房地产业界：中国楼市面临严峻考验

2014年05月06日，联合早报

五一劳动节三天小长假，北京新建住宅一、二手房成交总量同比降八成，创下历史新低；房地产业界人士称，中国楼市进入盘整期，今年下半年至明年上半年，楼市面临严峻考验。

顾功垒　上海特派员

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刚刚过去的“五一小长假”，家住上海徐汇区的陈女士只接待了一批看房的买家，而在上个月，她平均每个周末就要接待三四批看房客，二手房买家的观望情绪让她感到了楼市的一丝凉意。

不过陈女士告诉记者，她并不急于抛掉手上的旧房子，待市场回暖，她照样可以卖个好价钱，因为外地到上海工作的新组建小家庭总是有购房需求。

五一三天小长假，北京新建住宅一、二手房成交总量同比降八成，创下历史新低；广西南宁、江苏无锡、浙江杭州萧山区近日通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市；天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。

房地产业界人士称，中国楼市进入盘整期，今年下半年至明年上半年，楼市面临严峻考验。

不过，房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）研究部中国区主管、执行董事陈仲伟昨天受询时向本报表示，中国楼市未来两三年崩盘的可能性很小，由于中 国经济增长动力放缓，中央政府在这个大背景下或会选择性地放宽一些政策，如果信贷政策下半年有所放松，那么对楼市的刺激效应就会比较直接。

去年10月，北京市住建委公布在2013年和今年推出共计七万套左右的自住型商品房，这类住房价格比周边商品住房便宜三成左右，面向全市符合限购条件的家庭。

尽管这类住房每个单位招来70个家庭争抢，陈仲伟却认为，北京市政府把相当一部分的地拿出来用于建设自住型商品房，使到刚需群趋之若鹜，这个特殊政策导致北京楼市观望情绪浓；而上海、广州等一线城市的新建住宅成交量下滑，也和中国宏观经济放缓及信贷收紧政策有一定关联。

但他相信，中央政府有能力慢慢调控整个楼市来换取时间，最终使到经济增长超越房价增长。

陈仲伟说：“虽然中国调整经济结构，但是中央政府还是有强烈愿望把经济增长维持在7%到7.5%之间，所以短期而言还是会依赖投资，而房地产是投资拉动的重要一环。房价未来会呈现缓慢增长态势，但未来两三年崩盘的可能性很小。”

还有开发商向《华夏时报》表示，地方政府依赖土地财政的惯性很难改，尽管“房价还没怎么跌，地方政府比开发商还着急”，因此政府终会出手救市。

开发商出招引买家入市

面对当前房市的清冷，在政府出手之前，各地的开发商已在通过五花八门的促销策略，吸引买家入市。

成都一家房地产企业销售负责人称，该市某个楼盘索性直接降价35%让利新买家，一天卖出200多套住宅，进账7亿多元（人民币，下同，约1.4亿新元）维持企业的资金链，并给予旧买家适当补偿以防旧买主抗议。

一名外资房企负责人告诉本报，中国的城镇化并不意味着进城务工者一定要在大城市购房，而三四线城市一方面消除不了库存、另一方面又还在兴建住宅的现实情况，的确令开发商看到形势的复杂与严峻性。

上述业内人士称，对净盈利率还有一定期望值的开发商来说，“他们目前还没有到割肉的程度”，可以通过降价或降低装修材料成本来维持15%左右的净收益率，但是在开发速度和战略上，香港、新加坡等房地产企业，可能得要调整策略。

这名人士认为，中国的房地产央企可以在较少顾虑收益的情况下拿地开发地标性项目，以取得年产值增长的业绩。

在这样的情况下，外资房地产企业则要发挥国际化开发的经验，给地方政府带去先进的综合城镇开发理念与经验。

与此同时，外企从拿地到销售的周期应当有所缩短，从过去的15至20个月，减少到五至九个月。