1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。
2、现在高价房根本不用首付三成,但是你不要去找大银行,找像民生、浦发等小行,你完全可以办成8成贷款,四大银行每年都要被央行来查,所以他们很少违规,但小银行却可以不受限制。
3、开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。
4、广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。
5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP),让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要自己看中才买。
6、别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的。
7、别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了
8、别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙。
9、别以为实测面积是对的,其实测绘局都被我们买通的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告。
10、得房率,绿化率,容积率大多都是与实际不相符的,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了。
11、漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的。(上海最适合打桩的是地下33-35米,这部分土特别好)
12、不要再相信任何奖项,我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖,是在人民大会堂发的奖状,你说大不大?五万一个嘛!
13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些人大多是公司的领导来捧场的。
14、注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多,比如排队买号等,但是开房商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
15、为何上海的所有凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,我们说是为了安全,其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是买不掉的就是位置有问题,我们叫最后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢?
17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西特别准,只有少数楼盘会做一份假的。
18、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净,建材堆放是否井井有条(建工,住总做的特别好)
19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理。
20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。 (来源:中国经济网)
再谈买房购房陷阱:一位售楼小姐《我的自白书》
这是个老生长谈的问题,但在愈加严峻的房地产市场面前,却又更陷困局,为了促成一单成交,总是有些或大或小的缺陷要被掩藏,近来苏州不少楼盘接连遭遇业主袭门事件,最近闹的激烈的莫过嘉业吴中项目以及鑫苑几大项目,估计KFS煞是头痛!不过有些成交中的小问题,稍微注意,也是可以避免入瓮的。
我的自白书:
我是一名售楼小姐
本人从业苏州房地产三年多,站在开发商的角度,经历过无数次与客户的接触、周旋,最后使其下定。现在细想整个过程,由于大部分客户对房地产的知识与政策了解甚少,加之开发商的夸大宣传与售楼小姐模棱两可的话语,客户们一直处在一个很弱势的地位。 今天,本人现身说法,为大家支招,保证管用。以下仅代表个人观点,仅供参考。
一、土地使用年限
案例:
当有客户问:你们的土地使用年限多少年。
答:40年
回答的是实话,但是有可能这块地已经囤积了10年或20年,那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。土地期届满后,政府未规划此地,所有业主需要再一次支付土地出让金,土地的价格以当时地价计算(土地价是会波动的哦)。这是大家容易忽略的一个问题,很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”,单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商,为了追求最大利益而囤积土地,待可销售时,土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限,合同上有明确记录的,不要忽略。
二、别看沙盘,看设计规划图(我们称蓝图)
案例:
问:你们小区会设计垃圾库吗?
答:会。
如果凑巧,垃圾库就修建在你们家楼下,如果这样问,售楼小姐绝对不会说就在你楼下的。
如果你聪明多问:在哪里。售楼小姐会按照蓝图的位置告诉你准确位置(比如说在20号楼与22号楼之间),但绝对不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋,沙盘模型做得很漂亮,绿化多、楼间距大、景观美…,虽然是按照一定比例做得,但是难免夸张。
因此,沙盘只能够做为了解大概位置的参考,不能完全信任,要看就看设计规划图(报纸那么大张的,用蓝色墨水打印的那种),那时经过备案后定稿的,开发商会上面的尺寸、物体修建,更改机会很小。
三、别看户型模型,看户型图及总平面图
案例:
问:这房屋有窗户吗?
答:有
的确每间房屋都有窗户,但是为什么采光不好,因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮,不要以为开了窗,采光就很好,拿起总平面图(一层楼每套房的布置)看看,你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙,一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。
四、保温节能材料
案例:
问:你们的房屋采用保温节能材料了吗?
答:严格按照国家标准采用新型保温节能材料。
保温节能材料种类太多了,有板材的、颗粒的,不用想,都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温节能材料,这样能大大地节约能源,提高你的居住环境,一定要擦亮你的眼睛,那一些材料才能做到真正的节能。
五、对办理产权证时间的约定
案例:
问:请问什么时候能办理产权证
答:交房后※※天办理,合同上有明确规定的,到期未办理,我们会承担责任的,您放心。
售楼小姐说得头头是道,感觉无懈可击,但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证,而售楼小姐回答的是何时去办理,无形中为开发商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力,开发商为突现优势,一般合同上约定的办理产权的时间不会太长,但是为了更保险,需要销售人员为他们无形中争取更多的时间。
六、办理产权证的手续费
案例:
问:产权证和土地证由你们办理吗?
答:由我们办理,相关税、费你们出。
一般开发商会为业主代办两证,但是代办没说不收手续费阿,不要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用,可能还有好几百代办手续费,呵呵,要问清楚啊! (来源:搜房论坛)
为避免买房上当 女白领卧底售楼处
小芳大学毕业五年,和男朋友想买套房子准备年底结婚。两人省吃俭用攒了一笔钱,可真到想买时又开始犹豫起来,电视报纸上都说现在卖房的陷阱太多,把买房人骗得团团转。小俩口思来想去,最后决定由小芳打入到售楼小姐内部一探究竟,这样买房时就能避免上当了。小芳运气还算不错,刚好赶上一个楼盘招聘售楼员,于是赶忙去报了名。
小芳凭着姣好的外貌和流利的普通话很顺利的通过了面试,但上岗之前还要参加培训。来给他们上课的是一位30多岁的女人,穿着职业套装看起来很干练。听别的姐妹议论这是前辈,曾经最辉煌的业绩是一天销售了20套房子。
小芳看着她心里想“不知道有多少人在她的不烂之舌下掏出了钱”。正想着,听见这个女人说:“你们要做的工作很简单,就是让本来犹豫的人下决心买房,让下决心买房的人尽快的签下合同。”小芳又在心里嘀咕了:原来如此,一进来就开始灌输这种思想,难怪那么多本打算到售楼处看看行情的人进来之后就乖乖的掏了钱。
这个女人接着说:“其实做一个售楼小姐并不难,首先要做到的就是能对客户所提的问题对答如流。现在你们就把自己当成购房人,想到什么问题尽管问我,看看我是怎么解答的。”
一个烫着爆炸头的女孩问到:“为什么说买现房最好?”
“风险小,投资回报快,期房往往难以保证交期、质量,还会造成烂尾楼,购现房完全没有这种风险。”
“那为什么说期房好?”另一个瓜子脸的女孩问。
“价格低,房型设计优良,升值快,质量可监督。”
“为什么郊区好?”
“周边自然环境好,交通发达,配套设施全,同样价格可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展的趋势,随着交通改善,郊区交通会更方便。”
十几个女孩都抛出了问题,女人面不改色的一一回答。而且都合情合理,让人找不出破绽。此时小芳注意到,其他女孩已经开始用看偶像的目光跟随着这个女人的身影了。
做答完毕,这个女人微微一笑说到:“如果任何问题都能对答如流,那么你离一个出色的售楼员也就不远了,这是要经过努力的。现在我们开始讲售楼技巧,第一个技巧——逼订,顾名思义,逼订就是让顾客有危机感……”。
“难怪这售楼小姐一个个都口舌如箭,原来上岗前还要经过这么专业的培训啊。”
看着这个女人侃侃而谈,小芳暗暗想到,不知不觉出了一头冷汗。三天的培训很快就过去了,这天,小芳正式上岗。
售楼处里陆陆续续来了客户,小芳发现每来一位新的客户就会有女孩笑容可掬的迎上去,热情的介绍项目。小芳醉翁之意不在酒,于是便站在边上看着。忽然“爆炸头”朝她走了过来,小声的说:“10分钟后给我打手机,你不用开口,听我说就行”。说完又急匆匆的招呼客户去了。小芳皱了皱眉头,似乎明白了“爆炸头”打算做什么。
为了证实自己的想法,10分钟后小芳把电话打了过去。只听“爆炸头”大声的在电话里说到:“哦,李先生啊,对对,您上次看中的那套还在,不过现在正有客户在看呢,您要是看中了可得抓紧,晚了可能就没有了……”,小芳不想再继续听,挂掉了电话,“爆炸头”葫芦里卖的什么药她已经全明白了。
这天下午,售楼处来了一个年轻人,这次“瓜子脸”接待了他。介绍之后,年轻人很满意,当时就签了购房合同,而在签按揭的补充协议时,看到协议上约定按揭购房每个月应还银行3700多元,年轻人为难了,“其实我是个公务员,工资才3000多,就是为了讨女朋友欢心才买这么贵的房子,可这收入证明要怎么写呢?”“瓜子脸”马上说:“这好办,你可以在收入证明3000元前加个一万,这就能过关了”。年轻人觉得这是个好办法,于是照做了。
在旁边把整个过程看在眼里的小芳叹了口气,看来又一个人掉进了陷阱里。那个年轻人不明白,即使侥幸通过了银行审查,但如果连续三个月或累计六个月不能足额月供支付,银行就有权收回并处置所购房屋,他最终只能落个钱房两空。
果然,可能是年轻人回家之后也觉出不对劲了,第二天便来退房。但因为违约被罚款两万元,而“瓜子脸”因施计成功,收回客户的退房罚金两万元,公司按规定以罚金的百分之十奖励给她2000元。
看着“瓜子脸”得意的样子,小芳在想:如果自己没来做卧底,受骗的会不会就是自己呢?
经过一个星期的观察和体验,什么“踩盘法”、“势力眼法”、“苦肉计”等售楼战术,小芳已经摸索得八九不离十,于是向公司找了个借口辞了职。
走出售楼处大门的那一刻,小芳并不觉得轻松,了解了售楼的一些内幕,也许自己可以躲过很多的陷阱,可是那些没有看清售楼处猫腻的购房人呢?他们能躲得过吗?
小芳抬头看了看天,迈开有些沉重的脚步向前走去,生活在继续,这段卧底之旅划上了句号,但愿无尽的谎言也能早些划上句号。