买房卖房的佣金降了吗？
经纪手记之二十五
朋友在纽约一三万人的小地方找经纪卖房，经纪要6%的佣金，买卖双方各3%，不容商量；他换了个经纪人，一样说法。他问我：不是说佣金可商量吗，怎么都这样？他原想只给卖方经纪佣金而不付买方经纪。他问我怎么办？我只得建议他看能不能找到只收5% 佣金的经纪，实在不行就6%。他房子值三十万，佣金低了没人干，那小地方又没法自己卖房。
2024年美国房产经纪协会被判输后美国房产经纪行业发生了地震：买卖房屋的固定中介佣金额被废除，此后房产交易不能在多重公示上标明给买方经纪的酬金份额。由于媒体的错误宣传，很多人以为从此卖房可不给经纪人佣金，特别是买方经纪人。如今一年过去，尘埃落定, 唯一变化的是卖房公告上不得标明给买方经纪的佣金份额，经纪人不能在房产经纪系统里谈佣金，而只能在买方对房子感兴趣后跟卖方经纪私下谈佣金。很多房产经纪公司只得把他们卖的房产的佣金在自家网站上列出来。
数据显示全美2025年房屋经纪人佣金为 5.44%，买方经纪人平均佣金为 2.43%；50 万以下房屋的买方经纪人佣金略有增加，而高价房的佣金略有下降。绝大多数卖家仍支付买方经纪佣金；有些卖家调低了买方经纪佣金。我在伊利诺斯和印第安纳两州做房产经纪，发现伊州大的房产经纪公司给买方经纪的佣金有所改变，但都在2%-3%；印第安纳的佣金变化则很小，有的经纪公司规定买方卖方经纪的佣金不得少于售价的2.5%。
如今走房产交易渠道买房只有通过经纪才能看房。有人说我买房没找代理，直接跟卖方交涉买了房。其实这是让卖方经纪兼做了买方经纪，即卖方经纪充当双面经纪。这于卖方经纪是甜买卖，他得以独揽卖方经纪和买方经纪的佣金。有的州禁止双面经纪，有的州允许，但得买卖双方同意。需知买方和卖方经纪角色矛盾。做双面经纪的卖方经纪只需给买方透露法律规定必须透露的房子状况，而通常卖方经纪总是把房子往好里说，而买方经纪得发现房子的问题从而为买方讨价还价。其实买房找一懂房的经纪更为重要。
做了房产经纪我才明白房产经纪佣金那么高其来有自，人们为固定佣金起诉全美房产经纪人协会从而胜诉也自有其理。但房产经纪佣金不可能从此消失或大降，只是此后买卖房屋有个佣金谈价空间。但卖房经纪一般不敢把给买方经纪的佣金定太低，因为那可能会降低经纪人向其顾客推介房子的积极性，虽然良心经纪人不会因佣金少就略过房子。
预计房产经纪佣金短期内不会有实质变化，长期就难说。因为不在卖房公告上标明佣金就打破了长期形成的固定佣金框架。如今那框架虽然挪去，但框架还存在人们意识中；只有人们完全淡忘了这个框架后房产经纪佣金才有可能真的发生变化。
2025年12月10日
