买卖房地产 需要书面合同吗？

【说法】黄锦西 (2013-04-22)

　　合同要有法律效力，就必须要有对价（consideration）。例如A用100元买B的英雄笔，100元及英雄笔就是双方各自的对价。若B 收了100元但没有把笔交给A, 法律就会来帮A, 强制B把笔交出来。如果B说下周一要免费把笔送给A, 但失信了， A不能够起诉B，因为他们之间的来往没有对价，没有合同关系，法律就不会来帮A。但是如果B在答应把笔送给A时，是用书面答应，并写明这是一张契据 （deed），在一名证人的见证下签名，虽然缺乏对价，但合同关系也正式成立，有法律效力了。如果B没把笔交给他，A也可以起诉B了。这是因为契据本身就 具有法律效力。

　　在法律上，有对价的合同我们称它们为简单合同，而用Deed的方式来达成的合同，我们叫它们为特别合同。所以如果有人要送一个名贵礼物给你，务必请他做个“deed”， 这样他就不能反悔。

　　简单合同又可分为口头合同和书面合同。我们每一个人每天都在订立各种各样的合同。你到小贩中心吃一碗虾面，还了钱吃了面就完成一项交易，完成一个合同。到超市架上拿了一个商品，到收银处还钱，又是另一个合同完成。所以绝大多数合同是口头合同或单纯用行为完成。

较复杂合同尽可能用书面完成

　 　法律上允许大多数合同可以用口头订立，但要求某些合同必须书面，另一些虽然不必完整书面，但至少要有被起诉人签名的一些书面文字（包括电邮）做为佐证， 例如房地产买卖。一定要书面合同的包括股票及知识产权（商标专利和版权）的转让及分期付款协议。不需要完整书面但要有一些由被起诉人签名的文字足够做为佐 证的合同包括：

　　1.担保他人债务的合同；

　　2.动产买卖，让与或处置；

　　3.在订约后一年内未完成或履行的合同;

　　4.为安排结婚而承诺的事项等。

　　（见新加坡民事法令第六条）

　 　例如四年前，A 通过代理要卖一个产业给B，双方讨价还价是以口头进行，但也有电邮通过代理传达。卖方后来同意卖，也收下买方1%定金，并发出了一张购买选择权书 （option to purchase）给B，不过A没在选择权书上签名。9天后A后悔不想卖了，结果双方诉至法庭。A 申称他没在option上签名，合同没成立。法庭要决定的是合同是否已生效。法庭最后认为虽然A没在购买选择权书上签名，但主要有通过代理往来的电邮足够 作为书面佐证，符合法律规定，合同有效。

　　我认为公司或个人的合同，如果稍微复杂，牵涉款项比较大的，最好有书面合同，各项条款要写清楚，避免引起争执，也避免另一方借故违约或毁约。因为法律上的“口头证据规则”不允许以订约之前或之后一方所讲的话或起草时的书面文字，来解释或补充已写得很清楚的书面条款。

　 　“口头证据规则”是说如果双方同意的条款已经用书面写明在合同内，任何一方就不能提出任何口头证据或合同草稿等文件来推翻或改变已写明的条款，除非有一 方指责对方欺诈或合同是因错误而签订，也就是说有合同外的因素造成合同无效。举个例子说，租约条款写明租金应每季度先交。当租户迟交被起诉时，他说订立合 同前屋主有说过，迟一点交也无妨，但法庭不接受，因书面条款已写得够清楚。

　　上述口头证据规则也允许一些例外情况。例如A告B欠钱未还，但B有A发出的收据，B就可以口头说明几时还了钱。又如合约条款写明A要用一般行业习惯包装货品，但没说明详情，就要口头证据来说明什么才是“一般的行业包装习惯”。

　　所以一般律师的劝告是：较复杂合同，尽可能用书面完成。

　（作者是瑞信德律师事务所合伙人）

 

《联合早报》