【闲话房贷】如何准备银行账户避免出condition

      在贷款的准备过程中，贷款申请人需要准备很多文件包括工资单（paystub），W2，税表（tax return），银行存款单（bank statement），信用报告（credit report），ID等等。这些文件/信息综合体现了贷款人的资质。贷款银行（lender）就是通过审核这些文件而决定出什么样的condition。而其中，其它的文件基本上该是什么样的就是什么样的，可操作的空间不大，唯独银行存款单（bank statement）的准备最具技巧性，同时，它也是最让贷款人（borrower）头疼的文件，因为处理不当很容易让贷款银行（lender）索要许多额外的不必要的文件和解释从而无穷无尽的纠缠下去。那么，我们该如何正确处理和准备银行存款单（bank statement），使得贷款银行（lender）不出或者少出condition呢？

 

===首先，怎么计算贷款人究竟要在存款单（bank statement）上存多少钱（balance）呢？===

1. 现金结余（Cash balance in checking/savings account 或者 CD account）

    （1）买房贷款（Purchase）

      需要的balance等于头款（down payment）加贷款相关费用（closing cost）加上预付项目（pre-paid items，一般包括impound reserve和pre-paid interest）。贷款申请人在申请的时候要填一个贷款申请表（Uniform Residential Loan Application - 1003）， Closing Cost**在第四页，Section VII （Details of Transaction），Item f；Pre-Paid Items在item e。把这些都加起来以后，再减去各种credit，最终看1003第四页的item p - Cash from/to borrower。这个数字就是在贷款提交审核之前bank statement上至少要有的balance。但是注意，买房子close的时候买方要签HUD-1，上面也有一个Cash from borrower (Line 303)，贷款人的银行账户上的balance必须高于HUD-1上的这个Cash from borrower。为什么两者有不同呢？因为Escrow/Title公司在HUD-1上有可能会收一些额外项目的费用，而这些费用不用体现在贷款申请表上（例如Escrow Pad，Prorated HOA Fees等等）。所以一般的来说HUD-1上的值要比1003的稍高一些，但是差别不是很大。贷款申请人如果不放心，可以让经纪人（broker）找Escrow Company出一份预估的HUD-1 （Preliminary HUD）检查一下上面的“Cash from borrower”，同时也可以检查一下上面Title/Escrow的收费明细。

 

 （2） 重新贷款（Refinance）

       同买房贷款一样。不过重新贷款没有头款，所以就只用考虑closing cost和pre-paid items了，当然最终也是看Cash-from-Borrower。

**至于closing cost的详细介绍，请参考我的另外一篇文章http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201108/20899.html

                                                                                                                       

2. 储备结余（Reserves）

     有很多种情况，主要挑最常见的两种来讲一下：

（1）当存款大于$417K（Conforming High Balance），且房子是自住屋时：

除了上文讲的“Cash-to-Close”之外，一般还需要2个月的PITI reserve。PITI是指本金+利息（P&I），地产税（Tax）和房屋保险（Insurance）一个月的总和。比如本金+利息一个月$1,500，地产税一个月$300，保险一个月$50，那么2个月的PITI = (1,500 + 300 + 50) X 2 = $4,000。

 

（2）当需要贷款的房屋时投资房（investment property）时：

除了上文讲的“Cash-to-Close”之外，一般还需要这个投资房6个月的PITI reserve，再加上每一个有贷款的其它投资房2个月的reserves。（解释同上）

 

那么什么样的账户里的资金可以用作reserves呢？一般有三种：
 

      - 支票/储蓄账户（checking/saving）

        总的balance减去上文所提到的Cash-to-Close剩下的部分可以作为reserves。
 

      - 退休金账户（401K/Retirement Funds）

         总的balance乘以60%可以作为reserves。银行会要求贷款人（borrower）提供“提前支取政策”（Terms of Withdrawal），就只指什么情况下能够提前支取，提前支取会有什么要求，收多少利息。之所以这样要求是因为有的公司的401K明确规定了在特定情况下不能提前支取（例如购买投资房）。如果是这种情况的话贷款银行（lender）就不允许用401K balance做reserves了。
 

      - 股票账户（stock account）

        总的balance乘以60%可以作为reserves。通常unvested stock balance不能算作reserve，需要vested stock balance才可以。

 

***特别注意，退休金账户（401K/Retirement Funds） 和股票账户（stock account）里的资金不能够反过来直接作为现金结余（cash balance）来满足“cash-from-borrower”的要求。只有当把这些资金取出来或者卖掉转而存到储蓄账户里的时候，这些钱才能作为现金结余。

***另外，reserve的要求根据贷款银行不同（lender）差别很大。在此只列举最常见的几种，贷款人需要咨询自己的经纪人（broker）或者贷款银行（lender）来获取针对自己情况的要求。

       综上所述，我们来举个例子总结一下。某贷款人已经有3套房（1套自住，其余两套出租）且正在申请第4套投资房的贷款。这个房子要求的“Cash from borrower”是$185K，PITI是$2K。另外其余两套投资房的PITI加起来是$3.5K，那么reserve的要求就是 2000 X 6 + 3500 X 2 = $19K。假设贷款人（borrower）的储蓄账户（savings account）里有$190K，那么这$190K满足$185K  “Cash from borrower”的要求以及额外有$5K的reserve。Reserve的差额还有$14K。这$14K就可以从股票或者401K账户里出，账户的最低余额（balance）要求为14/60% = $23.33K。

 

===其次，准备银行存款单（bank statement）的时候值得注意的几个问题===

 

1. 如何向贷款银行（lender）正确提交银行账户的balance

         切记，不能够仅仅提交网上银行打出来的交易记录（transaction history），而是要提供最近一个月（有的是两个月）的正式的statement。（一般网上银行都能够直接下载）。有的人可能会问，“那如果最近一个月的statement上钱不够，我最近几天才把发工资打进去怎么办？”，很简单，那么就把最近一个月的statement加上网上银行的（online printout）transaction history一起打出来提交给贷款银行（lender）就行。此外，transaction history起始的日期和statement上结束的日期之间不能有空白。比如statement的日期是7月1日到8月1日，那么transaction history的日期就必须至少从8月1日以前的日期开始打出来。

          这里的核心是无论什么account一定至少要有一个月的正式的statement。

 

2，大额存款（Large Deposit）

       银行对大额存款的审查非常严格。通常把除了工资以外（工资一般是direct deposit且有公司名字，显示payroll）大于等于$1,000的存款称之为大额存款。贷款银行（lender）会要求追查（source）这些存款，因为银行会担心这些钱并不是贷款人自己的资产而是借来的钱。那么怎么source呢？通常有三种情况：

        （1）如果大额存款是现金（cash，纸币）

         银行柜台存入的现金（cash deposit）是不能作为有效资产的，所以贷款人（borrower）要写向贷款银行（lender）写一封信（Letter of Explanation）解释一下这些钱是现金。银行的underwriter会把这些钱抹掉，比如说如果7月份的statement上ending balance是$50,000而在某一天存了$500的现金，贷款银行（lender）会认为有效的balance是$49,500。

         （2）如果大额存款是支票（check）

          需要提供支票的复印件（copy），如果underwriter从支票上看不出来是什么样的存款，那么会另外要一封信（Letter of Explanation）解释一下这些钱的用途。

         （3）如果是直接转账（direct transfer from other account）

          需要提供这个转账出来的银行的statement或者transaction history显示有一笔数量日期一样的钱被转出了。例如如果转入银行显示+$5,000,那么转入银行需要在同一天显示-$5,000。注意，如果转出银行上面也有大额存款且同样也是贷款人的其它账户，那么这个账户上的大额存款也需要被source，直到所有的银行账户上都不存在出来工资以外的大额存款为止。

***从上面可以看出，提供一张没有大额存款的“干净”的bank statement对于顺利获批贷款是至关重要的。

 

3. 无偿赠与（Gift Funds，通常由中国国内汇入美国）

***Source方法跳过，见上文，以下列举需要提供的文件

（1） 无偿赠与信（Gift Letter）

 （2）中国国内汇款单

 （3）美国这边银行账户的statement或者transaction history显示钱已经到账

        建议国内汇款尽量早做，因为如果最近的一个statement上面没有显示这部分资金的交易记录而钱已经早早到账，则贷款银行（lender）会认为这部分资金已经是贷款人自己的资产，甚至连Gift Letter和汇款单都可以省去了。

 

4. 信托账户（Trust Account）

      指账户不在个人名下而是在某某Trust，此种情况贷款银行（lender）会要求贷款人提供所有的Trust Agreement让贷款银行审阅，以确保这个Trust自身不会影响到贷款人本身的利益。所以如果想规避这个麻烦可以贷款申请最近一个月的bank statement出来之前把这个账户从Trust名下改到个人名下，等close之后再改回来。

 

5. 公司账户（Business Account)

        一般是自雇（self-employed）的贷款人所使用和提供的。与支票/储蓄账户（checking/saving）在形式上是一样的，但是是在“xxx company”名下，一旦提供/使用此种账户，银行会要求CPA提供一封信（CPA Letter）证明公司资产的使用不会对这个公司的运营产生负面影响（The use of business asset will not have negative impact over business operation）。因此，如果可以，尽量不要用公司账户（business account）作为贷款人的资产提交给贷款银行（lender）。有的银行只要看到了这个账户，不管贷款人用不用这个账户里的资金都会要求提供CPA Letter，十分麻烦。

 

6. 向贷款银行（lender）提交bank statement的时间性技巧

       举例说明，某贷款人的买房贷款需要在8月23日close，但是他最近一期bank statement时间是7月2日至8月1日且上面有很多大额存款（large deposit），也没有其它的银行的账户，如果一旦提交给贷款银行（lender）就会被要求提供很多文件解释deposit是怎么来的。那么如何应对这种情况呢？贷款银行（lender）通常对bank statement的实效性要求是90天（也有例外，比如30天），针对这个例子也就是说只要某一个statement的结束日（ending date）在5月24日之后就可以。所以这个贷款人可以提供例如6月1日至7月1日的statement，如果这个statement上面没有大额存款（large deposit），就可以省去很多很多的麻烦。也就是说贷款银行只要没有看到8月份的statement，7月1日之后这个账户上的交易活动贷款银行（lender）都不会询问。但是，如果由于任何原因closing推迟到了90天有效期之外，贷款银行会要求提供较近日期的bank statement。