我是个四年级小地主（按田暑的排行榜，算是某种远古虫子的级别，草履虫？变形虫？），房子大部分在中偏下学区，蓝领房客居多。我的房客筛选经验和教训是
1）双重独立审查
我家LD平时不管房子，但是招新房客，她一定参与。我们两个的分工是，一个人去做first line, show 房子，收申请，做初步交谈，了解家庭，工作和收入情况；另一个人做后台分析, 不见申请人，只看证件，申请表，paystub, W2, 银行流水（两个月），然后打电话和申请人谈话，最后我们分别做前任房东调查，雇主调查。最后我们两个投票，必须全票通过，才可以签约。任何人都可以用任何理由投反对票。介就是民主！
1.1）前房东的话比较不可靠。如果前房东信息和网上信息不匹配，很可能你是和朋友甲在谈话。
1.2）和贷款银行under writer一样，检查银行流水的每一个transaction （对于现金收入的，这点很难） ，尝试着分析他们的收入消费模式
1.3）对于自雇的（没有paystub），收入打7--8折，来计算总收入。
1.4）所有现住址在motel或者shelter 之类的，都要查清为什么住在那里
2)最大限度地利用网上验证
各种网站和 social media 都用上。全家都查。
2.1)背景和犯罪调查: 如果亲戚做co-signer / guaranteeor，最好也查。我们曾经无限接近签约一个幼儿园老师，她提到她妈妈经常过来帮忙，结果我们无意中发现老太太犯罪记录很丰富，3次了，当然都是misdeanor。打电话到她家，老太太听上去蛮凶，所以为了躲老太太，我们只好租给别人了。
2.2)除了学生以外，我们不鼓励co-signer.
2.3)收入screening的时候，用劳工部的数据加上salary.com之类网站可以知道这个职位比如的中位数是多少。所以当他们说的工资太高，又无法验证时，采用劳工部数据。
3）以貌取人: （最近光头在南加州不好找房子呀，开个玩笑！）
三个原则：
--太漂亮的人不要，LD不放心, (比如, 风哥的Maria)。
--太奇特的人不要，我又不是好莱坞；
--我就想要路人甲那个水平的。
注释： 有鼻环 舌环 脐环 唇环的人，尽量避免；
文身原来不要，后来发现路人甲浑身都是文身，防不胜防，所以放松了许多；但是如果是某些社团的图案，就特殊处理了。
4）人以群分
我们是个蓝领区，所以就要放弃幻想，不要指望白领房客会出现。即使来了看房子，也不会认真申请。我曾经想提高社区素质，许愿只要来一个会用C或者java写一行 “hello world"的，我马上就要。但是迄今为止，一个没有。
5）我的房客大部分是长期的，很少挪窝，所以我大部分时间还挺闲。但是有个两家庭房子每年都换房客，烦死我了。前年合租的4个保安本来挺安生，其中一个辞职去搞什么妖蛾子乐队去了，
其他人嫌贵就都搬走了，终于也拆伙了。看来合租是住不长。于是又花了一个月时间，挑了一个家庭完整的，便宜了1百块，签了两年合同。
经验教训：
--找房客的过程就是寻找候选人和房子之间是否有粘性，粘性越大，住的越稳定。
所以有小孩子的完整家庭是最好的候选人，因为小孩子要上学，不喜欢频繁转学。家里有男有女好干活。反之，合租的稳定性太差，只好提高月租来弥补。
--原来我喜欢南美人，现在发现墨2代／巴2代已经大大异化了，越来越像美2代了。
6）
我们也对照潇潇的故事，讨论光头坏蛋能不能混进来。
结论是，如果光头自己来，基本没有可能；但是加上他姐，我们也没有100%把握，因为他姐是个重要的干扰因素（她具有很大的欺骗性）。
我们一直在学习，试图建立一个screening体系，可以最大限度的把光头和他姐之类坏蛋挡在门外。刚刚开始，我们还在努力完善。
欢迎大家批评指正,共同提高。
