外星人语
“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。地球人看不清自己的问题，所以要听外星人语。
澳大利亚地产投资分析
作者：BRIAN ZHAO（赵小光）
（原中国全国工商联女企业家商会副秘书长）
2011年2月 于澳洲悉尼
目 录
一．澳洲概况
二．市场优势
三．入市时机
四．项目选择
五．价值分析
六．项目简介
一． 澳洲概况
澳大利亚一词，意即“南方大陆”。欧洲人在１７世纪初叶发现这块大陆时，误以为这是一块直通南极的陆地，故取名“澳大利亚”，Australia 即由拉丁文 terraaustralis （南方的土地）变化而来。
澳人口２１７７．９万（２００９年３月），几乎仅相当于北京或上海的人口。澳居民中７０％是英国及爱尔兰后裔，１８％为欧洲其他国家后裔，亚裔占６％，土著居民约占２．３％。他们大多数信奉基督教。英语为通用语言。据统计，澳大利亚的亚裔人口正在迅速增长 。
澳大利亚是典型的移民国家，被社会学家喻为“民族的拼盘”。自英国移民踏上这片美丽的土地之日起，已先后有来自世界１２０个国家、１４０个民族的移民到澳大利亚谋生和发展。多民族形成的多元文化是澳大利亚社会一个显著特征。澳洲近年来的移民净流入是15万/年，现移入数与可移入数均为世界第一。
澳社会福利高且全。永久居民享受澳全国性的医疗保健待遇，
二．市场优势
澳洲地产投资市场：公认的地产投资天堂：风险小，回报高
l 105年最完善的地产法律法规，几乎没有任何漏洞，全面保护投资者利益。
l 世界上最大的移民国家之一--每年15万人，持续高速的人口增长以及房屋的供不应求是维持市场长期稳定增长的内在核心动力（见图表八）。
l 供不应求保证了投资物业的稳定租金回报（见图表三，图表六，图表七）。
l 作为占澳洲经济四分之一的支柱型产业，各届政府都对地产业提供绝对优先的扶植政策。而且特别鼓励个人投资住宅物业，帮助澳洲政府解决住房短缺问题。这也正是澳洲成为世界上唯一一个避过全球金融危机冲击的地产市场的原因。
l 房屋产权为永久产权，且购买手续简便可靠，房产更可获得税务优惠。
l 拥有成熟而严格的贷款政策。这种保守的政策反而保证了澳洲也是唯一不存在次贷危机的西方发达国家。澳洲储备银行金融危机后于2009年9月率先加息，且连加7次（眼下是4.50%），为全球最高，从而吸引国际存款流入，推升本币。
l 由于风险极其有限，所以银行愿意最大限度的提供贷款（高达95%），贷款更可只还利息不还本金。杠杆原理使地产投资与其他金融投资产品相比拥有更高的长期回报。（见图表二、三、四、五）
l 世界上独一无二的税务政策使投资人可以最大限度地利用税前利润，并增加了资金的流动性。
l 房产可成为你的移民认可资产，有助移民批核。
以上因素造就了世界上独一无二的低风险，高回报的地产投资市场---其住宅物业价格每7到10年翻一番（见图表一）。中国处于发展中，住宅地产可以拥有更高的回报，但风险也更高。尤其是土地的最高70年使用期，购房人等于花大钱买了个水泥做的“空中楼阁”。尽管多数人都认同使用期满不致扫地出门或再买一次，但毕竟是个隐患，无异于定时炸弹！
其实中国没有房地产，只有房产。买的只有地上物，而没有地。而澳洲的house是连房带地，永续产权。分析了目前中国的金融环境，汇丰银行，摩根大通等机构都在警告投资人小心中国房产泡沫，应该更多关注海外投资市场，以降低中国市场潜在的巨大政策性风险和泡沫型风险；股神巴菲特在伯克希尔2010年股东大会上更是直言：“投资中国房产就是赌博！”
图表一 悉尼中价位房屋价格走势图
图表二 过去7年的房价和收入走势
图表三 住宅地产和其他各类投资产品的回报比较
图表四 住宅地产和其他类型地产投资的回报比较
图表五 澳洲主要城市住宅地产平均投资回报分析
Residex: Capital Growth (Dec 08) - Units
三．入市时机
——眼下正是入市良机
房產增值的7大基本要素已完全呈現
l 房產空置率——1%；租金上漲率——8%/年。
l 移民數量淨增長提高---移民数量达到历史最高，每年15万人。
l 澳洲住宅供需缺口加大，海外移民大量到来，每年缺十二万套。
l 海外移民增长占澳洲人口增长量的一半以上，凈海外移民是驱动住房需求的最重要因素。移民的增长势必进一步推高房屋租金。
l 澳元汇率节节攀升,超过美元（有分析师甚至预言3-5年间达到美元的1.9倍），吸引看好增值预期的国际热钱加速涌入澳洲地产市场。
l 政府提供给首次购房者历史上最高额度的补贴，强劲地刺激了市场的复苏。
l 股市-现金-地产的循环周期已经到达地产行业的复苏点。
根据澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）12月初在悉尼公布的数据，今年第三季度澳大利亚GDP季率增长0.2%，低于第二季度的0.6%。而彭博社调查的17位经济学家预测的增长中值为0.4%。
这已经是澳大利亚经济连续第三个季度实现季率扩张，主要得益于政府对道路、港口和学校的开支投入。
澳大利亚央行表示，作为少数几个规避了全球经济衰退的国家，澳大利亚经济将在2010年加速增长，届时对诸如铁矿石等资源出口的需求，以及对包括学校在内基础设施的200亿美元投入，将成为经济增长的主要推动力。
今年，澳大利亚央行是世界上唯一一家连续三次加息的央行。而经济的快速增长，无疑会给澳央行施加更多提升借贷成本的压力。
苏格兰皇家银行集团澳大利亚公司（RBS Group Australia Ltd.）首席经济学家Kieran Davies 指出，政府规模庞大的学校开支计划正在发挥作用，澳央行“有望在明年2月的议息会议上再度加息”。
统计局的报告显示，澳大利亚第三季度消费者支出增长了0.7%，出口下降了2.3%，政府开支则增长了0.7%。 (来源：第一财经网)
图表六
(Sources: The Bulletin, ABS, Money, BIS Shrapnel)
房产需求量 >房产完工量 （每年短缺12万套住房）
图表七 澳洲各省移民统计
不断增加的移民数量推动需求不断的上升
租房短缺是地产周期上升的预兆
l “长期高度紧张的房屋市场供求关系最终推动房屋价格和租金的持续稳定增长。” (Feb 09) – ANZ
l BIS Shrapnel 预测这种日趋紧张的供不应求将使澳洲房价在未来5年中持续增长。
l
四．项目选择
能够确保每年10% 升值的住宅投资必须具备以下特征：
l 独特性：经济发展走廊，海边、水边、河边或矿产等不可替代，不可复制，不可再生资源
l 处于传统的高收入地区，此地区有强劲的需求和负担能力
l 未来3到5年的地区性经济中心
l 未来3 到5年的地区性就业中心
l 因经济周期而被人低估，但充满潜力的地點，并因此拥有可承受的价位。
l X因素：在未来5到20年，拥有政府参与和投资的大型总体规划项目和基础设施建设，如港口，公路，码头，新的铁路，购物中心和公共设施等。
l 高质量发展商：过去10年在建筑行业及现金流等方面拥有良好记录的优秀发展商
五．价值链分析
5物业出租 6物业增值 7配套服务
l ，
联系Brian Zhao(赵小光)：
Brianzhao60@hotmail.com
TEL.0061- 433200099
FAX 0061-2-97456396
澳大利亚一词，意即“南方大陆”。欧洲人在１７世纪初叶发现这块大陆时，误以为这是一块直通南极的陆地，故取名“澳大利亚”，Australia 即由拉丁文 terraaustralis （南方的土地）变化而来。
澳人口２１７７．９万（２００９年３月），几乎仅相当于北京或上海的人口。澳居民中７０％是英国及爱尔兰后裔，１８％为欧洲其他国家后裔，亚裔占６％，土著居民约占２．３％。他们大多数信奉基督教。英语为通用语言。据统计，澳大利亚的亚裔人口正在迅速增长 。
澳大利亚是典型的移民国家，被社会学家喻为“民族的拼盘”。自英国移民踏上这片美丽的土地之日起，已先后有来自世界１２０个国家、１４０个民族的移民到澳大利亚谋生和发展。多民族形成的多元文化是澳大利亚社会一个显著特征。澳洲近年来的移民净流入是15万/年，现移入数与可移入数均为世界第一。
澳社会福利高且全。永久居民享受澳全国性的医疗保健待遇，
二．市场优势
澳洲地产投资市场：公认的地产投资天堂：风险小，回报高
l 105年最完善的地产法律法规，几乎没有任何漏洞，全面保护投资者利益。
l 世界上最大的移民国家之一--每年15万人，持续高速的人口增长以及房屋的供不应求是维持市场长期稳定增长的内在核心动力（见图表八）。
l 供不应求保证了投资物业的稳定租金回报（见图表三，图表六，图表七）。
l 作为占澳洲经济四分之一的支柱型产业，各届政府都对地产业提供绝对优先的扶植政策。而且特别鼓励个人投资住宅物业，帮助澳洲政府解决住房短缺问题。这也正是澳洲成为世界上唯一一个避过全球金融危机冲击的地产市场的原因。
l 房屋产权为永久产权，且购买手续简便可靠，房产更可获得税务优惠。
l 拥有成熟而严格的贷款政策。这种保守的政策反而保证了澳洲也是唯一不存在次贷危机的西方发达国家。澳洲储备银行金融危机后于2009年9月率先加息，且连加7次（眼下是4.50%），为全球最高，从而吸引国际存款流入，推升本币。
l 由于风险极其有限，所以银行愿意最大限度的提供贷款（高达95%），贷款更可只还利息不还本金。杠杆原理使地产投资与其他金融投资产品相比拥有更高的长期回报。（见图表二、三、四、五）
l 世界上独一无二的税务政策使投资人可以最大限度地利用税前利润，并增加了资金的流动性。
l 房产可成为你的移民认可资产，有助移民批核。
以上因素造就了世界上独一无二的低风险，高回报的地产投资市场---其住宅物业价格每7到10年翻一番（见图表一）。中国处于发展中，住宅地产可以拥有更高的回报，但风险也更高。尤其是土地的最高70年使用期，购房人等于花大钱买了个水泥做的“空中楼阁”。尽管多数人都认同使用期满不致扫地出门或再买一次，但毕竟是个隐患，无异于定时炸弹！
其实中国没有房地产，只有房产。买的只有地上物，而没有地。而澳洲的house是连房带地，永续产权。分析了目前中国的金融环境，汇丰银行，摩根大通等机构都在警告投资人小心中国房产泡沫，应该更多关注海外投资市场，以降低中国市场潜在的巨大政策性风险和泡沫型风险；股神巴菲特在伯克希尔2010年股东大会上更是直言：“投资中国房产就是赌博！”
图表一 悉尼中价位房屋价格走势图
图表二 过去7年的房价和收入走势
图表三 住宅地产和其他各类投资产品的回报比较
图表四 住宅地产和其他类型地产投资的回报比较
图表五 澳洲主要城市住宅地产平均投资回报分析
Residex: Capital Growth (Dec 08) - Units
三．入市时机
——眼下正是入市良机
房產增值的7大基本要素已完全呈現
l 房產空置率——1%；租金上漲率——8%/年。
l 移民數量淨增長提高---移民数量达到历史最高，每年15万人。
l 澳洲住宅供需缺口加大，海外移民大量到来，每年缺十二万套。
l 海外移民增长占澳洲人口增长量的一半以上，凈海外移民是驱动住房需求的最重要因素。移民的增长势必进一步推高房屋租金。
l 澳元汇率节节攀升,超过美元（有分析师甚至预言3-5年间达到美元的1.9倍），吸引看好增值预期的国际热钱加速涌入澳洲地产市场。
l 政府提供给首次购房者历史上最高额度的补贴，强劲地刺激了市场的复苏。
l 股市-现金-地产的循环周期已经到达地产行业的复苏点。
根据澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）12月初在悉尼公布的数据，今年第三季度澳大利亚GDP季率增长0.2%，低于第二季度的0.6%。而彭博社调查的17位经济学家预测的增长中值为0.4%。
这已经是澳大利亚经济连续第三个季度实现季率扩张，主要得益于政府对道路、港口和学校的开支投入。
澳大利亚央行表示，作为少数几个规避了全球经济衰退的国家，澳大利亚经济将在2010年加速增长，届时对诸如铁矿石等资源出口的需求，以及对包括学校在内基础设施的200亿美元投入，将成为经济增长的主要推动力。
今年，澳大利亚央行是世界上唯一一家连续三次加息的央行。而经济的快速增长，无疑会给澳央行施加更多提升借贷成本的压力。
苏格兰皇家银行集团澳大利亚公司（RBS Group Australia Ltd.）首席经济学家Kieran Davies 指出，政府规模庞大的学校开支计划正在发挥作用，澳央行“有望在明年2月的议息会议上再度加息”。
统计局的报告显示，澳大利亚第三季度消费者支出增长了0.7%，出口下降了2.3%，政府开支则增长了0.7%。 (来源：第一财经网)
图表六
(Sources: The Bulletin, ABS, Money, BIS Shrapnel)
房产需求量 >房产完工量 （每年短缺12万套住房）
图表七 澳洲各省移民统计
不断增加的移民数量推动需求不断的上升
租房短缺是地产周期上升的预兆
l “长期高度紧张的房屋市场供求关系最终推动房屋价格和租金的持续稳定增长。” (Feb 09) – ANZ
l BIS Shrapnel 预测这种日趋紧张的供不应求将使澳洲房价在未来5年中持续增长。
l
四．项目选择
能够确保每年10% 升值的住宅投资必须具备以下特征：
l 独特性：经济发展走廊，海边、水边、河边或矿产等不可替代，不可复制，不可再生资源
l 处于传统的高收入地区，此地区有强劲的需求和负担能力
l 未来3到5年的地区性经济中心
l 未来3 到5年的地区性就业中心
l 因经济周期而被人低估，但充满潜力的地點，并因此拥有可承受的价位。
l X因素：在未来5到20年，拥有政府参与和投资的大型总体规划项目和基础设施建设，如港口，公路，码头，新的铁路，购物中心和公共设施等。
l 高质量发展商：过去10年在建筑行业及现金流等方面拥有良好记录的优秀发展商
五．价值链分析
5物业出租 6物业增值 7配套服务
l ，
联系Brian Zhao(赵小光)：
Brianzhao60@hotmail.com
TEL.0061- 433200099
FAX 0061-2-97456396
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