兵马未动，粮草先行---浅谈购房时的资金预备

《孙子兵法》云：多算胜，少算不胜，而况于无算乎？

一场战争的胜败与否，取决于战前的精细筹措。一件事情的成功与否，也取决于前期的周密准备。准备充分，踏步前进，才能获得成功。正如兵家作战先要筹备粮草一样，购房也需要提前把资金预备到位。机会从来都只垂青有准备的头脑，当遇到梦寐以求的房子，却无力求购，眼睁睁看着房子被别人拿走自己爱莫能助，那样岂不是很可惜很痛心？

资金的预备不外乎两条途径，现金与贷款。

先说现金--

常听人问，刷卡行吗？付现金行吗？ 答：不行。

在美国，是不允许扛着一麻袋纸币来过户交易的。房产交易中的每一分钱都必须经过银行。五万美金以下的支付，需要银行的现金支票（cashier's check)， 五万美金以上的支付，需要银行电子转账。换句话说，放在家里鞋盒子里或压在枕头底下的钱，在买房子这件事上，纵然过亿也如废纸成堆，中看不中用。

假如动了购屋置业的念头，则需要把家里储备的钱有计划的存入银行里。各家银行的规定都不同，大额存储需要时限不等的冷冻期然后才可以合法流通，所以要提前有所计划。当资金全部进入银行之后，需要让银行开个资金证明的信，叫做“Proof of funds”，有了这封信，才说明你有合理合法的足够的资金预备，然后就可以踏踏实实的去看房子了，当遇到合适的房子，该出手时就出手，经纪人会把proof of funds letter 与 offer一起呈递给卖家，进行议价。

再说贷款--

对于绝大多数人来说，买房都会需要贷款的。在购屋之前，了解清楚自己的贷款能力，这是做好购屋预算的前提。关于贷款能力，这需要银行去申请办理“Mortgage pre-approval letter”，这封信是免费的，银行会根据申请人的职业，收入，信用分数，等信息给出一个合理的贷款数额。这封信很重要，因为它是给你自己做参考的，不是走过场，虽然有很多很快就可以批准申请信的网络银行，但是那样的信对你来说，没有任何价值，也不会有助于日后卖家的考虑，所以真心建议要到有信用的大银行去办理，大银行通常在这个初步审查阶段会比较仔细，虽然貌似繁琐，但是可以为真正的贷款申请时减少很多麻烦。

贷款者通常分两种情况：一种是有固定职业受雇于雇主的员工，一种是需要自己报税的自主经营业者。

对于不需要自己报税的员工来说，pre-approval letter的申请相对容易，通常银行贷款员会电话里问问你的名字，生日，雇主，年限，薪金，社会安全号，等等基本信息，确认无误，查清信用记录与分数之后，可以很快就批准。

对于需要自己报税的自主经营业者来说，情况要稍微复杂些。除了上述基本信息以外，还需要提供最近两年的1099表和完整的税表，以及最近两个月的bank statement。这里想多说一句：税法是把双刃剑。对于自主经营业者或者以现金收入为主的人来说，一方面有许多可适用于减税的报税政策，另一方面，如果报税过低则很可能影响未来的贷款申请，因为贷款审查依据的是报税收入而不是你自已以为的实际收入。

贷款审查的另一个重要的因素是信用分数--FICO SCORE。

各家银行的贷款指导原则不同，比方说，有的银行会以720分为界，上下贷款利率会有1/4-1/8的差别。信用分数很重要，但并不绝对，银行通常会综合考虑FICO SCORE和 LOAN TO VALUE RATIO。也就是说，如果你的首付多贷款比例少的话，即便你的信用分数不够理想，也是有可能拿到比较好的利率的。

有很多的信用卡本身也是附带提供信用分数服务的，这个在statement里就可以看到，因为采用的系统不同，这些免费的分数会比实际银行查到的分数稍低，但至少可以给我们一个参考，在贷款申请之前让自己心里有数。

另外，https://www.annualcreditreport.com这是个免费获得信用报告的网站，建议在购屋之前先检查一下自己的信用记录，如果发现有任何错误，未付的账单，及各种公共记录等，这些会负面影响信用记录的因素，应该提早去沟通与处理，尽快消除。这些措施都会有助于日后贷款的申请。

总之，未雨绸缪，有备无患，凡事预则立，不预则废。无论投资还是自住，购屋的过程因人而异，有人短则一月，有人长达数年，在这个过程中，明确的目标，详细的计划，认真的准备，才能保证你及时买到称心如意的房子。

祝大家购屋过程顺利！