永久地契,999年地契

2014-09-20 新加坡眼

新加坡公寓的地契分为永久和非永久两大类别。典型的非永久地契是99年。除此以外，有少量地契是103年，也划分到非永久类别。还有一种比较常见的999年地契，因为期限非常的长，在市场上被当作永久地契一样看待。


永久地契的存在是由历史原因造成的。 新加坡政府已经停止推出新的永久地契土地。 现在新推出的所有地皮都是99年地契。现在如果看到发展商推出新的永久项目，都是从已有的永久地契土地上重新发展而来的。



从市场的标价可以看出，永久地契的项目通常比非永久地契的项目标价要贵20%。如果打算购买一百万左右的两卧室单位，差价就在10万到15万新币之间。付出这么多的差价购买永久地契是不是值得？看法因人而异。

下面我就列举一下永久和非永久地契的主要区别。



1. 地点
之前已经提到过，新加坡政府已经停止推出新的永久地契土地。也就是说，最近市场上广受欢迎的近地铁公寓项目，绝大多数都是99年地契的。属于永久地契的土地，由于历史原因，通常不靠近地铁站。

出租回报率

很多非永久地契的新项目，由于地点优越，靠近地铁和各种设施，加上售价合理，它的出租回报率相比于永久地契项目来说更具有吸引力。


3. 选择面

2006年和07年，市场上大部分新推出的房产项目还是永久地契项目。然而，自从2008年以来，这个趋势有了变化。市面上新推出的项目越来越多是非永久地契。这和新加坡政府近几年恢复政府售地计划，推出大量99年土地供发展商竞标的政策是紧密相连的。
特别是2011年以后，买家会发现市面上的非永久地契项目占了80%以上。非永久地契项目比起永久项目来说，选择面要宽广得多。

4. 贬值趋势
永久项目的贬值趋势不明显，因为属于土地的那部分永不贬值。通常来说，非永久地契的项目建成时间越久，贬值趋势越明显。
但如果非永久地契项目有完善的周边设施，比如说交通便利，附近有商场，或者名校林立，项目深受买家和租客欢迎， 价格就会持守的比较好。


5. 整体出售（en-bloc）

整体出售成功的项目，绝大多数是永久地契项目。 因为发展商要重新发展非永久地契的项目，必须支付一大笔钱给政府，填补剩余的地契到99年，所费不菲，大量吞噬利润。 而永久地契就没有这个问题。

6. 贷款和CPF使用限制

非永久地契的项目，在地契剩余时间少过70年的时候，会遇到贷款和CPF使用限制。 贷款会参考买家的年纪和剩余地契年限，通常批准的年限会比较短。
剩余地契少过30年的转售房产不允许使用CPF还贷。 剩余地契在30年到60年之间的，需要贷款人的年纪+剩余地契的年限至少过80年，才可以使用CPF还贷。 具体的政策可以去CPF网站阅读原文。
所以买家打算买30年以上的老公寓的时候，请三思。99年地契的房子，住几年以后如果再意图转售，新的买家就有可能遇到贷款和CPF限制，导致房子难以出手。