制定退市机制 免毁楼市支柱

 （2013-03-23）
早报导读
 
● 黄静怡
市场论

　 继2月下旬香港特区政府再推出“辣招”打压楼市后，楼市3月份的表现可说是相当淡静。  二手交投市况急冻，加上有大型银行调高新造按揭（抵押）利率，令楼市雪上加霜。十大屋苑成交于过去三星期的周末均不足十宗，交投急剧收缩为近年罕见。

　 预计3月份的二手成交宗数有机会低见3000宗水平。

　 虽然单一月份3000宗的二手成交于近年亦曾出现，但维持的时间非常之短。 　 不过，今次“辣招”加上新造按揭息率调升，二手交投料会维持低位一段时间。 　 回顾2003年至今，只有2003年头二手成交连续4个月录得3000宗以下的低水平。  经过政府连番推出辣招之后，市场成交低迷程度“媲美”2003年是可以理解。

　 事实上，当前的经济层面较2003年为佳，但由于针对楼市的政策不断推出，令到二手住宅成交萎缩。而假若二手成交量一直长期处于极低水平未能改善，大大影响楼市健康发展。 　

   楼市始终为香港经济重要支柱，楼市发展不健康，对香港经济会造成严重打击。故本栏早前提及政府宜及早制定一个退市机制，在楼市上升周期完结时及早推出，避免出现1997至2003年大跌市风险。

　 当然，何时推出退市方案要有一个周详的考虑，而本栏认为，政府退市机制之先决条件是楼价出现逾5%的累积跌幅，另外也要视乎三项主要讯号的出现。

　 本期首先谈谈其中一项讯号“流转率”。

　 所谓“流转率”是用作反映物业市场买卖活跃程度，以每年二手住宅注册量占当年全港私楼物业单位总数的比率作计算，该数字愈高，代表物业交投愈活跃；反之，数字愈低，代表物业交投趋淡静。

　 但有一点要留意，二手流转率无论太高抑或太低均不是一个理想的情况。

　 在投资气氛强劲的时候，如炒卖活动频密，令到流转率相对偏高，情况如1997年高达17%；然而，过低的流转率则代表楼市成交少，甚至连一些正常的楼市活动如换楼、长线投资等亦受阻碍，连带物业交投正常的流动性减低。

　 就像近年政府多次出招，流转率亦由2010年开始回落，2011年已急挫至近7%，而去年更跌至只有逾6%左右，正常的楼市活动亦受影响。

　 近期二手交投低迷，流转率相应下跌，势必影响楼市健康发展。

　 本栏认为，假若二手流转比率跌至5%以下，届时情况犹如2003年低迷的楼市般惨淡，实属退市的其一警号。

　 当然，退市机制并非以流转率单一指标而定，其余的指标则待下次再续。



（作者是香港美联集团副主席兼副董事总经理）

政府退市机制之先决条件是楼价出现逾5%的累积跌幅，另外也要视乎三项主要讯号的出现。