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地主是怎样炼成的（17）出租房之房检（2）

(2014-02-16 11:18:50) 下一个

在和卖方经纪人约好后，就要开始看房子了。来到房子前，就要把自己当成一个Inspector，进入状态。也许会先看看外面，Siding和Roof，但一个房子最重要的地方在哪呢？我觉得是在地下室，因为那里聚集了房子的大部分重要元素，地基，水，电，气等。

北美的地基有三种，Full Basement，Crawl Space，和Slab。 在北方，绝大多数的房子是Full Basement（有时也有Crawl Space），在中部Crawl Space居多，而在南部和西南部，Slab（4至八寸厚的水泥板）是主流。不同地基的选择是跟气候，地下水位，地质状况等等因素有关的。在全美1995-2005这十年的建房中，35-40%是 Full Basement，15-20%是Crawl Space，40-45%是Slab。

Full Basement的情况比较多，先说Crawl Space。Crawl Space 的造价比Full Basement低。在北方较少，有的和Full Basement 合在一起（一个房子中，一部分Full Basement，一部分Crawl Space）。它主要得注意湿气问题，好的通风以及适当的高度以便于进去维修。一般来说，水，气管路都在这里面。在北方，需要在冬天时能加热，或至少要有很好的隔热层，以及对水管道的加热，要不然很容易冻裂。湿气过多可导致霉菌，水凝结，虫害以及木头的腐烂，一般的处理是要求有好的通风。


Crawl Space, 这应该是理想状态

在我们这儿，二战后建了一批这样的房子（历史上凡是大量，快速建房期，质量都不太好保证），以安置退伍老兵，估计在别的城市也有。现在这些房子大多沦为低档出租房，价钱也很便宜。除了这段时期外，很少见全是Crawl Space的情况。由于维修比较麻烦，想想那里面黑咕隆咚，藏龙卧虎的，且几十年的老房，不知有多脏，要想下去，还真得鼓番勇气。有的专业水暖工明确说不干那里的活，我就碰到过这种情况。特别是冬天水管的冻裂问题，很让人头痛，因此能避免就尽量避免吧。

Slab主要在南方，造价最低，建起来速度快，南方有的地方限制只能是一层，就是怕太重地基受不了。这种地基在北方基本见不到。

Slab示意图

由于北方有冬季，所以绝大多数房子有地下室，以便于把取暖系统放在那。地下室的高矮跟房子的档次与地况有关。九十年代以前的房子大多是七英尺，此后的高档房好多建到八尺，也有少量建到九尺。举架高对地下室装修很有好处，因为那儿大多采用吊棚，要减去4-6寸，甚至一尺，所以七尺就显得有点矮了。

现代的地下室主要是浇灌混凝土和预制水泥块砌的。五十到七十年代能见到一些水泥块砌的，新建筑已经不多见了，五十年代前的房子也能见到。现在浇灌混凝土是主流，墙厚在10-12英寸。


混凝土 Foundation

二战前的房子还有一种是石头砌的地下室，墙厚可近二尺。这种地基由于石头承载的各向异性，非常耐久，石头与石头之间用Motar填实。这种地基的稳定度甚至超过了浇灌混凝土，很少见开裂与倾斜。它的缺点是时间长后，Motar会因为水气而松散，但也很好修补，用新Motar把缝补上（pointing) 就行了。


Stone Foundation

我觉得一个房子最重要的东西就数地基了，所以下到地下室首先要看Foundation。别的东西坏了，还好修，我基本可以搞定，心理有底。但若这地基出了问题，花的钱绝不在小数，没几万是下不来的，而且对房价有直接影响。前些年我们这的好区里有些房子地基下陷，闹得人心慌慌，那片的房子变得很不好卖，更别提涨价了，后来Town里为次修改了Building Code，加大了墙厚。

上述三种Foundation的材质应该一眼就能看得出来。据统计，有40%的地下室有漏水或其它的水问题，特别是近百年的老房子。老房子有个好处是，该Settle的已经Settle了，继续变化的可能性较小，就是说，若没发现有什么问题，将来基本不会再出现问题了。因为容易有漏水问题，老房子的地面大多有地漏，新房子用Sum Pump代替了。

若地基墙是石砌的，绝大多数情况下可以放心了，即使有问题，也很好修复，无非是个别石头松了，弄点水泥砌回去就好了。最有可能出问题的是水泥块砌的那种，由于地基外面水封的不严，水渗在地基四周，热涨冷缩的，往往在地基墙的中部造成裂缝，沿水平方向开裂，向内凸起。但也能修复，并不是很贵，具体做法是慢慢地把墙顶直，然后砌上加重固定的垛，我还真见过修复过的，当然见过很多变型的墙。变形严重的，一般也不考虑。


Concrete Block Foundation

浇灌混凝土的墙由于Settlement，有很多开裂的现象，甚至是刚盖好的房子都有发生。若只是竖直方向的裂缝，问题一般不大，找专业人士来修大概$300一条缝，且终生保修。最怕的是斜裂的缝，特别是裂开后两面的墙错开了。要是碰到这种情况，我一般就放弃这个房子了。

若发现地基的问题，不可掉以轻心,要是还对房子感兴趣的话，最好找专业人士进行评估。

下文继续讲房检的事（水，电）。