地主是怎样炼成的（21） 我被租户告了

作为房东，主要有两大类事情，一是以前絮絮叨叨的房子问题，从买到修，还有维修，其实这类事情还算简单，都是人跟物打交道。这人是活的，物是死的，总会有办法解决。还有一大类就是和租户打交道，对于很多人来说，这是很头痛的事情。我曾经跟很多Handyman聊过天，他们很多都曾经都做过房东，大多是受不了和租户打交道的麻烦，中途放弃了。

和租户的纠纷大多数是因为房租的事情，好的租户不用说，到时候就打电话来，告诉什么时候可以取房租，要是晚几天的话，也会提前说明。对于这种人，我一般就不收Late Fee了，尤其是住了几年的。但对那些不催就不交，不太守信用的，要是晚了就得收费了。习惯都是养成的，你不要，他还觉得是理所当然的。

我们这小地方有小地方的好处，对于不交房租的租户，马上给Three Day Notice，三天过后再不交，就去Court递交撵人（evict）申请，一般7-10天开庭。法官真是好啊，都站在房东一边，不管租户说出百种理由，就一句：有钱没，没钱走人。因此有的老油条根本就不去法庭，混到最后一刻开溜。能跟你去法庭的，还算是老实的，没见过啥世面。从判决到被撵走，大概又是7-10天，这样一共15-20 天就把房子空出来了。

这房子多了，就像林子大了，什么鸟都有似的，一年总得去一两次法庭，因为撵人太容易，有时在租户入住时，就没做太严格的审查，尤其是对有Sec.8的。Sec.8可能有的人不知道，这是政府对低收入家庭或单亲的住房补贴，多少收入，能住什么样的房子，自己交多少，政府交多少，都有明确的规定，房租会直接打到房东的账上。排队的人还很多，据说要进去需要等好几年，因此拿到的人都很珍惜，生怕把它丢了（中国政府的钱拿来维稳，控制胡说八道，不同政见的人，据说比军费还高，美国政府把这钱用来让穷人维护基本生活水平，也算是维稳吧，但想拿，就得老老实实的）。要是碰到政府全包房租的，就更好了，经常半年见不到人，除非房子有了毛病了，找你去修。

前段时间收到法庭的一张传票，说有个搬走的租户告我，让我还她的压金（deposit）。这当了十几年房东，被租户告还是头一次，以前净告别人了。仔细一看，是前段时间被evict的一个人，要我还定金，这听起来有点Ridiculous。

事情是这样的，这是一个两单元的房子，六万五买的，各租$675（典型的2%+，即月租金是房价的2%）。被撵走这位有Sec.8，她一个月只需付$90。这是个单身母亲，带三个孩子，还有个handyman的男朋友，跑前跑后的。这$90 在勉强付了三，四个月后，就不付了。头两个月她说会付给我，在等什么钱一类，我也就信了。这房子多了，多一事不如少一事，房子空了，还得打理，找人，也麻烦。尤其像这种有Sec.8的，总相信她们能付得上。

可四个月过去了，还没动静。我有点不高兴，问她，还说没钱，更可气的是找Sec.8的人来房检。按惯例，Sec.8每年检一次，以保证房子符合HUD的住房标准。查出毛病后，会给一个月左右的时间修理。平时若租户有问题，房东不修，也可以叫他们来，以督促房东把它修好。

她这么做，就像是王小二赶牛，不想往好里赶了。欠着钱不说，还弄这事，我也烦了，直接给了Three Day Notice，三天后就去法院了。开庭时，她也没敢去，法官直接判。又花了$105给Marshall，让他们递交法庭判决书，并保证搬走。这过程一共花了不到$200。

她搬走后，给我打过几次电话，让我还Deposit，我说不还，因为还欠我的钱呢，另外这撵人花的钱也得算在她头上。谁知她去Small Claim Court告我，让我还钱。

这别人都打上门来了，也得应战啊，准备了以前撵她的材料（平时都在车里，到了法庭停车场时现翻出来的），在规定的时间来到了法庭。这个庭都是解决一些数目不大的经济纠纷（好像是小于$5000），法官一般先问能不能协商解决，要行最好，不行的话，就得审案了。

我这个案子没法协商，因为我不想还钱。法官问了情况后，就说回家等通知吧，判决书7-10天到。过了几天，果然来了，说案子Dismiss了，其实从头到尾我也没把它当回事，知道自己稳赢，要这点把握都没有，这房东也就别当了。

我真不明白她那Handyman的男朋友，开着个Full Size Van，人模狗样的，好像是帮别人管理房子，还陪着去法庭。住在一起，怎么就不能帮她把那点钱付了，这搬家也不是啥好玩的事，难道只管打炮？

长期在美国生活，也许应该见识一下法庭的滋味，我这还有许多在法庭上的故事，以后慢慢讲给大家听吧。

[minibike]

和故事结合在一起叙述，好看。

[牛城地主]

回复 '大姐' 的评论 : 大姐说的对，一定要把本地的法律研究一下，避免出错。俺们这的问题是：要是知道被撵走的租户去哪了就好了，一般都欠着钱呢，没地儿找去。：）

[牛城地主]

回复 'big-guy' 的评论 : 谢Big兄！

[牛城地主]

回复 '四则舍' 的评论 : 是对房东有利，毕竟是房东在交税啊：）

[大姐]

给大家一点建议：在租户走人之后，不论是否按程序Evicted，都要在固定的时间内给人家一个书面的押金处理意见（Deposit Statement），不可以自以为有理，或以口头协商过如何处理为由，就不给这么个东西。一定啊哟书面。违反这个规定的后果是，不论房东是否有理，必须全额退还押金。如果不还，前租户可以上告法院，法官可以判你个双倍偿还。俺不确定是否每个州都有这个法律规定，就俺所知的几个州，都有这么个规定。请诸位地主查查你们所在州的相关规定，在州法典的Landlord and Tenant Law 那一章。

[big-guy]

顶好文。

[四则舍]

很羡慕楼主的地区有这么好的法律。

[牛城地主]

回复 '数学题中的小明' 的评论 : 是。

[数学题中的小明]

请问楼主是住在buffalo吗?

[牛城地主]

回复 'cytacc' 的评论 : 此Marshall 非彼Marshall , 是city 专门负责送eviction notice和撵人的机构：）

[cytacc]

marshall是那个卖打折商品的MARSHALL吗？他们还有这服务？

[牛城地主]

回复 '老煤OldMike' 的评论 : 老中交房租确实是不含乎：）

[老煤OldMike]

谢谢老兄,其实俺老煤也没有什么技巧,一,是因为以前买得便宜,二,也不欠银行钞票,所以房租都比人家便宜好几百,除了一户老外,全是老中,因为房租便宜,暖气日夜都开71度,所以基本都是来了不走,中间当然也搬走了八位房客,不过其中六位是买了自用房产的,

[牛城地主]

回复 'x潇潇' 的评论 : 谢谢！：）

[牛城地主]

回复 '玉米地' 的评论 : 谢谢！：）

[牛城地主]

回复 '老煤OldMike' 的评论 : 老兄是前辈啊！运气好，管理得当，我是在Buffalo.

[x潇潇]

好经验，正需要！谢谢分享！

[玉米地]

谢谢分享！请继续和我们分享法庭的故事，这个我们缺少的知识。长见识了！

[老煤OldMike]

老兄请问您在那里当房东,((( 纽约州的buffalo? )))怎么这么容易赶人,在纽约市的五个区内,想赶人至少得给人家白住六个月,幸好我从80年代开始当房东以来,从来没有碰上过,

[isuiyi]

似乎是有说法，DEPOSIT似有专门用途上，不太确定。