出租房的资金运用及如何计算回报(上中下篇)

出租房的资金运用及如何计算回报(上中下篇) By Melissa Zhong(240-672-4586) 回报的计算，只用简单易明的算法，不用复杂的财务理论，如ROA,ROE,ROI,NPV等等。尽管很多读者可能已经很熟悉以下的名词，但为了所有读者都能分享，我还是将常用的名词介绍一遍： 1. Cap rate (Capitalization Rate): 净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) 除以买入价格。注意一个误点，这里所说的费用不包括贷款利息等资金费用。2. 现金流量（cash flow）:所有现金收入（租金）减去所有现金支出（包括贷款利息）但不包括房屋折旧 。3. 房子净值/资产净值（Home Equity）:房子市场价值减去所欠贷款。案例：一栋Townhouse，三房，2个洗手间，980尺，建于1983年。买入价连同装修共$141,000（现金占用）。银行估价$200,000（假设卖出也是这个价）。再重新贷款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 减除贷款手续费$2,000, 提出来现金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有费用包括房地产税，保险费和维修费平均每月共 $300。每月贷款本息$820. 不同资金滚动模式的结果 A．flipping（买卖）。就是将买进来的房子装修后卖出。从投入现金开始到在把房子在市场上卖出并收回资金，总共需时4个月到半年。用上面的例子，其每间房子的税前利润为:$200,000-$141,000-$15,000(销售commission及税)=$44,000 。假设手上有约30万现金，以平均每年周转2次算，其全部税前利润为$44,000×2×2=$176,000。 但是，如果买进出租一年以上再卖，情况又是这样怎样呢？ B. 买入后先出租能买入数量：同样用上面的例子。从买进来（现金投入）到再重新贷款 （Refinance）拿回现金，周期最长2个月，周期最短时1个月。就当它平均2个月来算吧。30万每年周转6次，每次2个房子，一年就是共买入12 个房子！现金周转：经过再重新贷款（Refinance），所投入现金全部提取出来。没有Down payment 在里面。但已拥有约30%（以20万为基数）的增值在房子。Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%现金流量（每个房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,56012个房子（一年之内的购入量）的总现金流量是：$1,560×12=$18,720税务效果：出租一年以上再卖出，是long term capital gain, 现在的税率是15% ，大多数情况下，远比当年卖出的 ordinary income的税率要低。房子净值（每个房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,00012个房子（一年之内的购入量）的总净值 (当年) ：$57,000×12=$684,000投资回报分析（为简单比较起见，计算时不考虑 money 的 time value，也不考虑30万资金的利率。就算A与B都是整年占用）A. 买卖（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%B. 买入后先出租• （第一年出租，第二年卖掉，房价没上升也没下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%你投入的现金，在1到2个月之内Refinance全部提取出来，也就是2个月后占用现金为零。后面你没有现金再投入，房价在上涨，这个回报率你们去假设算吧。每年的正现金流量就算用来补不可预见的维修等费用。每年房子折旧带来的税务好处也暂时不算。每年的租金变动也不算。为什么B比A好这么多呢？财务杠杆（Leverage）。A状况时间太短，贷款马上还掉不容易贷到也不划算。不过，要声明一点的是，财务杠杆是双刃剑，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破产。 也许有人问，用$100,000 买到价值$150,000 的房可信吗？这是我2009年买入的其中一个房子的例子。它是中间的，既不是我买入的最好的，也不是我买入的最坏的。买到这样的房子容易吗？是不是拿着钱到拍卖场，或买Short sale, Pre-foreclosure就成？当然不是。它的进入障碍（barriers to entry）是知识，判断力，时间，钱与果断行动能力（有些人前面的都具备，最后就是不敢行动）的综合。这都看你的努力。同时，我得提醒打算像我这样做的人，统计资料显示，全美有95%的小型企业（Small business）在开业的五年之内关闭。但假如你有强烈愿望的话，经过努力，你都是可以做到的。是不是现在就没有这种可能，或面对一个跌市，根本不必去看它？这看对谁而言.现在的房地产市场很差，何时走出低谷？我不知道。也许5-6年不定，8-9年不定，像日本那样15年或以上？还是说不准，我比较倾向于5年。假如房价从最高峰往下累计跌幅达50%，还是跟我买入的价一样。我在哪里买和都买哪些房子？1. 集中（focus）于一个你熟悉地方。要是还没有，就选择一个地方，调查，看房，一直到你熟悉才开始。这样做的好处是当有一个好Deal出现时，你能马上判断它是不是够好。至于这个范围，根据你个人情况而定，可以小到一个Neighborhood,也可大到多个城市。进 一步的集中范围是以住地为中心，开车时间不超过1小时为半径。2. 买中间价以下。只有这样，才可增大买到Cap rate 高的房的机会。这样才最为安全。这也是化整为零，进可攻，退可守的方针。为什么呢？因为我买5个低价位的房可能等于你一个高价位的房的钱。而租金并不与房价同比例上增加。当市场快速上升时，可能是高价位的升得快点，你赚得多点（当然中间价以下的也升）。可是当市场价不升不跌和市场价下跌时，高价位的出手相对难，要守也难。因为高价位的通常Cap rate 偏低，现金流量差，你需要不停贴钱。贴到何时？像人们所预测的5年，7-9年，还是像日本那样，15年还不止？3. 作为出租长期持有的物业，我只买Single family house or town house, 不买Condo。为啥？a) 长期而言只有地是最有价值的，而Condo是common area，没有属于你可独立使用的地；b)Condo有HOA fee，令你很难获得好的Cap rate,也就是现金流量差；c) Condo 有 Association, 所有房屋外面的，包括屋顶，外墙，窗口玻璃等等，你不满意，想自己花钱Improve也不成，要Association通过，统一行动 ；d) 更冤的是，同一Condo里，有人财务有问题，不付HOA fee。 Association请律师告。银行拿去拍卖。当然，住在像纽约那样的大城市中心的人，你要想买物业，可能很难不买Condo。那我的意见不适用。4. 出租房的Cap rate 与 mortgage rate。我买Cap rate 大于等于，最少也是很接近mortgage rate的房子来出租。要是做不到，我停止买入出租，,或不买。 为什么我总是喜欢拿Cap rate 来衡量？在谈论出租房时，人们最爱问的是，你的租金能不能Cover mortgage? 你的房子是正的现金流量吗（positive cash flow）？可是你没问他的Down payment 是多少。20%？30% 或40%？Down payment 有机会成本（Opportunity cost）在呀？换句话说，你的钱不用来down pay 买房，最少也可以放银行的CD，那也有利息收入不是？至于我的机会成本，起码要算25%以上。要是你光说租金能不能Cover mortgage，怎么跟我的例子比呀？就算我例子的Mortgage rate不是5.5%而是7.5%，你的能刚好Cover 而我的不能Cover。那是谁更好呢（假设两者升和跌都一样）？5. Price, Price, Price。在房地产经营里面，有一句名言，就是投资房产时，第一是Location，第二是Location，第三还是Location。在我看来，从赚钱的角度（不是自住）第一是Price，第二是Price，第三还是Price。怎么说？给你一个最中心的地方（最好的Location）的一个房子，市价。它可能升值快，你就等着它升值去吧。要是一年后市场不升反跌呢？我拿一个偏地方的，市场价的50%。怎样？请看例子： 2008 年底，我买入一间房子，，从我住地开车去要一个小时。7万8千要价，没别的人竞争，我以6万8千买下。这个方针同样适用于上面的3. 要是你能买到足够低价的Condo的话，同样可以。且慢！既然如此，何不现在卖掉，还能每个收回现金约15万不更好吗？好主意！可转念一想，回收的钱放哪里安全呀？投资股票，基金，黄金还是外汇呢？这年头，金融市场这么动荡。当然对于有这能力的人，可能也是个好机会。我要能看出哪个明天跌，我就沽空，那个要升我就买进。可咱又没那能力不是，不知怎么投法呀？那就放银行存款吧。可是这安全吗？政府在大撒金钱。但是不洒坏的更快。在一个deflation 的环境下，政府应该大力开支几乎是大部分（要不是所有的话）经济学家的共识。更何况，Bernanke 是个用“直升机” 撒钱，印钱以偿还巨额债务的主。这通货膨胀，钱贬值不跟着就来吗？通货膨胀，钱贬值是很大可能会出现的，只是不会在今年。那明年呢？要是钱贬值，我拿出来的那点钱都给贬没了，再加上也没有那屋跟着享受通货膨胀的升值了。这不是两头亏吗？那时，恐怕是谁原先贷款的赚了便宜，而且原先借款越多，赢得越多了。买房卖房,自住房和出租房, 欢迎来电240-672-4586, [e-mail] 咨询. 自住房和投资房的Guideline是不一样的,我们下次再聊.