全美 50 个州的房地产拍卖方法（ Foreclosure Method ）简述
- 在美国经营房地产的体会之六
如山
（ 2009 年 6 月 20 日）
鉴于收到很多网友询问关于 Foreclosure 的相关问题，由于各州不一样，程序可能很大方别，甚至完全不同。现作简单介绍。请注意，本人只对本州（ Lien 理论使用 Deed of Trust ）的 Foreclosure 熟悉。其它的只是本人在阅读中的理解，并不一定正确。请与本州专业人士了解。也希望对自己本州 Foreclosure 懂行的网友作出补充和说明。
借款人所签的借款文件
当借款人向银行（ Lender 才是正确的说法，但为简单并对所有人容易理解，下面全部用银行代替 Lender ），银行要求借款人签两类文件：第一类是承诺付款的票据（ Promissory note ） 。标明借款人同意支付贷款的具体金额、利率（变动或固定）还款年期等等贷款条件；第二类是为了保障放款人（银行）的利益而签订用房地产作抵押品的抵押契约。这种抵押契约文件在全美有两种：一种叫 Mortgage ，另一种就叫 Deed of Trust 。至于用哪一种，就牵涉到使用这个州是使用 Title 理论还是使用 Lien 理论。 Title 理论使用 Mortgage ， 而 Lien 理论使用 Deed of Trust 。选用哪一个是由州法决定。
Mortgage 和 Deed of Trust 的分别
Mortgage 和 Deed of Trust 的主要不同点在于： Mortgage 只有借款人和银行两方参与，而 Deed of Trust 有 借款人、银行和一个叫“ 受托人（ Trustee ）”的 中立方三方参与。
Mortgage 和 Deed of Trust 的另外一个不同点是：当发生 Foreclosure 时，使用 Deed of Trust 的就由 “ 受托人（ Trustee ）直接拿去拍卖 ; 而使用 Mortgage 可能要经过法庭程序后才能拍卖，或者不经过法庭程序也可以拍卖。这就是由州法决定。在下面的表中，你们可以看到有些是“ Mortgage – Judicial ”，就是说是使用 Mortgage 的，并必须经过法庭程序才能拍卖；而有些是“ Mortgage - Power of Sale ”，就表明是使用 Mortgage ，但是不需通过 法庭程序，可以直接拍卖。 总括而言， Foreclosure 有需要经过 法庭程序的 （ Judicial Foreclosure ）和不需要 经过 法庭程序的 （ Non-Judicial Foreclosure ）两种。
法庭程序 与非 法庭程序 Foreclosure 对 借款人、银行和买家的影响
法庭程序（ Judicial Foreclosure ）
对银行的好处是假如拍卖所收回来的钱不足够付原来 借款人的欠款，银行有权进一步向借款人 追讨所欠余款。不好的地方是程序复杂，时间长。通常前后要一年左右。
对 借款人的好处是可以“免费”住一年。坏处是房子被拍卖之后还可能会被银行 追讨所欠余款而可能导致破产。
对买家的好处是买进来的是 Clean Title ，不必担心有其他 Lien 在上面。不好是这种州由于拍卖不容易进行（程序长），所以可供选择的数量也少。
非 法庭程序（ Non-Judicial Foreclosure ）
对银行的好处是拍卖 程序简单，快。通常只有 4 到 6 个月。不好的地方是 拍卖所收回来的钱假如不足够付原来 借款人的欠款，银行不能再向借款人 追讨所欠余款；同时，因为不是经过法庭 程序，经常会被原借款人找借口挑战其 Foreclosure 程序的正确性，从而令原借款有机会免费住在房子一段时间（几个月到几年）。
对 借款人的好处是房子被拍卖之后不会被银行 追讨所欠余款。就算你还要其它房子或钱，银行也无法向你要。 坏处是房子很容易被拍卖。只要欠款超过一个月（州有不同），就会被发出 Foreclosure note 。
对买家的好处是可供选择的数量多。不好处是买进的 Title 是 AS-IS 。买前要查得很清楚，并懂得什么 Lien 将会在拍卖后依然停留在物业上。
以下是我几个月前为回应 CND 上的有关讨论时从网上 Copy 来的一个表，给大家参考。这个表是否准确不清楚，本人没有核对过。
全美 50 个州的房地产拍卖方法（ Foreclosure Method ）表
State - Foreclosure Method
Alabama - Mortgage - Power of Sale
Alaska - Deed of Trust - Power of Sale
Arizona - Deed of Trust - Power of Sale
Arkansas - Both - Power of Sale
California - Deed of Trust - Power of Sale
Colorado - Deed of Trust - Power of Sale
Connecticut - Mortgage - Strict Foreclosure
Delaware - Mortgage - Judicial
Dist.of Columbia - Deed of Trust - Power of Sale
Florida - Mortgage - Judicial
Georgia - Mortgage - Power of Sale
Hawaii - Deed of Trust - Power of sale
Idaho - Deed of Trust - Power of Sale
Illinois - Mortgage - Judicial
Indiana - Mortgage - Judicial
Iowa - Mortgage - Judicial
Kansas - Mortgage - Judicial
Kentucky - Mortgage - Judicial
Louisiana - Mortgage - Judicial
Maine - Mortgage - Entry& Possesion
Maryland - Deed of Trust - Power of Sale
Massachusetts - Mortgage - Power of Sale
Michigan - Mortgage - Power of Sale
Minnesota - Mortgage - Power of Sale
Mississippi - Deed of Trust - Power of Sale
Missouri - Deed of Trust - Power of Sale
Montana - Mortgage - Judicial
Nebraska - Mortgage - Judicial
Nevada - Mortgage - Power of Sale
New Hampshire - Mortgage - Power of Sale
New Jersey - Mortgage - Judicial
New Mexico - Mortgage - Judicial
New York - Mortgage - Judicial
North Carolina - Deed of Trust - Power of Sale
North Dakota - Mortgage - Judicial
Ohio - Mortgage - Judicial
Oklahoma - Mortgage - Judicial
Oregon - Deed of Trust - Power of Sale
Pennsylvania - Mortgage - Judicial
Rhode Island - Mortgage - Power of Sale
South Carolina - Mortgage - Judicial
South Dakota - Mortgage - Power of Sale
Tennessee - Deed of Trust - Power of Sale
Texas - Deed of Trust - Power of Sale
Utah - Mortgage - Judicial
Vermont - Mortgage - Strict Foreclosure
Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Washington - Deed of Trust - Power of Sale
West Virginia - Deed of Trust - Power of Sale
Wisconsin - Mortgage - Power of Sale Wyoming - Mortgage - Power of Sale
| 美国经营房地产的体会之五- Short Sale与Foreclosure | 2009-06-18 08:26:51 |  |
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Foreclose 与 Short Sale 中各Lender 的利 益影响与互动 -在美国经营房地产的体会之五
我看到论坛一些网友可能对lender与lender之间，lender与buyer之间，以及short sale与foreclosure之间是如何互动有些困惑，现根据本人在8 年中所经历或看到的关于Foreclose 与 Short Sale 中有关这类互动的情况作一些简介。请注意: 这些经验只是本人的体会，而且只对Security instrument使用 Deed of Trust (Lien theory state) 来Foreclosure才有参考意义。对Security instrument使用Mortgage（ Title theory states）可能没用。我不清楚Title theory states的Foreclosure程序。而对Judicial foreclosure（通过法庭的程序来拍卖）的州来说，就更没有参考价值。另外，就算都是使用 Deed of Trust来Foreclosure的州，其某些具体的条款（foreclosure Law）也可能不同（我将在另外一篇给出全美50个州的房地产拍卖方法表及简单说明）。为便于理解，以下我设计一个案例来分析。 案例：
一个房子市场价格值60万。业主欠1st position Lender 45万，欠2nd position lender 20万，总共欠款65万。业主委托Listing agent list 50万，也就是做Short sale，必须要1st & 2nd 同意才可以成交。Listing agent 的commission 5%， 也就是$500,000(listing price)*5%=$25,000 （Listing agent做dual agent）。交易税和Closing fee $10,000。 买家make offer 50万（足价），listing agent 开始联络1st lender和2nd lender，试图拿approved。 1st Lender 的反应 1st Lender 开始坚持收足，也就是45万。当然其理由很容易理解，既然市场价格是60万，不管谁拿去Foreclosure拍卖（1st 或者 2nd），我这45万能在拍卖上拿回来的可能性很大（因为就算是2nd 拿去拍卖，谁买了都要subject to 1st）。
2nd Lender 的反应 2nd Lender考虑，我要是同意他卖出50万，去掉1st 的45万，还有agent commission、交易税和Closing fee 3.5万，那我等于同意只收回1.5万（$500,000-$450,000-$25,000-$10,000=$15,000）。这太少了，我等于亏掉$185,000（当时贷出20万给借款人）（$200,000-$15,000=$185,000）。不同意。等1st 或我自己（看借款人先欠谁的mortgage不付）拿去Foreclosure，我有更大的机会拿回远远多于1.5万的钱。因为2nd Lender估计，在拍卖上能卖到55万。Foreclosure怎么work？请看： Foreclosure中2nd Lender 的利益 Foreclosure 法规定，假如低级的Lender 拿property去Foreclosure，高级position的Lien自动被wipe off。例如，1st lender拿property去foreclosure之后，2nd Lender 的lien（钱）被自动取消，不能follow property。假如2nd Lender拿去Foreclosure，1st position lien （lender）有权follow 这个property。以此类推，3rd position的Lender拿去foreclosure，1st 与 2nd有权follow 这个property，但4th 及以上position的lien都被wipe off （我看过最多有10 lien 的，有5th， 6th……等等更高的拿去Foreclosure的。所以我说参加拍卖前搞清楚所有Lien 和第几position拿去Foreclosure很重要，也就是Title information）。 但是，Foreclosure 法还有一条，拍卖得来的Cash，先pay off 拿去拍卖的这个Lender，余下的pay往上position lien。请看下面的例子： 在这个案例里，我们先假设1st拿去Foreclosure，而2nd为什么不怕呢。 2nd Lender想，拍卖中只要有竞投者bid 到50万（跟short sale 价一样），我就能收回5万。因为根据Foreclosure 法，最后竞投者的cash 付完45万给1st （也假设没有property tax lien等，就算有，多数情况下也是小额），余下的全给我。Foreclosure拍卖中不用给 commission，closing fee 和买卖tax。而2nd还想，bid到55万的机会很大，那我就是收回10万。要是没人bid呢，不怕，因为我(2nd Lender) 评估，我45万买回来，再加点装修再卖，说不定卖60万。就算不是60万，怎么也比只收回1.5万强。
1st Lender再一想 Agent 将2nd的以上意见告诉1st Lender。 1st Lender想，这家伙（2nd Lender ）在赌拍卖带来更高的利益，可是咱们不成。因为我们银行收不回的烂帐已经够多的了，我手上有很多房子还卖不出，谁知道拍卖时会是怎样。另外，这市场我们认为正在跌，这2nd虽然现在说要赌拍卖，但到时候他们改变注意不去，又没人bid呢，我岂不是又要收多一个property回来处理？最好是现在就能收钱，就算少点也成，以免后面的麻烦和不确定。况且，马上要出财务报表，坏账准备总是越少越好看。好，打定主意，跟Listing agent 说，我们愿意只收回42万（损失3万）。希望在交易中的各方都进行一些调整，以令成交可以发生。比如，2nd 降低要求，买家提高买价，以及Agent减小一些commission。
2nd Lender再一想 要是能收回7万，我就不赌拍卖（虽然我认为在拍卖上卖到55万，也就是收回10万的机会很大，但是一来要多些时间，二来也还是有机会卖不到这个价）。好，跟Listing agent说我们的决定。也希望在交易中的各方都进行一些调整，以令成交可以发生。比如，1st再 降低要求，买家提高买价，以及Agent减少Commission。
Agent 与1st，2nd 和 买家的互动
在其它交易方不变的情况下，现在2nd 能够拿到的是4.5万。与2nd想要的金额差2.5万。Agent 联络1st lender。1st 答复，我们最多再减5千，到41.5万，要是各方不能统一，我们就等Foreclosure。那就是说还差2万。Agent再联络2nd，你们是否可以降低要求，收少点。2nd回复，7万是我们的底线，一分不少，不然，我们等拍卖。Agent转过来问买家，现在就差2万，你能否再加2万千给2nd。买家回复，我同意再加1万，变成共出51万，多一份钱我都不要。就差1万了，Agent想，眼看就可以成交了，要是谈不成，我岂非白忙一场，要从头再来？也不知道下一个买家能否借都钱及其它的麻烦。唉，算了，从我的commission上面出这1万吧，反正做dual agent我的commission都高了。 好，皆大欢喜，成交。
分析与说明补记：
在Agent这种说来说去的变化中，很容易让人怀疑Agent在中间有猫腻。但是，想想，Agent的钱怎么拿法的具体问题吧。我能够想出来的是： 1.通过成交的Transaction。那是要反映在HUD-1Form（Settlement Statement）上。在这上面，先不说回头查容易，就说多少方会看到吧。a）Escrow看到。Escrow首先问要singed 的document。另外，要是全面已经有一项Commission，又来一笔2万块的Commission或者是什么费用付给某人。Escrow就有疑问；b)买家的新Lender看到（假设买家要贷款）。大家都知道，就算是正常买卖中Seller要给Buyer credit，对credit金额lender也有限制。不会容许几万块通过。c)买家本身，或者加上Seller在Closing时都要签。到时候看到Commission收2次你也没疑问，没抗议？ 2.成交以后，直接开check给Agent。你不问，不是说加的钱是给2nd的吗，怎么开给你？再说，要是在我们州，房地产经纪的Commission只能通过Licensed broker收钱，否则，是非法。这些就算成交完成，再向Board 或 State 投诉，最少Agent的License 是没了。更不要报到警察局时的犯罪调查。 3. Agent告诉你，要收现金。要你选一个月黑风高的晚上，拿着现金到某地点会合。你也没意见？那我真要佩服你的胆量。
至于其它方法收钱，本人还暂时想不出来。请有经验的人谈谈吧。这个社会总是有人在做犯法事的。作为买家什么时候都是小心为好。他们想出来的瞒天过海办法总是我们正常人想不出来的。 我经历过这种跟1st 和 2nd 来来回回打交道议价的事，但后来嫌太麻烦，都是请一个Agent去交涉。至于在Foreclosure 拍卖上遇到2nd去bid的就太多了。很多时候，他们都是设定一个价，比如这个例子里，他们可能设定，要是有人bid到55万，他们就不跟了。他们先注册作为竞投者，在旁边看，bid到他们的目标价，他们就不管。没到，他们跟进去bid。至于lender内部（1st和2nd）怎么制定价格决策，局外人可能永远也不知道。基本规律就是，在一个下跌的市场，lender们容易work out。Short sale 与市场价差价越大，lender拒绝大减的机会就越大。Lender规模越小，你可能越难negotiating（有些Lender 可能是私人或很小的公司，他们会尽最大努力来减小他们的损失。就算是拿回来出租他们也干）。另外，很显然2nd Lender总是比1st Lender更愿意大减价。当然，这还与Lender本身的财务状况有关，与他们怎么判断市场形势等等有关。 以上是为了说明之间lender与lender之间，lender与buyer之间，以及short sale与foreclosure之间的互动情况和利益关系而设计的一个案例。具体什么数字才更Make sense不是本文要关注的。 |
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