牛城地主

美洲生活，房地产投资，个人爱好，胡说八道

首页文章列表博文目录

个人资料

牛城地主 (热门博主)

给我悄悄话

博客访问：

地主是怎样炼成的（19）出租房之房检(3)

(2014-02-26 15:20:42) 下一个

上文简单谈了地基的问题，本文说说水的事情。

一个房间的水系统分为进水和下水，在买房子时也许更多地注意进水系统，而在日后运作时，基本上是下水道出问题。先说进水系统，进水管的材质主要有三种： 镀锌钢管（galvanized steel pipe), 铜管和PEX。

七十年代以后的家居大多采用铜管，铜管由于不生锈，是首选材料。一般不会有什么问题，个别的可能是焊接时质量不过关，时间长后偶尔在接口处会有脱焊情况，但很好修复。如果都是铜管系统，就没太多可查的了，无非是看看漏不漏水。一般房子里的主供水用3/4英寸的，只有在分流到单一用水器上才变成1/2 英寸的。有的人自己乱弄，用了过多的1/2"的水管，在二个用水器同时工作时，造成水流不足，但这种情况较少。铜管的寿命在50年以上，究竟多长，不知。

市场上的铜管有三种规格，K，L，M。K管壁最厚，可承压5000lb/sq.in（3/4in的管子）, 可用于任何地方（室内，外），特别是高腐蚀区；L次之，可承压4000lb/sq.in, 可视之为中压室内管，以及热气和热水的加热系统；M最薄，可承压3000lb/sq.in, 很少用。尽量用K型，必要时用L，避免用M。对于已经安装的系统，可仔细看管子外壁的标记，M是红色的，L是蓝色的，K是绿色的（见图）。


三种型号的铜管

七十年代以前的水管主要是镀锌钢管，这种管子时间长了会生锈，从而造成水流不足，严重的就得更换，寿命在50-75年。对于都是钢管的房子，我认为最重要的是检查从水表到街道这段。我们这规定从街道上的供水管到房子里这段是由房主负责的，就是说若这一段出了问题，就得自己掏腰包了。而这一段是不能自己干的，一定得有执照的专业水暖工来干，需要申请Permit，Town里还会派人来检查。一般得花几千刀，这取决于前院的长短。


生锈的镀锌管

换这一段是个大工程，需要用挖掘机把前院挖开，接一段新铜管到街道上（一般在前院）的主供水管上。把新接的铜管延伸到屋内，接到水表上。在北方，水管需在冷冻线以下，以防冻，可见挖沟之深。所以，若水表以下的管子是铜管，那就恭喜了，已经换过了。对于有地下室的房子，这些都在表面，一目了然。


换过的进水管

由于钢管的寿命所限，若在房子里见到时，大多是已到或快到年限了，若是装修，能换就换了吧。

前几年铜管变得很贵，回收站收购旧铜管时都到了两块多（美刀）一磅，因此在不太好的区里，有些人偷HUD或有些空房子里的铜管去卖。我碰到过这种情况，买的HUD的房子，若是铜管的，基本都没有了。还有一次从朋友手上买一房子，等过户前，进去一看，所以的铜管都不翼而飞了。

这些年，在北方PEX管也可以用了，它的好处是便宜，可弯曲，且安装迅速，对于一千多尺的小独立房，我一个人一天基本可以把整个系统都换成PEX，但我只在出租房里用它。若是钢管，不管好坏，若买来时要大修，我一般都把它更换成PEX管，以绝后患。


PEX管

有的个别房子在换钢管时，用的是PVC（CPVC, CPVC比PVC更耐热）管，有些地方可以用，有些地方不行，需要查当地的Code。这也许是最便宜的，但总觉得不安全。


CPVC管

顺便说一句，煤气管道的是Black Steel Pipe, 它外面镀的是黑色的氧气铁，不耐水腐蚀。它一定不能用于水管，反过来说，镀锌铁管可用于煤气管道，尤其是在室外，更耐腐蚀。要注意的是，铜管最好不用于煤气管，时间长了，管内会有剥落，这些小薄片会对气阀造成损伤。这里指的是Natural Gas，Propane是可以使用铜管的。有几次在房检时，Inspector见到室外的煤气道用铜管，都是建议换掉。

对于排水系统，七十年代后大多用PVC管，基本不用别的材料。六十年代时，由于朝鲜战争打完了，有大量的铜，有的下水道也用铜管。看着三，四寸的铜管，真是让人高兴，这种土豪似的作法七十年代后基本见不着了。

在这以前的房子，主下水管用铸铁（cast iron）管，支路（2寸以下）用镀锌管。到了前院后，大多用陶瓷管。铁管系统的缺点除了长时间使用会生锈外，还有个讨厌的事情是它们接口的三通处都是直的。当管道堵塞，用Snake通时，碰到这很难转弯，即使转了，也不知去哪了。这个问题很讨厌，没办法时，只能用液体化学药品，但那东西不是万能的，就是说不能保证每次都灵。PVC管在这方面就很科学，三通处都有让Sanke cable 转弯的角度，只是在自己安装时要注意方向，别装反了。还有就是选对接头，它也有不转弯的，那是给Venting系统用的，不能用于下水道。


老的铸铁管,下水主管


镀锌管三通接头，可见没有弯度


PVC管的不同部件

镀锌管切割是用电锯，而要切断主下水的铸铁管有专门的工具，从HD租一个，很好用，也容易。那玩意儿要想锯断，可是不容易。

下文谈电的事。