永久地契私宅更吃香吗？

@李敏雯，联合早报

2013年12月29日

除了互联网泡沫低迷期，永久地契排屋的表现在任何一段时间都优于99年地契排屋。（蔡婉婷摄）

投资理财

对购屋者来说，除了地点，下一个最重要的考量可能就是房地产地契了。

一般来说，新加坡有两种地契类型：99年地契和永久地契。对一般人来说，999年地契等同于永久地契，因为他们在价值上的差异极其微小，而且即使地契已使用了几百年，银行也不会施加贷款上限。

相较于99年地契私宅，永久地契私宅还是有一些优势，如更佳的集体出售潜能、较慢的贬值速度，以及使用公积金购屋不受限制。

近 年来，新登场的99年地契私宅似乎主导了市场。在2013年首三季，99年地契私宅销售量占了九成以上，永久地契私宅则不到一成。如果拿2006年至 2007年相比，2006年至2007年70％的新私宅销售为永久地契。这可能是因为政府售地计划（GLS）增加土地供应，以及2007年10月推出的私 宅集体出售政策紧缩所造成的。

永久地契私宅支持者认为，永久地契私宅的升值空间总是大过99年地契私宅，这是因为99年地契私宅会随着地契年份的减少而贬值。

为 了解地契不同但特点类似的私宅的表现，我们挑选了Southhaven I（99年地契）和Southhaven II（999年地契）作为研究对象。这两个项目都由和美集团（Ho Bee Group）开发，特点类似，如地点、产品质量和设施。它们也都在1995年推出，但是竣工时间相差两年。

两 个项目的价格差距从1995年推出时的8％扩大至2013年的18％。然而，仅靠这两个项目的价格走势无法定论，因为其成交量少且不均匀，例如在2003 年，Southhaven I仅成交五间，Southhaven II仅成交一间，而且同年成交的单位特点也很难作比较，因为他们的楼层或方向都不同。但是，通过比较这两个毗邻的项目，我们可以对不同地契项目的表现情况 有一个概括了解。

集体出售潜能

决定两者价格表现

从 更广的角度来看，永久地契私宅的升值情况似乎不是永远优于99年地契私宅。我们分析了过去三个房地产周期中永久地契与99年地契私宅的指数。结果显示，在 三个上升周期中，永久地契私宅指数仅在2006年第三季至2008年第二季这个周期表现优于99年地契私宅，其他两个上升周期则逊于99年地契。

再 进一步探究，这个时间段也正是历来集体出售最火红的时间，当时成交量与价值都达到历史最高点。在这段上升周期里，永久地契私宅价值上升了54％，表现远远 超过99年地契上升39％。但在另外两个上升周期里，集体出售活动较为平静，仅有少数交易且价值偏低。由此可推断，集体出售潜能是决定永久地契与99年地 契私宅价格表现的关键因素。

有趣的是，在随后的经济衰退期间，永久地契私宅价格下跌了27％，99年地契私宅的跌幅则是24％。对下降周期分析的结果显示，无论地契如何，只要价格在上升周期升值越多，在下跌周期贬值越多。

在2000年第三季至2002年第二季互联网泡沫破灭期间，就发生了这样的情况。当时，99年地契私宅价格上涨了46％，而永久地契私宅涨幅较小，为38％。但是在互联网泡沫破灭、市场进入低迷期后，99年地契私宅价格的下滑幅度是永久地契私宅的近两倍。

在 有地板块，排屋的表现似乎很不一样。除了互联网泡沫低迷期，永久地契排屋的表现在任何一段时间都优于99年地契排屋。经济状况好的时候，他们的表现优于 99年地契，而在经济低迷期，他们也更具抗跌性。这可能是因为新加坡不允许外国人拥有有地私宅。数据显示，有地私宅的交易中，88％的购屋者为新加坡公 民。剩余的12％中，仅6％为新加坡永久居民以及对经济有特殊贡献的外国人。相较之下，四分之一的非有地私宅则由永久居民和外国人购买。

那么，是永久地契好呢，还是99年地契更好呢？根据上述分析，答案看来得取决于买家购买的究竟是有地还是非有地私宅。如果购买有地私宅，那么历史数据显示，永久地契可能是一个较好的选择。