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傅来兴 《早报》
2014年07月03日
傅来兴专栏
我国私人房地产市场的放缓及信贷收紧政策的奏效，开始让发展商坐立不安，也令一些屋主愁眉不展。但目前的市场仅是微小变化，一些市场观察者认为，明年才是较关键的一年。
买家开始关注房贷利率的波动，房贷利率一旦调高，对手头较紧，分期付款额计算到刚刚好的供房一族，将面临一场很大的考验。星展银行和马来亚银行最近率先调高固定房贷利率，前者调高0.2个百分点，后者则调高0.1个百分点。这会不会是吹响房贷利率上升的号角？
面对房地产价格走势偏低，还要面对房贷利率随时走高，买家在双重压力下，会选择固定房贷利率来规避风险，把房贷未来几年的利率固定下来，让每个月的负担相同，避免因利率上升，导致房贷负担加重。当更多买家选择规避利率急升所产生的风险，就会推高固定房贷利率的需求，银行自然会相继调高固定房贷利率。
房价和房贷利率的变动，是买房者必须面对的风险。低利率不会是常态，但因为低利率太久了，买家几乎忘记仔细思考利率未来可能的变化。若房贷利率急升，对许多买家来说，势必增加极大的负担，进而影响生活品质。房地产专家已说，房贷利率如果一年上升超过1个百分点，会出现无法继续偿付期款，导致信用不良、房屋被拍卖的命运。
《商业时报》上星期二报道，今年第二季被银行收回，拿去拍卖的房地产数目创下新高，达到42个，比第一季的22个多了一倍，加起来上半年有64个，已比去年全年的32个多了一倍，在2011年和2012年则分别有39个和24个。
此外，今年上半年也有192个业主将房地产通过拍卖市场求售。我们不知道这些屋主的国籍，但这绝对不是好的趋势，它显示转售市场上越来越难找到买家。
房地产的供应量增加，租房市场转弱，加上金融管理局去年6月底推出总偿债率（TDSR）框架，可能会有更多买家无法偿付期款，导致房屋被拿到拍卖市场出售。房地产顾问公司高力国际（Colliers International）指出，按照目前的趋势，今年拍卖的房地产数目，可能会是去年的四倍，也即超过120个。
银行和金融机构必须遵守总偿债率框架的规定，甚至会用数个月的时间，来审查借贷者的借贷和欠债情况。在计入就学贷款、信用卡债、汽车贷款和个人贷款等后，买家的房贷不能超过个人收入的60%。这项信用限制，是要避免人们过度借贷；但所造成的杀伤力非常大，有人签约后才发现借不到钱，银行收回房屋后，不一定就能通过拍卖找到新买家，因为要找到在总偿债率限制下，还可以借到钱的新买家并不容易；被拍卖的房地产，往往以较低价格出售。
另外一个趋势也值得买家关注：新私宅的供应量还在增加中，但销量因受到降温措施的影响而下滑。自总偿债率框架实施以来，从去年7月至今年5月，发展商总共推出1万零324个新私宅单位，但只卖出了9108个新单位。换言之，市场还有许多待售的新单位，一些发展商可能无法在规定期限内卖完而必须面对罚款。现有屋主要在市场上卖出自己的单位，将会越来越困难。对于那些在几年前买下楼花的买家，也必须准备面对找不到买家和租户的困难。那些目前或准备要靠租金来偿付期款的屋主，在租金下滑的情况下，则必须准备想办法来供屋。
房价滑势明显化买家宁愿等待
房地产价格目前还未出现普遍滑落的形势，但如果房价下滑趋势更加明显，等于宣告正式进入“买方市场”。潜在买家会等待更进一步的价格调整。这对急于脱手的屋主无疑雪上加霜，必须要接受较低的价格卖出单位。如果房贷利率又上涨，每月需支付的房贷数额将更高。在这种双重压力之下，想轻松应付其他开销和养育孩子实不容易。
低利率环境促成的流动性，推高了全球的房地产市场，包括新加坡在内。自2009年3月至今，我国私宅价格上涨超过60%。但房地产市场有上升和下跌周期，这是避不开的。过去五到七年的好景应该结束了，当前浮现的泡沫迹象，大家都想去否认它。共管公寓的价格动辄超过百万，年轻夫妇摊还贷款的期限拖长，退休后公积金户头存款所剩无几，在利率市场风向转变和房贷政策改变之际，借贷成本从较早时候的低变高，过度的借贷，将让屋主有失去房屋和血汗钱的风险。
低利率环境拖得越久，将更容易导致房地产市场失去控制，因为买家会失去警惕，过度高估偿付能力。在取得三年的低息贷款后，人人都想以相同的低利率取得再融资，这可能会出现期限错配风险（term mismatch risk），以期限较短的再融资，来抢救期限较长的贷款是绝对有风险的。如果房贷利率上升1至2个百分点，买家无可避免必须以较高的利率，来为房贷再融资。
商业成本上涨造成的通胀风险已经日益明显，通胀率的上升和货币政策的改变，有可能会推动银行利率上升。金管局将全年核心通胀率预测维持在2至3%，而要抗衡通胀的其中一个方法是提高利率。目前约有70%的房贷者选择了浮动利率，意味着他们时刻面临着利率波动的风险。一旦全球利率上扬，他们的房贷债务也将水涨船高，甚至可能达到无法承担的地步。
总偿债率方案的实施，能够降低房地产市场崩塌的风险。控制买家的借贷，就能引导房地产市场慢慢软着陆，阻止泡沫的进一步形成。眼前的威胁是利率可能升高，关键在于上升幅度会多大，更高的房贷利率和房价持续滑落，都可能会导致抛售和违约大量出现。金管局曾估计，如果利率提升300个基点，每月偿债负担超过其收入的60%的房贷者，将从约5%至10%，增加到约10%至15%。
若更多屋主被迫抛售房屋，按照过去的经验，各项降温措施会适时取消，因为政府也知道这会是个严重的问题。去年私宅价格同比仅涨1.1%，低于2012年的2.8%，为2008年来最低增幅。今年第一季私宅价格连续两个季度下滑，是自2009年6月以来最大跌幅。市场降温情况应会持续下去，政府降温措施取得效果越明显的话，也正是那些受困的屋主收拾残局的时候了。
作者是本报高级评论员
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