【闲话房贷】银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？(Part 4 of 5)

*****Part 3 of 5 “贷款人的收入（Income）"请见：http://bbs.wenxuecity.com/mortgage-loan/667132.html*****

银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？Part 4 of 5 - 贷款人的资产（Asset）

Asset（借款人的资产）

 

      贷款银行需要审核借款人的流动资产，主要是要确认借款人有足够的、来源合法的现金缴付头款及相应的贷款费用（Closing Cost），以及有足够的流动资产用来满足相应的资金储备（Reserve）的要求。

 

       首先，贷款银行需要确定借款人的资金来源合法。从美国房贷二级市场投资商（主要是两房）的角度来看，这一要求主要是源于美国反洗钱方面的法律。美国相应的联邦法如US Bank Secrecy Act及Patriot Act等规定，所有从事金融产品及相关服务的公司（如银行）及人员（包括贷款经纪人等）都要遵守美国相关的反洗钱法律条文的要求，并将可疑的金融交易报告给相关执法部门。这其中主要的具体实施手段就是进行所谓的存款来源调查（Deposit Sourcing），即对每一笔大额存款要证明其来源合法。

 

       基于此，两房要求贷款银行调查借款人所提供银行账户的过去两个月报表里所有的大额存款。房利美关于大额存款的定义，是指任何存款金额大于借款人每月有效收入（total monthly qualifying income）的25%。照说这个要求是比较低的。但各贷款银行为了严格管控风险，会根据自己对相关法律的理解、两房的要求、以及风险管控的程度，具体制定相应的实施条款。比如说，不管借款人的月收入有多高，有的贷款银行会要求提供每一笔金额超过1千美元的存款的支票正反面复印件，有的银行则会调查每一笔超过500美金的存款，等等。

 

        通常可接受的存款方式只能是银行间电汇转帐（wire transfer）或支票，现金是不会被贷款银行接受的。小额的现金存款，贷款银行通常会不将其计入存款余额，但不会因此影响到整个银行账户都不被考虑。稍大一点金额的现金存款，则有可能导致整个银行账户不予考虑。所有的贷款银行都会要求借款人的存款来源合理合法，因为这是美国反洗钱相关法律的核心要求。这里所谓的存款来源合理，包括定期工资存款、出租房的租金收入（要和租约里的数字对上）、税务局退税支票，亲戚们的无偿赠款（gift money）等等，但不能是以前借款人借给亲友钱的还款。

 

        说到无偿赠款，两房的规定是赠款人（gift donor）必须是和借款人有血缘或婚姻关系的亲戚（a relative, defined as the borrower’s spouse, child, or other dependent, or by any other individual who is related to the borrower by blood, marriage, adoption, or legal guardianship）或是未婚夫/妇（fiancé, fiancée, or domestic partner）。两房还有其它关于无偿赠款的规定，如出租房的贷款不能用无偿赠款；自住屋的话，如果头款少于20%，而房子是2-3 Unit，则借款人至少需要提供房价的5%的自有资金，如果是1-Unit，则全部头款可以是无偿赠款。我们经常碰到无偿赠款的情形是，赠款人是借款人在中国国内的亲戚或朋友。这种情况下，贷款银行通常需要借款人提供以下证明材料：
 

1.       赠款人汇款时的银行水单（中英文）；

2.       借款人收到赠款的银行账户的交易记录，要显示此笔汇款汇入该银行账户；

3.       赠款人签名的无偿赠款信（gift letter）。这个gift letter，贷款经纪人通常都会帮借款人准备好，发给赠款人签字就可以了。
 

注：需要说明的是，贷款银行保留审核gift donor在中国存款账户内大额存款以及要求证明gift donor和borrower亲戚关系的权利。但这两种情况我们在实际贷款处理的过程中都还没有遇到过。

 

        关于资金储备（reserve），通常在借款人已经有了出租房的情况下才会要求，如果是买自住屋而借款人又没有任何出租房或Second Home，是不需要reserve的。至于reserve的具体形式，除了银行存款外，房利美（Fannie Mae）还允许股票账户、退休基金（IRA及401K等）、寿险（vested）等等。

（To be continuted)