【闲话房贷】夫妻买房title选Community Property为好（加州）

这个话题与贷款本身没有太大关系，但却是几乎每个买房的人尤其是第一次买房的人都会问的问题，就是，我已婚，房子的title应该怎么写比较好？

在加州，夫妻共同买房有两个比较常见的title:

1. Joint Tenants;

2. Community Property with Right of Survivorship.

这两个title有很多对比之处就不一一列举了，只叙述两个与买房者利益最相关的部分。

首先，在产权转移上，两者没有什么区别，在一方死亡后，另一方都是自动继承死亡一方的权益，例如丈夫去世，妻子自动独自拥有房子100%的产权。

那么，为什么在加州选Community Property with Right of Survivorship比较好？因为从税务的角度考虑此种title可以极大的省所得税（Capital Gain tax）。例如，夫妻两人2008年花费$600K买了一栋房子，到了2015年，丈夫因为意外去世，妻子自动继承丈夫产权，并需要卖掉房子，此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的title是按照Joint Tenants来写的，那么房子出售的时候税务部门(IRS)会认为妻子有很大的Capital Gain，算法是，妻子的原始花费为$600K的一半 - $300K，加上$2M 的一半 - $1M = $1.3M，这个被认为是计算税时的总base，而卖房时房子的价值为$2M，故妻子的Capital Gain为$2M - $1.3M = $700K，$700K的税可不小！

相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从而妻子就不用交任何的Capital Gain tax。

当然，在某些情况下，即使用Joint Tenants继承，也会有$500K的tax exemption，但由于设计到税法，本文不再详细展开。

例如，John和Christina是夫妻，title可以这样写：

John and Christina, husband and wife as community property with right of survivorship.

包括加州在内，Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington和Wisconsin这几个州都是community state,应该都有相似的法令，具体可以向自己州内的CPA或者real estate attorney咨询。