全方位分析新加坡公寓租售比

2014-05-23 新加坡眼

文/新加坡眼房产专栏作者 彭威

新加坡公寓市场的出租回报，通常用租售比（rental yield）来表示。它的计算是用一年的租金除以公寓的价格。例如某人用130万新币的价格买了一间公寓，然后以3500元新币的月租出租出去，那么这间公寓的租售比就是 3500乘以12/130万 = 3.23%。

要注意的是，租售比是出租回报的反应，但不完全代表出租回报。出租回报还应该考虑别的一些成本如物业费，房产税，银行利息等等。这些通常会消耗大约相当1.2个月的租金。为了便于公寓之间的比较，本文数据采用租售比。

新加坡公寓租售比区域差异

如图所示，新加坡公寓的平均租售比在3.5%左右。08/09年金融风暴的时候一度达到4.7%，不是因为那时租金上涨，而是因为房价恐慌性下跌。这几年来，房价上扬加速，而租金市场则比较平稳，所以租售比下跌。

区域方面， Mass Market（大众市场） 又好于City and City Fringe（市区和市区边缘）。市区和市区边缘，也就是通常所说的CCR （corecentral region 核心中央区），RCR （restof central region 非核心中央区）。大众市场，指通常所说的OCR（outsidecentral region郊区）。它们具体是指那一块呢？见下图：黄色，蓝色，和粉色就是CCR，黑框以内的白色就是RCR，黑框以外的部分就是OCR。

为什么越是核心的地方租售比越低呢？这是因为核心区的房价远远抛开别的区域，核心区的租金虽然可观，还是难以跟上房价。

2013年第一季度的时候, Maybank Kim Eng Research 发布了一个新加坡各个区的租售比。离现在已经有一年，数据有一些变化，还是可以做个参考。

新加坡公寓租售比与公寓房间的数量

新加坡公寓通常用房间的数量来表示公寓的大小。一个房间一个客厅的公寓叫一房式，两个房间一个客厅的叫两房式，三房式、四房式，以此类推。和房间的大小相比，房间的数量对租金的影响大得多。比如同样是三房式，一个是1100方尺，一个是1200方尺，它们的租金几乎一样（在同一个地区，其他条件相同）。然而同样是1100方尺，如果一个是两房式，一个是三房式，三房式的租金要高。

在同一个公寓，通常有一房到四房不同类型的公寓。哪一种的租售比高呢？

我用刚刚建好入住的公寓 The Minton 做个计算：

The Minton租售比

一房式 4%

两房式 3.4%

三房式 3%

四房式 2.7%

非常明显，一房式的租售比要比四房式高很多。从出租的角度，一房式无疑是回报最高的。这个现象不是The Minton的个别现象，而是新加坡市场的普遍现象。

新加坡的公寓租售比与房贷月供

很多投资的朋友会关心这个问题，我买的公寓出租出去，能帮我还月供吗？

这里我来做个详细的计算：

一百万新币的公寓，贷款80%，年息1.5%，贷款30年，月供2760.96新币；

一年总共的供房费用为

1）还贷 2760.96 X 12 = 33131.52

2）物业费约 300 X 12 = 3600

3）地产税约 2000

总共为 38731.52新币。

租售比到多少可以收支平衡呢？

为 3.87%。如果租售比达到3.87%，那么恭喜你，你不用为房子再花钱了。

再考虑银行利息上涨的情况。如果利息上涨了，到3%，月供就增加到3372.83，这时候，收支平衡的租售比就是4.6%。

有些朋友刚来新加坡不久，对国内的房子比较熟悉。如果做个比较，以北京为例，房贷的利率大约是4.5%（公积金利率）或6%（商业贷款利率）。收支平衡的租售比是4.7%或者6.2%。一套400万人民币的房子，在北京的租金大约是5000元人民币到8000元人民币，租售比在1.5% 到 2.4%。

新加坡公寓空置率

新加坡公寓的空置率和租金没有多大关系，而是和新加坡的繁荣程度，发展前景，国际地位息息相关。从以下的图可以看到，新加坡的公寓空置率在6%左右（绿线，右Y轴）。而2007年前都在8%。和租金指数（蓝线，左Y轴）的走势是完全相反的。我们并不能由此推出结论：租金越高，空置率越低。

很难说空置率多少是健康水平，可以比较的是，北京上海的空置率是10%，二线城市如南京，重庆和沈阳的是13%，三线城市在16% （中国数据来自参考消息网）。

可以影响租售比的还有一些别的细节因素如房屋的年限，学校，楼层等等，因为对个案的依赖太强，就不一一举出了。