ZT: 地主是怎样炼成的（52）浅谈Sec.8

现在做房地产的人越来越多，房东大概有两种，一种是买豪宅或准豪宅，这种现金流较低，想进入需要大量启动基金，尤其现在银行贷款管得很严，对于手里银子不厚的投资者是很困难的，但好处是房客的质量相对高些，房子管理和维修相对少些，涨价可能性较大。

另外一种是在收入相对较低的蓝领区投资，房价较低，现金流较大，但管理方面遇到的问题就多些，对于低收入家庭，经常会遇到Sec.8的问题，本文简单讲讲它的事情。

Sec.8 是Section8 of the Housing Act of 1937(42U.S.C )的简称，它帮助全美大约3.1百万户低收入家庭付房租，受U.S. Department of Hosing and Urban Development 管理。除了帮助支付房租外，还帮助低收入家庭购买自住房，每月最多不超过$2200，每年这方面经费大概$1.7billion。

具体的操作是由Public Housing Agencies（PHA，如Belmont，Rental Assistant 等）进行的，也称为Voucher Program。租户可以选择专门给低收入家庭提供的廉租房，或自己在全美境内选择私租房（有PHA的地方）。

要进入Sec.8较难，除了很多条件外，由于申请的人多，据说要排几年的队。按我这些年的情况看，大多是单亲妈妈带几个孩子（男人不知都跑哪去了），也有些老年人，但基本上没有夫妻申请的。

有人不喜欢Sec.8， 有以下几个原因：

• 不想让政府介入自己的生意，特别是房检，
• 害怕Sec.8租户和孩子不好好保持房子，
• 想收高于FMV（fair market value)的房租，
• 撵人麻烦（有别于一般的eviction程序）。

Sec.8租房的好处：

• 好找租客，各个Agency都有很长的租客名单，
• 房租能保证，房租月初自动到账，自付部分不能不付，
• 对房子保养还行，Sec.8要求房客如此。

Sec.8根据收入对申请合格者有住房要求，租金和房子大小都有限制。对出租房也有要求，必须通过他们的房检，且每年有年检。依我看来，这些要求很低，很容易满足，对第一次不通过的，还可以有第二、三次房检。只是对有小于六岁孩子的房子在Lead Paint上要求严些，内外都不能有剥落的漆，要是区域大于2x2平方英尺，就需要做铅含量测试（lead clearence test), 因此在此项要注意

有时房客很喜欢你要出租的房子，但又超过了Sec.8的上限，会跟房东商量私下付多余的部分。从理论上来说这是不合法的，因为她要是以后拒付，就不能以不付房租的名义撵人（这是最容易的撵人方式），而且一但被Sec.8知道，房东三年之内不能再租给Sec.8的租户，因此要谨慎。

Sec.8的Eviction与一般的不同，要先通知Sec.8（包括three day notice），three day notice除了当面递交外，还需要挂号和平寄。但由于租户们都很在意政府帮交的这部分房租，很少有拒付的。

要是碰到Sec.8房租全包的，就省事了，一年也去不了几次。人一般都是年轻时不靠谱，年纪大点后就没劲折腾了，因此租客年纪大些会好很多。

要是房子是老房，又在低收入区，Sec.8是个很好的选择。

有些社会学家对这种福利提出置疑，认为会使犯罪更均匀或扩散到整个城区，这就不是我等小房东们能管得了的了。

From 牛城地主