永久居民如何应对 房地产降温措施

苏文琪　(2013-01-28)

 

　　两个多星期前紧急出台的新房地产降温措施，对那些原本打算在近期购买房子的永久居民，无疑是烫手山芋。

　　成为永久居民三年多的姜倩（26岁，金融分析师），原本和丈夫在新措施生效当天约经纪看房，听说有额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD）后就取消了预约。她说：“现在得先申请入籍，然后再做买房打算，但愿能申请成功，今年能买到房子。”

　　姜倩之前就有入籍打算，原来的计划是先买房子，然后等较方便的时间才提交申请，如今买屋计划可能要暂时搁置。“我们夫妻俩目前是租房住，所以这关系到我们是否要延长租约。现有的租约即将在今年6月到期。如果不能及时申请成为公民，租约可能要延长一年。”

　　她日前通过网上安排预约，准备提交文件申请入籍，却发现预约时间的排期已经排到4月。姜倩说：“似乎是有很多人在新措施推出后，急着申请成为公民。”

　　姜倩坦承，或许因为自己和身边的朋友都打算成为公民，或已经成为公民，她自己倒没有对涉及永久居民的新措施感到反感，也没去想有什么差别待遇。

感觉在这里生活越来越困难

　　目前拥有一间公寓单位的永久居民艾伦（35岁）不用为购买房子而烦恼，他在心理层面上却难免受到新降温措施影响。

　　从事物流业的艾伦约五年前与妻儿来到本地，他认为，教育部不久前宣布让公民在报读小学时有优先权，卫生部也调低永久居民的医药费津贴，反而更让永久居民怨声载道。

　　他说：“新的降温措施其实影响不大，反正大部分的外国人刚来时就是租房子，新措施出台，大不了继续租房。但政府这次又对我们下手，永久居民似乎越来越没有优势，感觉就像外国人。妻子还曾开玩笑说，‘我们越来越像二等公民’。”

　　他认为，永久居民都是抱着长期居住的心态，可他现在感觉在这里生活会越来越困难。“永久居民好像已经不在政府的考虑范围内。”

公民的良好感觉不应基于别的居民的痛苦

　　艾伦叹道，政府似乎是用“负面因素”来推动永久居民申请成为公民，让他进退两难。“一些人认为我们不当公民是为留条后路，其实不然。我们只是对远在家乡的家人还有牵挂， 有时可能需要回去长期照顾他们，若成了公民会不方便。”

　　他坦言，自己开始倾向离开新加坡了，但他的四岁半儿子从小在本地长大，生活方式和口音，根本像个新加坡人。若带孩子回去中国，艾伦担心他会适应不了。

　　艾伦认为永久居民之间的负面情绪长此下去，新加坡恐会流失有贡献的人才，对国家来说是一种损失。“要让我们爱这个国家，感受很重要，没有人愿意做二等公民。公民的良好感觉不应基于别人的痛苦。”

或许会加快成为公民的速度

　　来自马来西亚的林姓会计师（25岁）不久前和新加坡籍未婚夫成功申请到位于武吉巴督的预购组屋。已经是永久居民的她说，新一轮的降温措施可以给新加坡人制造更多买房子的机会，因此可以理解新措施的必要性。“这些年的确有太多富有的外国人进场投资，推高了房价。”

　　她认为，新措施在一定程度上，或许会加快永久居民成为公民的速度，但是现阶段，她不会为了能买第二个房地产而成为公民。“当公民与否，我不会光考虑经济因素。真的有意要购买第二个房地产，我大可以在马来西亚物色到。”

只想维持现状不敢考虑未来

　　中国籍华文教师周康（30来岁）与妻儿住在盛港的五房式组屋，暂时没有置业的打算，短期内不受新措施影响。“我们毕竟有房子住，相对来讲比较安心。不过，如果这样的降温措施是长期的，那往后我积攒够了，打算买房子时，肯定会有影响。”

　　五年前成为永久居民的他说，感觉最近几年有关房地产各种各样的措施相当多，未来还不知道会有怎样的新措施出台，不确定性较强。因此，他只想维持现状，不敢考虑未来。“政府一会儿出这个，一会儿出那个，现在想太远没用。”

　　周康认为，至今为止的降温措施并非大刀阔斧，只产生一些微调的作用，不构成让人赶紧成为公民的理由。“身边的朋友大多数是为了孩子而申请成为公民，房子的影响是有限的。”

房地产业者怎么说

　　受访房地产业者表示，新降温措施推出后，永久居民的组屋需求明显减少。

　　橙易产业咨询公司董事经理陈道俊指出，原本打算购买组屋的永久居民，因为考虑到不能再出租整间组屋，购买私宅后须在半年内出售组屋，以及购买组屋的贷款条例收紧，好些转而把眼光放在私宅上。

　　陈道俊说，这些永久居民大多在本地居住多年，已建立自己的家庭，积蓄也充足，并都希望在这里长期住下来。另一些永久居民则暂不买屋，先去申请入籍。“一些刚完成学业的永久居民也不会在这时决定买屋，因为他们要考虑清楚是否要长住在这里。”

　　博纳（PropNex）集团高级副总裁林永富认为，经济能力较好的永久居民应该考虑把买组屋的机会让给负担能力较差的人。“这样或多或少能减低新措施带来的冲击，大家也能各取所需。”

约七成支付高现金溢价的买主是永久居民

　　另外，房地产业者认为，新措施只是为了抑制投机的买家，对纯粹将组屋当居住用途的永久居民不会有太大的影响。

　　林永富说，新降温措施是为确保房产不会被滥用，价格不会被外来因素炒到国人无法承当的地步，是一个持续长远的计划。“一些经济能力较好的永久居民，有能力购买组屋，又能负担多一个私宅，可能会把买卖房产作为一个赚钱工具。额外买方印花税可以确保那些不需要买房的买家进场，把机会让给真正要买房的人。”

　　ECG房地产经纪公司总裁郑来明说，这几年来，组屋租金不断上涨，例如三房式组屋的市场租金以前是850元，现在达3000元，涨幅超过两倍，或让一些投机者觉得有利可图。

　　他指出，过去三年内，约七成支付高现金溢价的买主是永久居民，现金溢价创新高的买主也是永久居民。“永久居民可能认为就算他支付多一两万元，甚至三万元，也不会觉得吃亏，因为他可以赚取丰厚的租金。但就大众市场来说，一般人买屋不会这么想。”

永久居民购买组屋应该自住

　　业者受访时也说，永久居民在本地长期居住，购买组屋应该是给自己住，不是放空或出租。

　　郑来明说，组屋一直是所有新加坡人最基本的需要。“面对不断高涨的组屋租金，永久居民最明智的决定，当然是买房而不是租房，只不过必须遵守一些条例，才能达成。”

　　林永富说，永久居民也是要了解政策不是要针对任何人，政策只是要稳定房地产市场，价格可以保持一定的水平，而不是无限制地往上攀，否则下一代会受到很大的影响。“我同时也希望那些把新加坡当家的永久居民，不妨考虑成为公民。”

问与答

　　■如果超过一人联名购买房地产，买主中有新加坡公民和非公民，额外买方印花税要如何计算？

　　根据条例，超过一人联名购买房地产，额外买方印花税将按照受更高印花税额影响的一方计算。例如一名新加坡人与一名外国人一起购买房地产，即使这名新加坡人首次购屋，也得按外国买家的标准支付15％印花税。如果是与永久居民联名购买房地产，第一套房地产得缴交5％额外买方印花税，第二套房地产或更多则得支付10%额外买方印花税。

　　■如果夫妻要一同购买房屋，其中一人是新加坡公民，另一人是永久居民或外国人，是否得缴交较高的额外买方印花税？

　　夫妻一同购买首套房屋，只要其中一人是新加坡公民，就无须支付额外买方印花税。如果夫妻中一人是新加坡公民，购买第二套私宅并愿意在规定期限内卖掉现有房地产，也将享有额外买方印花税扣税。

　　■因为工作或个人原因，过去几年身在国外的永久居民，所拥有的组屋要如何处理？

　　按照新降温措施，永久居民不能出租整间组屋，只能出租房间。如果屋主在新措施1月12日生效前获得建屋发展局批准整间出租，可以继续出租到批准期截止。建屋局会视个别情况处理，决定永久居民是否能保留组屋。

　　■如果永久居民目前同时拥有组屋和私宅，是否须将组屋脱手？

　　按照新降温措施，永久居民购买私宅后六个月内须出售组屋。如果屋主在新措施1月12日生效前获得建屋局批准拥有私宅，则不必出售房子。但是屋主如果在新措施生效后，购买另一套私宅，须出售手头上的组屋。

　　■如果永久居民在新措施生效前购买的私宅还在兴建中，是否须在半年内将组屋脱手？

　　如果私宅还在兴建中，屋主须在新屋取得临时入伙证（Temporary Occupation Permit，简称TOP）或法定完工证书（Certificate of Statutory Completion）半年内卖掉组屋，视何者为先。

 

《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）