【闲话房贷】提前还款的效果

美国的房贷在不提前还的情况下都是等本息的，也就是说如果确定了初始贷款金额，利率，贷款期限以后，每个月的还款额就确定了，其公式如下：

A = [i x P x (1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ - 1]

其中A为每个月的等本息还款额，P为初始本金，i 为月利率，n为一共要还多少个月。

比如说，如果是一个$400,000的贷款，30年固定利率每年为3%，月利率就是0.25%，360个月还完，那么每个月的还款额按照上面的公式就能算出来是$1,686.42.

也就是说，360个月每个月都还$1,686.42，这些钱里面一部分进本金，一部分进利息。360个payment里面一开始前面几个月利息的比例高，本金比例低，越还到后面则本金的比例越高。以此例来说，第一个月利息是$1,000，本金是$686.42，第二个月利息是$998.28，本金是$688.13，如此还下去，到了三十年的最后几个月，就只有几块钱利息而基本上都是本金了。

那么如果借款人想提前还款呢？比如说，如果某个月手头闲钱比较多，想提前还款$1,000，那么会有如下效果：

1. 贷款的总利息减少；
2. 贷款会提前还完；
3. 从下个月开始每个月最低还款额不变，但是本金比例提高，利息比例降低。

还是以上面的数字为例，第一条很好理解，不多解释；第二条是因为提前还了$1,000直接进了本金， 所以从下个月开始利息是基于减少了的本金来计算的，所以会提前还完（加速），比如说此例就是29年多就还完了；第三条则是，银行并不会因为你多还了钱到本金里去而重新按等本息再算一遍，所以每个月的最低还款额不变，按此例还是$1,686.42，但是由于本金变少了$1,000，所以本金占整个payment的比例加速变的更多，利息加速变的更少，到了最后一个月要还完的时候就不会恰好是$1,686.42，那时收个尾就可以了。