早报社论：应留意利率走势和供需

（新加坡）联合早报   (2013-05-08)

　　政府自今年1月11日宣布第七轮控制房地产价格政策，多管齐下对组屋、 私宅以及工业房地产市场进行全面降温后，至今组屋和私宅销量和价格已略有调整，但并未完全彰显其应有的效果，国人购房热情仍在，项目销售还是红火，国家发 展部长许文远上星期天出席本报主办的第二场“全国对话，早报开讲”，再度提醒购房者须量力而为。

　　在新一轮的降温措施下，组屋和私宅整体价格走势仍须观望几个月才能感觉到方向，但政府已在着手降低新组屋的售价，许文远说组屋价格若大幅度下降将损害屋主的利益，较理想是维持或减低几个百分点，比如说5％，这也是他两年前进入国家发展部时的目标。

　　最能够影响房价的因素是贷款利率，目前我国贷款利率仍在低位游走，但不能保证利率水平会持续偏低，由于一般购房者的贷款期都很长，只要 利率走高并维持数年就能起立竿见影的作用。全球利率已经长时期处于低位，在很多国家甚至低于通货膨胀率，游资过多也是各地房地产价格飙升的原因之一。

　　在2006年的前五年里，美国利率趋低促成住房市场繁荣一片，2008年美国发生次贷危机前，美国联邦储备局连续升息两年，利率达5%以上，利率大幅攀升，加重了购房者的还贷负担，还款能力差的立即无法承受，随后美国住房市场开始大幅降温。

　　美国联储局已表明失业率跌至6.5%以下才升息，上周五宣布的数据显示，美国4月份失业率已降至7.5%，至四年多来的新低，如果失业 率继续下滑，美国下一个升息周期就会开始，这可能在2014年的任何一个季度发生，而各国为了预防房地产泡沫爆破，已不断推出各种应对政策。以我国来说， 即使降温措施不能马上浇熄购房热潮，购房者应该留意房价上涨周期还剩多久，以及随时调整的利率走势。

　　供应不足是导致房价上涨的主因之一，政府已改变过去单方面打压需求的做法，在过去四年不断加大建屋土地的供应量，不管是组屋或私宅地 段，这是购房者应该留意的另一个趋势，潜在供应量过多势必影响未来的屋价。如果供给量持续增加，而购房者的贷款越来越难，又须支付更多的印花税，房贷利率 又开始上升的话，这将马上增加购房者的压力，未来供房成本会增加多少现在恐怕无法计算到。

　　我国房地产最大的风险就是政策风险，但政府制定任何房地产政策目的是要抑制各种非理性入市行为与升值预期，并非要拖垮市场，未雨绸缪是为了让市场回归理性，免得整个房地产市场失控时，屋主陷入无力继续承担房贷的困境。

　　在另一方面，政府持续检讨并微调现有的公共住房政策，包括被认定津贴高于普通组屋的执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC），存在于EC计划的这个弊端预计政府很快就会着手防堵。

　　房地产市场会按照供应与需求的波动而做出调整，当房地产市场失稳失控的风险减少时，政府会在适时解除收紧贷款、提高印花税、限制组屋出租等条例，只有在房价回归理性，供给管理才会更有效。

　　副总理兼财政部长尚达曼上月中接受《海峡时报》专访时说，本地房价仍然偏高，屋价已朝正确方向前进，政府暂没计划实施另一轮降温措施。 这基本显示政府在实施降温措施上也有分寸，了解到必须顾全大局，设法平衡现有屋主和未来屋主的利益，不过，最终购房者还是必须自己精打细算，不能盲目自 信，做出导致最后两头不到岸的错误决定。