20190201记事：新进物业，记下流程

1. 找物业

      1）熟悉的经纪推荐， 本物业由熟悉可信的经纪代理推荐。一般有经验经纪喜欢找建立起信任感的老主顾直接买卖，可以一人独得经纪费用

       2）自己功课做足： 根据经纪提供的租金汇总（perfora)和投资回报分析 (investment analysis)，计算回报率 (cap rate)，租金至少足够物业所有的消耗：还贷款 (mortgage)，交地税(property tax)，交保险费(Insurance)，前后院打理 (yard work)，物业维修 (maintenence). 仔细看租约(lease)，问租客要前几年的财务报告，网上也可以查到租客的信息，已确定租客会否长期稳定

2. 提offer， 一般卖家会有心理准备减除交接费用，但在没有买方经纪人时， 卖方经纪会酌情告知卖家不可能触到的底线， 通常经纪会在24小时内告知是否接受。标准版offer会有附加条件如贷款和验房满意。我们提的太低，卖主拒绝一天后我们决定放弃，卖主犹豫一天后决定接受报价。

3.找律师，律师费差价很大，但工作不会有本质不同， 通常是将租约和已接受的offer寄给不同的律师并尽快拿到报价， 选最低报价律师并将其联系方式通知卖方经纪，一般两到三天搞定。律师会把关物业是否有违规问题，约两周时间内会发现有无潜在问题。

4.找贷款经纪。 第一次买物业可以找贷款经纪，等有经济基础后可以直接联系银行和信用社。 银行一般审核严格而且倾向于喜欢一米以上的大额贷款，当然也有例外， 如CIBC有小额商业贷款提供。贷款利率各有不同，可联系几家比较。签完贷款合同后，贷款方会联系律师做交接时的结算。全过程约需要一周时间， 如需要的话，卖方通常会同意买方延期找到心仪贷款。

5. 估价师和验房师。 贷款方一般要求有物业估价和物业检查报告，这里要注意的是每个借贷方有自己的估价师和验房师名单， 最好由他们推荐。估价师一般要求两周时间出报告，验房师则只需几个工作日，服务价格会有所不同，经常使用同一家会有优惠价格。

6. 找物业保险.买卖保险要求必须通过保险经纪， 要提前约一周时间询价，可参照卖方使用保险价格，如果物业增值卖出，使用原保险经纪用原有资料申请保险会便宜一些。

7.交接。律师助理会计算出买方首付金额，除首付外，土地转让费是最大一笔开销。通常律师只接收certified check。另外会签许多文件。卖方会拍照留存电表水表气表用量，买方联系各有关部门通知物主更换。

8.地主开张数钱