分析下新加坡未来人口变化对房产的影响

2014-07-05 

新加坡眼

李嘉诚说过，没有人口就没有房地产。也有很多朋友反映，申请永久居民越来越难了。本文我试着从新加坡人口政策分析一下新加坡未来的人口变化，和对房产的影响。

新加坡人口白皮书指出，到2030年新加坡的总人口将达到六百九十万。2013年现有的总人口是五百三十万。也就是说，在接下来的17年里，总人口将增加一百六十万，大约是30%。

新加坡本身的人口替代率不高。如图所示，近年来出生率下降，死亡人口上升。接下来的17年，新增的新加坡人，每年能有两万就不错了。

17年，本土出生的人口大约会贡献34万的总人口。那么其他的一百三十万应该都是飘洋过海来的。

人口白皮书里也提到，和过去几个10年比，接下来的两个10年，人口增幅会大大下降。从以往的2.5%-2.8%下降到1.6% 到 1.1%。

然而，如果把同样的数据重新画图，不用增加的%而用增加的绝对数，那个接下来两个10年的人口增加数没有少。但是，百分比的的确确是减少了，这可能是为什么越来越多的人觉得永久居民难申请了。

两者关系如下图：

在货币供应方面，这个没有未来的数据。不过过去的数据十分稳健，可以用来推测未来的走势。

以下是过去10年的货币供应：

下面这个是过去39年的货币供应：

所以综合以上的数据，我觉得以后外来人口在社会中的比重是越来越重。这是不可逆转的趋势。接下来的10年大家的生活方式还将继续下去，不会有大的变化，除了以下几点：

1）地铁的重要性增加，中心地区越来越挤。
2）靠近地铁和中心，以及名校的好房子越来越抢手。HDB价格稳中有降，私宅价格上升。
3）货币供应决定了通货膨胀是大趋势，2030年的100块不知道可以买什么？