香港楼市波动

2013年12月12日

英国《金融时报》 路易丝•卢卡斯

 

抱怨——或偶尔地得意于——香港的房地产价格，是香港人的必修课。在香港开展业务的公司必须接受这样的现实：它们必须支付世界上数一数二高的办公室租金，可能还要支付同样高的住房补贴。

零售商也是如此。英国奢侈品牌博柏利(Burberry)在香港铜锣湾(Causeway Bay)购物区的门店每月租金约为100万美元。Ralph Lauren正打算迁往荷里活道(Hollywood Road)，那里过去是古董商、纪念品商店和普通服饰店聚集的地方，而不是美国奢侈服装品牌应该出现的地方。

但香港的租金并非一直高得离谱。2003年传染病非典(Sars)席卷香港期间，1997-98年亚洲金融危机期间，房地产价格都曾一落千丈，在那时买入房产的人可以证明这一点。

“香港楼市一直不稳定，”房地产服务咨询公司世邦魏理仕(CBRE)资深董事总经理施怀德(Craig Shute)说，“价格上下波动幅度均保持在10%以内的情况十分罕见。”

此言验证了弹丸之地香港楼市波动之大。由于香港实行港元盯住美元的联系汇率制度，香港的利率实际上由美国设定，而香港的需求很大程度上则受中国内地控制。

土地供应严重短缺，而政府的卖地政策很大程度上在维持现状。在高通胀时期，房地产被视为典型的保值工具。

停车位的售价已经达到130万美元，足以在英美一些地方买下一条街的房子。瑞典时装零售商H&M关闭了位于中环(Central District)的旗舰店，其西班牙竞争对手Zara付双倍租金租下了原址店面。

也确实有不少银行和企业逃离香港岛，迁往对岸的九龙(Kowloon)——这个一度被许多外派至香港的银行家视为乡下的地方。

但最近，乌云开始笼罩地平线。今年2月，香港政府采取了一些旨在让楼市降温的措施，对超过2000万港元（合258万美元）的豪宅征收“双倍印花税”，并降低了普通住房的税率。

与此同时，香港金管局(Hong Kong Monetary Authority)将商业和工业地产的贷款与估值比率(loan-to-value ratio)上限降至40%，并且对最新的投机目标——停车位——的这一比率做出了类似的限制。金管局相当于香港的央行。

大型项目的开发商近来推出了一些返现和打折活动，折扣幅度有时能达到20%，不过这种“诱惑性”策略帮助开发商将后续批次房产卖出了更高的价钱。“香港看上去正处于十字路口，”施怀德说，“再过12个月左右价格会发生怎样的变化，人们众说纷纭。”

有一小部分人持“悲观”看法（对看空者而言，这种看法或许反而是“乐观”的）。巴克莱(Barclays)、瑞银(UBS)和美银美林 (Merrill Lynch Bank of America)预测楼市将回落：随着房地产供应的增加和收入增长的停滞，房地产价格到2015年底将下滑30%乃至更多。

“人们对本轮回落的规模估计不足，”巴克莱的分析师写道，“楼市自1998年以来即将首次真正陷入衰退。”1998年，香港被卷入亚洲金融危机引发的抛售潮，房价在6年间损失了三分之二的价值。

分析师的上述警告有几点理由。最近这一轮房价上涨势头强劲：自2008年金融危机爆发以来，楼市已上涨一倍以上。

香港房地产经纪公司中原地产(Centaline)表示，2011年四季度，内地购房客占香港住宅销售额的比例达到四分之一，为历史最高水平。但这一比例在今年一季度降至仅8%。

香港特首梁振英(CY Leung)正在努力为700万香港居民提供更廉价的住房，或至少是遏制房价继续上涨的势头。

这意味着要增加住房供应。前任特首董建华(Tung Chee-hwa)在1997年上台后曾采取过类似的政策，当时很快便抑制住了房价的疯狂上涨。

译者/徐天辰