香港楼市 市道好“一手带二手” 市道差“一手打二手”

2014年02月08日


市场论

黄静怡

马年农历新春期间，香港楼市依然是一手新盘较二手成交旺，于1月31日至2月3日这四天长假期期间十大二手屋苑仅录3宗成交，与去年蛇年新春五天长假的七宗成交相比下跌57%，为有纪录以来最差的春节假二手表现。

事实上，一二手市场的关系微妙，相互的影响在此为大家分析。

当市道好的情况下，特别是在2008年金融海啸爆发后，美国推行量化宽松货币政策，市场预期资产价格将会因货币贬值而上涨，资金流向物业市场，加上当时未有3D辣招的需求压抑措施下，一手交投趋向蓬勃，一手推盘要价要量。

惟对二手市场，非但没有太大的影响，反而有带起二手成交之势。从数据上分析，2009年一手的注册量有1万4734宗，较2008年的8863宗高出66%，而二手注册量亦由2008年的8万7993宗上升约16%至2009年的10万2298宗。

这明显表明，一手做好并没有为二手带来太大负面的冲击，反而带动二手楼价量齐升。特别是当时新盘推盘，一二手溢价亦维持于约17%的水平，令到一手向隅客转投二手市场。

但现时的情况与2009年时恰恰相反，近年楼市出现最大的变化是“需求管理措施”的推出。

3D辣招压抑需求，发展商于去年第四季以税务优惠应对，刺激一手私楼注册量由13年上半年平均每季2212宗上升25.7%，至13年下半年平均每季2781宗，单以第四季更达3963宗。

一手市场稍为回复生气，但由于二手市场实难提供这些税务优惠给买家，亦不愿直接减价，特别是近期新盘定价越贴近二手的情况下。买家转投一手市场，因而令二手住宅注册量由13年上半年平均每季1万1520宗下跌18.6%，至13年下半年平均每季只有9373宗，第四季更只有8296宗。

一手销情理想不但带不起二手，反而有打击二手之势，全因3D辣招的存在和二手的折让太少，就算有部份一手的向隅客未能成功购入心仪的新盘单位，但亦没有因此而转投二手市场，回流二手市场的买家少之又少，造成“一手打二手”的局面。

（作者为美联集团副主席兼副董事总经理）