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地主是怎样炼成的（12）与租户打交道的基本原则

(2014-01-28 13:29:37) 下一个

若买到了第一栋出租房，且Deal不错，恭喜你，开始做房东了，也有赚钱的可能了。

弄到了一个好Deal, 就象是买了一个能下蛋的母鸡，但能不能真正把蛋下下来，能下多大的蛋，就取决于对房子的保养和租户了。

除非是把房子交给别人打理，做房东逃不掉的就是跟租户打交道。一般的Management Company 收15%左右的月房租做为管理费，每次换新房客时收取一个月或半个月的房租，这些是看得见的，最可怕的是修理那部分。他们也是找Contractor 们来修，这房主又不在，怎么修，收多少费用，全是他们说了算。这左个账单，又个账单的邮来，也许比跟租户打交道还令人头痛。所以我在前文中说，这民房的异地出租是很难的，说句实在话，哪怕理论上的现金流小些，能自己管就自己管吧，起码知道钱都花哪了。我见过一些公司管理的房子在市场上卖，那真是惨不忍睹，怎一个脏了得。

跟租户打交道就两个方面：租户选择，及后续管理。租户选择在这就不谈了，以前有很多人都谈过，这里只说与他们打交道的一些基本问题。

任何大房东都是从小房东发展而来的，也许我们做不到大公司那么规范化，但还是要努力向那看齐。

跟租户打交道的所有经验之谈都是建立在跟问题租户上，对于好租户（按时交房租，保持租房干净，没有不合理要求，能相互理解等）是不需要什么技巧的，直来直去就行了。我很喜欢直来直去，不拐弯抹角，这样的话，生活简单，办事效率高。

跟租户打交道，大致注意以下几个方面：

a) 永远不要认为租户会感谢你。 也许你认为租户会感谢你，特别是在有几人同时申请时，你把房子租给了他（她），这就错了，感激之心也许有，但很快就会消失的。由于没有公司那么正规，所以他们就会试探你的底线。好的房客是不会干这事的，如果遇到房客不断地提各种要求，就要注意了，这也许是个Trouble Maker.

b) 永远不要跟租户交朋友。不管你的房客有多好，都要记住你们的关系就是房东跟房客的关系。可以尊重他们，但是不要交朋友，那样有百害而无一利，吃亏的都是你自己。想想，你好意思向朋友要钱吗？好意思跟朋友说No吗？ 我们是在做Business, 不是在Social。

c) 为了维护正常的关系，不要直接说"No", 要做到这点很简单，在他们面前，把自己扮演成Manager的角色，而不是Owner 或Landlord。他们的要求你不同意时，可以不马上否决，而是说，你得和你的合伙人或老板商量。这样你有足够的时间考虑。要不同意，第二天再跟他说，他们不同意，你也没办法，这样可以不把关系搞得过僵。

d) 不要吵架，吵架解决不了任何问题。无论是跟朋友，还是跟任何人，只会使问题更糟糕。用法律解决问题，比什么都强。美国的法律非常健全，且是公正的，起码我在这十几年的官司中，没碰到明显的不公正待遇。很大一部分华人不习惯打官司。在美国，打官司是很正常的。我们交了那么多的税养活他们，为什么不用呢？这儿没有居委会大妈帮忙解决矛盾，有事，上法庭，找法官。

f) 尽快建立一套自己的行为准则，要有自己的底线，有问题出现时，反应快一些。这主要指在欠房租时，到了规定时间，他有借口，只相信一次，交不上，马上三天Notice, 法庭上见。当然，有的长期租户一直表现良好，偶尔一次二次的，也还是可以考虑的。

g) 想办法留住好的租户，长期租户有利于保证现金流的稳定，减少维修的费用，所以可以给他们一些小恩小惠，略微减免点费用等。一套房子空了，连修带租，最起码一到两个月的时间，况且还有Upgrade的烦恼。两个月较保险，因为大多急着搬家的，都有问题。

其实跟租户打交道也不是什么难事，你扮演好你的角色，尽你的职，他到时候交房租，维持房子清洁，天经地义，白纸黑字，都写清楚，照章行事就好。

在Business中，经常是百分之九十的时间和精力投在了百分之十的人和事情上，怎样避免和缩小它的比例，是需要考虑和研究的。话又说回来，人活着，就免不了麻烦，何况是做生意，所以，遇事不要过心，就把它当成是必然发生的就好了。要修练，养心，用两句话结束本篇吧：

风来疏竹，风去而竹不留声；
雁临寒潭，雁去而潭不留影。

心，就要像竹和潭一样，事情来了自然应对，去了就去了，一定要乐观，快乐。

后记：这个系列的7，8，11和本篇写得有点像学术文章，枯燥无味，缺乏生活气息，唯有用心方能有所体会，其实有些也是我的理想，尚未能做得尽善尽美，还得努力啊。又好像回到多年前写学术论文时，咳，臭毛病改不了，大伙将就着看吧。下文会讲“建立自己的维修队伍”