新加坡和北京地产评论
新加坡和北京地产评论
全方位对比北京和新加坡的经济适用房
作者：狮城阿嚏（shichengati@sina.com）
本文旨在从几个方面来比较北京和新加坡的经济适用房。
1．发展过程：
在新加坡，经济适用房也叫组屋，由专门的政府机构维护管理，即建屋局（HDB)。建屋局成立于60年代，新加坡独立以后。从90年初至今，大约85%的新加坡人口居住在组屋里（经济适用房）。大概从70年代以后，各种政策固定下来，每年调整不大。相对于北京，新加坡的经济适用房会早20-30年。
在北京，1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号文件）规定，1998年7月30日停止福利性分房，全面实行住宅商品化。各地将公有住宅一次性地卖给住户。在这之后，逐渐有了经济适用房的说法，经济适用房是介于商品房和以前福利分房之间的一种住房形式。
相对来说，新加坡的经济适用房制度更加完善，覆盖面广。
2. 申请条件：
在新加坡，以下人可以申请新的组屋（经济适用房）：必须是新加坡公民。基本上以家庭为单位，要至少两个人联名申请。所以一般是配偶两个人申请。家庭月收入不能超过8000新加坡元（约等于人民币4万元每月）。大学生毕业起薪大约2500新加坡元到3000新加坡元（合人民币12000到150000）。所以毕业没有多久结婚的大学生都符合条件。每个家庭只能同时拥有一套组屋（经济适用房）。一个人一生有两次买新组屋（经济适用房）的机会。新的组屋（经济适用房）必须住满5年才可以上市转让。
以下人可以买二手的组屋（经济适用房）：新加坡公民或者永久居民（相当于美国绿卡持有者）。一般以家庭为单位，要至少两个人联名申请。最小年龄21岁。没有收入限制。单身，丧偶和离婚的只有在35岁以上时才有资格自己申请。
以上只是大概规定，具体规定很多，如对于面积小的新房，对于收入上限的要求更加严格。另外还有类似于中国的限价房，对于收入要求也不一样。
北京申请购买经济适用住房的条件（2009年）：申请购买经济适用住房应当以家庭为单位，同时具备以下条件：（一）申请人年满18周岁，具有完全民事行为能力，户籍登记地在本区，取得本市户籍满 3年（单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁）；（二）申请家庭上一年度家庭年收入的标准为1人户家庭年收入低于22700元,2人户家庭年收入低于 36300元,3人户家庭年收入低于45300元,4人户家庭年收入低于52900元,5人及以上家庭年收入低于60000元;（三）申请家庭资产总额为 1人户家庭低于24万元,2人户家庭低于27万元,3人户家庭低于36万元,4人户家庭低于45万元,5人户以上家庭低于48万元；（四）家庭住房人均使用面积低于10平方米。
3．经济适用房面积
新加坡的组屋（经济适用房）是99年地契。在新加坡，所有面积都是实际使用面积，不是中国开发商定义的建筑面积。我没有找到具体资料，狮城阿嚏估计60%的房子会介于90平方米到130平方米之间（就是新加坡所说的四房室和五房室）。大约就是3给卧室，两个卫生间，和两个厅。像国内常见的二室一厅在新加坡并不常见。住二室一厅的家庭多数会是家庭有困难。最大的组屋（经济适用房）面积会在150平方米，也并不多见。另外，一个有趣的现象是80和90年的房子普遍都大，90年代中期的5房室很多在130平方米。可是到了2000年以后，很多5房室只有110平方米。所以就住房面积来说，这30年在新加坡进步不明显。
北京对每户家庭最高购房面积标准做了明确规定。其标准为以购房当年北京经济适用住房基准价格与职工购房补贴建筑面积之积，作为经济适用住房的购房总价标准。根据不同地段、不同成本的经济适用住房的不同价格，在总价标准以下具体确定每一家庭的购买面积。远郊区县地点远的住房，经批准可适当放宽购房面积。如某机关单位一公务员谢先生，购房补贴筑面积为60平方米，目前经济适用住房的基准价格为每平方米4000元，那么，谢先生要买的经济适用住房的购房总价标准应该为4000元／平方米×60平方米＝24万元。假如谢先生在回龙观文化居住区买经济适用住房，那他的最高购房面积＝ 24万元÷2600元／平方米＝92.3平方米; 假如谢先生要在青年路小区买经济适用住房那他的最高购房面积＝24万元÷3800元／平方米＝63.2平方米。当然，远郊区县地点偏远的住房，经批准可适当放宽购房面积。对于购房家庭购买超过规定面积标准的经济适用住房，须在办理立契过户手续前，到房屋管理部暂按经济适用住房价格的10%补交综合地价款。超过规定面积购买的住房部分按经济适用住房产权管理，并应在产权证中注明，今后上市不再补交土地出让金。
4．转让条件
在新加坡，新组屋（经济适用房）要住满5年才可以转让。二手组屋（经济适用房）分两种情况：如果使用了公积金贷款，必须住满2.5年，如果使用的是商业贷款，则必须住满一年。房子只能转让给有资格买组屋（经济适用房）的（前面提到了买二手房的资格），否则无法过户。价格则是按照市场价格，双方协商。一般买卖双方都通过总结撮合，卖房付总结2%的中介费，买方付中介1%的中介费。一般买卖双方是不同中介，代表不同利益。中介费率也是自由协商的。
在北京，如果房子没满5年，一般情况下是不许出售，但你要买就要交更多的税，5.5%的营业税 1%的个人所得税，1.5%契税和0.1%印花税。要是满5年就只要交1.5%契税和0.1%印花税。
5．二手经济适用房价格
在新加坡，2009年第二季度，5房室售价介于30万新加坡元到65万新加坡元之间（大约是人民币150万到320万）。5房室面积大约是110平方米到130平方米之间。2009年第二季度，全国平均组屋（经济适用房）二手房交易价格是3470新加坡元每平方米（合人民币1.7万每平方米），最低均价1950新加坡元每平方米（合人民币9100每平方米），最高6321新加坡元每平方米（合人民币29700每平方米）。全国每月大约有2000到2500套交易。狮城阿嚏感觉新加坡的房子不同地方差别比较大，单价比较贵的都是离市区近的。离市区近的可能比远郊的单价上贵一倍。
