新加坡和北京地产评论
新加坡和北京地产评论
作者：狮城阿嚏（shichengati@sina.com）
因为很多中国新移民打算在Jurong West 买房，本文旨在为在此区域买HDB房屋的人提供参考。
1．基本信息
Jurong West包括了三个地铁站，分别是Lakeside，Boon Lay，和Pioneer。Lakeside MRT是1988年11月投入运营的，Boon Lay MRT是1990年7月投入运营的。Pioneer MRT则比Boon Lay MRT晚了整整19年，是2009年2月月投入运营的。Jurong West现有6万9千650个单位。目前已经成为新加坡最大的HDB Town。将来的目标是达到9万2千个单位。2008年，Jurong West有23万6600人口，是新加坡人口最多的HDB Town。而Jurong East只有22300个单位，79,700人口。所以，Jurong East大约是Jurong West的1/3。Clementi只有23,877单位和72,800人口，也仅仅相当于Jurong West的1/3。由此可见，Jurong West在新加坡HDB，尤其是西部地区的地位是举足轻重的。
2009年8月，Jurong West有177套单位成交（其中有60套四房和74五房）。仅仅比第一名的WOODLANDS少3套，成为新加坡第二个交易最为活跃的地区。而Jurong East同月仅仅有57套单位成交（其中有23套四房和12五房）。Clementi同月仅仅有65套单位成交（其中有21套四房和8五房）。Jurong West的交易量是Jurong East的3倍以上。就五房而言，Jurong West的五房交易量是Jurong East的6倍以上，是Clementi的9倍以上。所以要在Jurong West容易买到5房，而且选择多，供需都是非常旺盛的。交易量很重要，Clementi比较少，这也是很多人抱怨在Clementi不好买房的原因之一，而在Jurong West只要下决心，还是能够找到自己理想价位和位置的房子的。
2. 住Jurong West优点和缺点
优点主要是：1. 价格相对于其他地区有竞争力。即使经过这两年的飞涨，价格仍然同最北部和最东部一起是新加坡HDB价格最低地区之一。2. 这里社区新，规划合理，房屋选择多，新房多。3. 未来发展潜力大，Jurong Lake District概念在2008年4月提出，10-15年后Jurong Lake附近将有大规模开发，成为西部的中心。4. 升值空间大，仍然为价值洼地，这将在本文后半部分阐述。5. 租金回报高，这里外来人员多，离3个地铁站近，很容易找到租户。2009年2季度，Jurong West的5房中位租金为1900每月，4房中位租金为1700每月。而位于市中心的QUEENSTOWN的4房和5房中位租金均为2150元每月。JURONG EAST的5房中位租金为1800每月，4房中位租金为1750每月。
缺点主要是：1. 远离市区，从Boon Lay到市区要花大量时间在路上，即使有地铁也是花时间。2. 工业区的负面影响。人们往往认为工业区人员复杂，外国人多，有空气污染。看看周末Jurong Point里的人流大家就知道这里外国劳工的比例了。3. Jurong Point附近空气不是很好，有异味，空中时常有飞机飞过，造成噪音污染。
3. 买房时的考虑
本章主要分析离地铁远近，价格和房屋年代等等，以为买房者提供参考。
3.1 Boon Lay地铁附近的房子。
目前Jurong West最贵的房子是在Jurong West Ctrl 1以南（除Lakeside MRT北部的517几座楼以外），2000年的房子，离Jurong Point很近。房子外观在新加坡比较独特。离图书馆也近。截止2009年9月，最贵的5房已经卖到了45万新加坡元。
659到666位于Jurong West St 65和Jurong West St 64，离地铁只有一条路，也是非常方便的。2001年的房子，截止2009年9月， 5房大约会在40万到44万之间。这个区域房子很多。交易非常活跃。如果新移民在其它区域工作，可以考虑这个地区，省去很多路上时间，而且购物和看电影实在太方便了，简直无以伦比。和新建的Centris公寓比起来，Centris近期已经从400多一平方尺涨到了700多一平方尺。而附近HDB不过是1/2的价格。年底室内汽车站将开通，目前的汽车站可能会用作购物或者绿化，一系列变化将在近几年发生，这一带HDB将来上涨潜力仍然不可估量。
3.2 Pioneer地铁附近的房子
601到610，和651到658的房子受益于Pioneer MRT的开通和Jurong West体育馆的建成。有些界于两个地铁站之间。房子是2001年或者2002年的。2009年以来长势最猛，以前和659到666有明显差距，目前看价格差距在缩小，甚至消失。房屋新和交通方便是这个区域的最大卖点。但是本人认为Pioneer MRT由于没有汽车和购物中心，所以同样价钱，就交通而言，Boon Lay MRT附近的房子更好。601到610，和651到658的房子几年前的5房都不到30万，目前已经在40万左右徘徊了。
3. 3 NTU附近的房子。
离NTU比较近的是8xx和9xx。这些房子从1989年到1996年不等。比MRT附近的房子老很多。而且样式看起来旧些。好处是这里的5房会有120平方米左右。明显比2000年以后的5房大10平方米左右。对于在NTU工作的人来讲，这里可以步行到NTU，十分方便。这个区域的房子明显便宜很多，5房大约30万左右。而且20多万的5房也可以找到，这在新加坡已经不多见了。住在这个区域的人要乘车到MRT了。所以交通不像以上区域那么方便。
3.4 再说Lakeside地铁南部的房子。
这个区域叫做Taman Jurong，位于Lakeside地铁南部。距离Jurong Lake 很近，Chinese Garden，Japanese Garden都是免费的，步行就能到达。如果你喜欢运动和自然风景，这个区域应该是首选。Blk3xx的房子大多位于Kang Ching Rd，Tah Ching Rd，Yung An Rd和Corporation Dr。建于95年到97年。5房面积在120平方米以上。另一个好处是离Jurong Lake非常近。环境非常好。房龄适中，8-15分钟可以步行到Lakeside地铁，有些在Rulang小学1公里之内。所以这些区域是在Lakeside地铁南部选房人的首选。缺点是购物不是很方便。另外，这边交易已经不是很活跃，房源并不多。价格和Boon Lay地铁附近的房子区别不大。由于交易量小，所以不容易估算价格。
1xx的房子则更加往南了，情况差别很大，从70年代到90年代的都有。参差不齐。必须乘车才能到地铁站。好处是有的购物比较方便，或者离昇松近，或者是Taman Jurong 购物中心。这边主要问题是交通，除非在附近工作，否则本人不建议购买。
3.5 再说Lakeside地铁北部的房子。
Lakeside地铁北部的4xx和5xx（除517外）大量保留了1984-1985年的建筑。在那里，你会感觉你回到了80年代的新加坡。无论从楼的外观还是购物，还是街道，我敢说20年来变化应该不大。5房大约是30万到35万之间。除非特别喜欢怀旧，一般应该避免这些太旧的房子和太旧的地区，否则那种感觉很不好。
唯一例外的是517（A-E）这几座楼，落成于2000年，5分钟步行到地铁。距离Rulang小学和附近的Condo非常近，离Jurong Lake也是步行距离，位置得天独厚。但是价格奇高，价格在45万到50万之间。这几座楼一直在Jurong West地区遥遥高于其他地区。交易量很小，即使出高价，都不容易买到。有在Rulang小学上学的家长可以考虑，现在高价买，将来可以高价卖。绝对物有所值。“地段，还是地段”在这几座楼上演绎得淋漓尽致。缺点是离道路和地铁过近，大部分的房子会比较吵。
3. 6 Boon Lay和Lakeside之间北部老文礼的房子
这个地区新加坡人叫老文礼，号码是2xx，是Jurong West的发源地，但是却被边缘化了。位于Boon Lay和Lakeside之间，却离哪一个都不近。房子从70年代到90年代都有，但是大部分是老房子。这里有大片的工人宿舍。有特别古旧的购物中心。据说没有地铁之前，这里就是Jurong West的中心。房价视房龄而定，和NTU外面的价格应该差不多。同样，本人认为，作为新移民，希望一切都是欣欣向荣，除非特别喜欢怀旧，一般应该避免这些太旧的房子和太旧的地区。
4. Jurong West的小学
West Grove Primary School和Rulang Primary School一般认为是这个区域的好小学。一般认为Rulang Primary School好于West Grove Primary School。这两个学校即使1公里之内，这几年抽签的中签率也基本上是30%左右。考虑孩子上学的家长可以考虑学校1公里之内的房子，2公里以内已经没有任何意义，根本轮不到。这几年义工也不容易申请。所以，我们可以看到很多家长买房时一定要在这两个小学1公里之内的。这几年中国人大量进入这个区域，孩子陆续进入上学年龄，入学竞争将更加激烈。
5. Jurong West的未来发展
Jurong West最近十年来发生了天翻地覆的变化，成为新加坡发展最快的区域之一。尤其是Jurong Piont的一步步扩展，Pioneer Mall 的建成，MRT向西延伸，体育场，图书馆这几个项目，使附近居民受益匪浅。展望未来，2009年年底，室内空调巴士站将开通，使巴士交通更加舒适。现有的汽车站将被充分利用，进一步增加这里的设施。另外，MRT将进一步向西延伸到Tuas，2015年会建成，会方便那些在工业区上班的人。
未来十年最大的变化莫过于Jurong Lake区域的开发。政府已经下决心使Jurong East到Lakeside地铁站沿线区域成为西部中心。虽然主要在Jurong East地铁站附近，Jurong West也会直接受益，如Lakeside地铁南部的地区沿湖将有旅馆和更多的休闲设施。Jurong Lake将被进一步开发，变得更美，沿线的HDB将首先受益。
6. 关于Jurong West的房价走势
新加坡Jurong West近3年房价飞涨。2003年以后，随着911，股市暴跌，SARS和经济低迷，到2005年达到了多年来的最低点。当时，政府大量HDB新房卖不出去，尤其是Jurong West运动馆附近的房子，一直在闲置着。到了2005年，由于闲置时间过长，政府放松政策，永久公民PR也可以在那里买新房。当时Jurong一带房价的低落可见一斑。那时，Boon Lay地铁站附近的二手房5房室也不过就是28万新加坡元，4房室大约就是24万左右。NTU附近的房子由于比较旧，当时的4房室低的不过就是16万。时隔3-4年，在2009年的2季度，Boon Lay地铁站附近的二手房5房室40万新加坡元已经司空见惯了，4房室卖35万已经是平常价格了。NTU附近4房室也比3年前涨了10万。
究其这两年Jurong West地区房价飞涨的原因 （请参考http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100emfi.html），本人认为是：1。Jurong Lake District概念在2008年4月提出，10-15年后Jurong Lake附近将有大规模开发，成为西部的中心。政府的决心必定会付诸实施，所以人们正在改变对于Jurong工业区的负面印象。2。MRT的扩展使Jurong West大片地区的交通得到改善。3。Jurong Point和汽车枢纽的建成使Boon Lay附近变得异常方便。4。Jurong West体育场，Jurong West图书馆，Jurong West医院和未来Jurong East Hospital的陆续建立，在几年内使Jurong成为一个成熟的居住社区。 5。大量中国移民在这一带买房。因为很多中国人在附近两所大学读过书，对这一带了解，很多中国移民在附近工业区工作，使Jurong成为新移民置业首选。Jurong是新加坡中国人最集中的地区之一，很多小区到处都是中国人，新加坡人反而成了少数。7。相对于Clementi和QueensTown，Jurong一带是价值洼地。除了离市区远这个弱点外，这里社区新，规划合理，房屋选择多，新房多。但价格却依然是新加坡比较低的几个地区之一。6。新房已经越来越少，政府已经不再Jurong一带大规模建房，使房屋供应有限，推动了二手房市场的活跃。
伴随2009年4月份后新加坡HDB市场的又一轮活跃，本人估计Jurong West一带的房价将进一步被推高，这轮上涨将主要由近几年成为PR的中国购房者主导，房价逐渐会和Clementi这些成熟社区靠拢，新加坡西部最后一片价值洼地将逐渐被填平。
本人为ERA房产中介，擅长Jurong(裕廊)地区HDB房屋买卖。关于更多新加坡和北京房地产的分析，请看我的博客http://blog.sina.com.cn/shichengati。欢迎有意买卖房屋者通过QQ:653334838或者邮件shichengati@sina.com联系我。
