:12
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好区的房子价高，回报率差，很多基本没有现金流,这话牛兄说得对,其实不但没有进帐,俺老煤还得倒贴,不过高房价的房子后续力强,供满后收入利润高,房价涨起来也凶,而且碰上坏房客机会少,可能是俺老煤运气好,二十多年以来,从没有碰上过,所以长期算下来俺老煤认为还是投资好区的地产好,至少不要像牛兄一样的头痛,
FromChangSha
2014-09-03 07:22:21
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写得真对，与我的选房客经验－致，谢谢分享，希望所有的华人地主能吸收这些经验教训，少些头痛的事情。
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