【闲话房贷】低利率和高credit要哪一个

小文一篇，供大家参考。

有很多读者问这么一个问题：我的贷款经纪人（broker）或者银行（lender）在某某利率下给我多少多少credit，而在一个更高的利率下给我多少多少credit，我究竟应该选择哪一个呢？

首先，要明白一个基本的规则 - 即利率越高，银行给贷款申请人的credit就越多。

让我们举例来说明，假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年固定，银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的利率水平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%每个月则是$1,938.60，两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等于103.66。也就是说，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出来。如果说在9年之内，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低利率就亏了。当然，如果说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当然是选择低利率比较好。

另外，一般来说，对于能拿到手的现金，一定是争取先拿到手再说，因为一是没有人能够预测生活以后会有什么变化，二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比较高的。（即使考虑通货膨胀）举例来说，很多卖新房的建筑商（builder）会承诺给贷款申请人大几千块钱的credit（假设closing cost差不多），如果申请人选用跟builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些，但是一般都允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下，可以选择先用指定的银行，把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。

综上所述，贷款申请人主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回，如果时间短且自己能够接受，那么选择低利率；否则选择多拿credit。

（交叉program的利率高低和credit多少不具有可比性，比如15年的3%给$2,000和30年的4%给$2,500不具有可比性，关于此点，可以参考另一篇文章《ARM和Fixed利率究竟应该选哪一个》 - http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201406/21361.html）