有闲,收纳了各种地产投资的形式资料,编成如下一个表,纯属个人意见。
所列的地产投资种类都是有形实产,fee simple, 有水久产权;
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所有列下的住宅是指出租住宅,已有租客或有可立即入住的状态;
单租客NNN商业地产指的是状况不错的名牌店,拥有独立自主的lot,和好的location。租客自已负责一切的开銷,包括地税,保险和所有维修;
NN商业地产和办公楼指的是拥有业权,状况不错和已有一定租客数量的mall, 联排商场,办公大楼等,各租客分担地税,保险和一些公共设施开支,而业主一般要负责产业的维修,和管理调解各租客之间的责任;
我把所有不同种类的投资地产的租务成本都设为是租金的10%,是假设无论是自己或请人管理,管理费一般是租金的6%(单租客NNN商业地产除外)加上空租时失去收入的空租期,和各种维修费用等的合共开支;
我把住宅的每年维修费用设为1%是基于假设房子的寿命大概是100年,笼统是百年之内投入的所有维修开支,加起来大概是房子的总价。而NN商业地产和办公楼,事情比较多,所以我设为2%;而NNN商业地产则是0, 因为租客自己负责一切维修;
HOA fee 一项我只设在公寓楼租务上,因即使其它住宅也有些要付HOA, 但其fee相对很微,我省略去;
我研究过一下美国住宅价和租金上涨的百年曲线,除了某些热门区域,如纽约,圭谷等,绝大部分都在大约3%年增长上下,而商业地产的增长率,2%是自已凭想象,所有表中列举的数据,都不会精准,具体个案要做一些加加减减,望见谅;
希望这个表能提供一些参考价值,可以约莫让人快速推算一些数字,比如巳知自己在住宅投资中纯年收入是40万,没有房货。参照表中所说年纯收入cap是2%, 把40万除以2%, 那投资住宅一项应大概有二千万的资产价值。如此类推。
虽然表中不包括如果其投资有部分是贷款(用杠杆),其算法也很简单,先假设是用全款,根据表中其纯收入,减去一年的总贷款还额,加回平均每年所还贷款额本金,除以当初的首付,就是cash on cash的cap rate了。
各种地产投资收益表
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地产种类 单户住房/連栋房/柏文楼 公寓. 单租客NNN商业地产 NN商业地产/办公楼
投入金额 200k + 150k +. 1m.+ 500k. +
毛租金起点 5% 6.5% 6% 7%
租金年增长. 3%. 3% 10% every 5 yrs 10% every 5 yrs
房价值年增长. 3%. 3%. 10% every 5 yrs 10% every 5 yrs
租客更换频率 , 每三年 每三年. 每廿年 每七年
租务成本占租金收入 10%. 10%. 10% 10%
每年维修占房值比例 1%。 1%. 0 2%
每年地税和保险. 1.5%. 1.5%. 0. 0
管理. 一些. 一些. 无 一些
HOA fee. 0. 1.5%. 0. 0
每年共开支. 3%. 4.65% 0.6%. 2.7%
每年纯收入Cap. 2%. 1.85% 5.4%. 4.3%