房地产投资新理念

房地产投资新理念

加拿大的房地产投资一直是最大的热点之一。如何买到增值最快风险小的房产呢？这是绝大多数的投资者作出决定之前所考虑的首要问题

房地产，顾名思义是房产加上地产。 房子作为建筑物随使用年限的增长，寿命在不断的降低，它的价值随时在 折旧；而土地的价值是随城市发展不断变化。房地产的增值实际上是土地的增值速度大于房子折旧的速度而产生的增值。在加拿大，房子折旧的速度大致相同，决定 房产增值速度的主要是土地的增值速度。要想买到增值最快的房产，就要买到增值最快的土地。

因此不难看出选择房子什么最重要？地点最重要。 Location ， Location ， Location 。一旦确定了地点，房产的增值速度也就大致确定了。交通发达与否，购物方便与否，学校成绩好坏，附近地区是否安全，都是决定 房屋位置是否能够快速增殖的重要因素。如果以上各个方面是肯定的加分因素，社区建设良好，安静有序，房屋需求旺盛，那么就表示小区内房产增值较快。

那么，如果在同一个地点选择，哪一种房型增值快呢？一般而言，独立屋占地较大， 土地增值也就较快；半独立屋占地小于独立屋，所以增值要略低于独立屋；无管理费镇屋的占地要小于半独立屋，其增值速度也低于半独立屋；共管式镇屋 （ Condo Town House ）占地更小，增值速度愈低；而公寓（ Condo Apartment ）是共享土地，增值速度最小。

然而，有一定房地产投资经验的朋友知道，增值快的独立屋的租金与售价比往往远小于增值慢的镇屋。如果把独立屋用于投资出租的话，投资者发现要想租金收入与开支持平，则必须提高大比例的首付， 否则这个房产是负现金流。对长期投资者来说是很危险的。

有没有解决这个矛盾的办法？ 有的，笔者提出了一个全新的想法：找一个拥有朝南面积很大的屋顶的房子，然后安装一套屋顶太阳能系统， 现金流的状况得到极大的改善。请看如下计算：

房价 500 ， 000$

租金 1800/M ( 如果自住，则相当于自己租给自己 )

地税和保险 4500+500=5000

Capital rate: (1800×12-5000)/500000×100%=3.32%

Mortgage term: 20% 首付， 30 年 interest rate 3.55% 5 years fixed 月付 1800$

每个月的现金流 ： (1800×12-1800×12-5000)/12= -417$

如果安装一套 10kw 屋顶太阳能系统 , 看情况发生了哪些改变。

10kw 太阳能系统成本 75000$

太阳能系统的收入： 1000$/M

Loan term: 20% 首付， 10 年 interest rate 4.0% 5 years fixed 月付 600$

Capital rate: ( 收入 - 支出 )/ 成本 x100%

=(1800×12+1000×12-5000)/575000×100%=4.97%

每个月的现金流 : 1800+1000-5000/12-1800-600=-17

安装太阳能系统之后，不但 Capital rate 得到提高，而且现金流也得到改善。

当然，如果用现金支付太阳能系统，你将得到每月近 600$ 的正现金流。

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